以首置自用、主要收入來自香港人士為例，其基本供款與入息比率上限為50%。 不過，申請人還需要通過壓力測試下的供款與入息比率上限要求，即假設利率上升3個百分點後，其供款最多佔入息的60%。 提升首期是其中一個辦法，透過增加首期，可減少借貸額。 資金來源可以是來自自己的儲蓄、或變賣自己的股票等等。 曾經有谷友問我們，能否透過借稅貸來作為置業首期，答案是不能夠!
- 如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。
- 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。
- 第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。
銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。 2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 金管局副總裁阮國恒表示，收緊壓力測試後，可能令部份按揭年期24年或以上的按揭申請人受到影響，他們所得的貸款額將減少10%。 他又提到，今次措施未有降低按揭成數，而是加強壓力測試，原因是要針對利率風險，利率上升的速率及幅度都較原先預期大，如果只是下調按揭成數，未有足夠針對性。
銀行員工按揭壓力測試: 【壓力測試2023：最新放寬至兩厘 】擔保人有幫助? 收入、花紅點計法?
這比率就是指按揭一旦獲批，每月供款佔申請人每月收入多高的比例。 供款與入息比率上限應用於住宅物業、工商物業及獨立車位，而影響這上限的因素，包括是否自用物業、申請人主要收入是否來自香港、有否就其他按揭物業作借貸或擔保等。 如果你本身是首置客，而樓價在1,000萬元以下，你可以嘗試申請「按揭保險」，而免卻壓力測試外，而只用供款佔入息一半作為審批準則。 「壓力測試」是金管局在2010年要求銀行實施的一項審批按揭條件。 過往買家申請銀行按揭，一般「供款佔入息」不多於五成已經可以，但在2010年起，申請按揭時要通過兩關。
部份銀行會看短期債務能否在短期內清還、或短債尚餘期數有多久、以至儲蓄戶口內，是否有足夠現金償還短債而定。 至於情境，包含評估2030年、2050年、2100年分別在有序淨零轉型情境、無序轉型情境、無政策情境三種情境。
銀行員工按揭壓力測試: 怎樣計算「壓力測試」?
若敍做9成按揭，進行壓力測試時，入息不能計算佣金或花紅，保險從業員入息主要來自佣金，故受此限制。 不過，若公司一定會派發花紅，並且金額少於3個月底薪（除12計算），花紅仍可當作底薪，並適用於9成按揭。 申請人要證明自己的入息，如果有固定收入就比較簡單，只要能提交三個月的入息證明、糧單、稅單及入帳紀錄便可。
2020年的《財政預算案》中，財政司司長推出的「定息按揭試驗計劃」(如想看定息按揭運用攻略，按我跳往)，由於買家在固定期內已用了定息來計算樓按，變相鎖定了一定風險，故政府也容許借貸人可以豁免「壓力測試」。 近期因疫情關係，部分銀行收緊佣金的計算方法，包括以一年平均數計算，或用3個月及6個月平均數作比較，取其低者。 假設按揭成數為6成，部分銀行會將近幾個月中最高和最低佣金剔除，再計算平均數而毋須打折，如申請人部分月份佣金為零，該月份將被剔除，較為有利。 損失衡量上，據悉，是依照擔保品坐落地、企業註冊地及其所屬產業之風險分級，透過壓力情境下之風險鏈結指標（如營授比、十足擔保比率等），估算銀行可能承受的信用風險預期損失。
銀行員工按揭壓力測試: 誰要通過「壓力測試」?
公務員的ACTING ALLOWANCE，銀行未必肯計入息來進行壓力測試。 如需靠 acting pay / allowance 才夠計的話，可以用以下方法。 對此，各銀行內部也積極因應，第一銀行已聘請外部顧問專家團隊協助，土地銀行則是持續與銀行公會小組交流意見，並配合調整、優化氣候變遷壓力測試方法乃至於氣候風險管理。
銀行員工按揭壓力測試: 視乎由「銀行」或「財務公司」批出按揭
目前金管局或香港按揭證券公司已規定，首期並不能來自借貸。 雖然部份人會以丈夫名義申請稅貸，之後以「第三者送贈」方式將資金轉移至太太戶口。 太太單人名買樓、單人名申請按揭，字眼上可能迴避了首期來自借貸的嫌疑，但實情這到頭來是會影響到「供款佔入息比率」，從而影響「壓力測試」。
銀行員工按揭壓力測試: 問題1: 究竟我要有多少「收入」才可通過壓力測試?
不過，此法需要糧單內顯示的是花紅，而不是佣金。 銀行員工按揭壓力測試 申請物業按揭時，準業主或需要通過壓力測試，其中非經常性收入如花紅、佣金、約滿酬金、強積金，應如何計算入息？ 申請人可先試只交稅單、銀行出糧紀錄、以僱傭合約給銀行作為入息證明申請按揭。 銀行員工按揭壓力測試2025 很多銀行不需要查閱糧單，便能全數把銀行出糧金額當入息。 當然，如果銀行要求提交糧單，而糧單又顯示有ACTING PAY的話，便未必把ACTING PAY計入息和壓力測試。 因如沒有糧單銀行便不知扣MPF前的入息，只用扣MPF 後的過數紀錄計入息。
銀行員工按揭壓力測試: 壓力測試：如何計算花紅、佣金、強積金、津貼、OT、約滿酬金
換言之，申請人每借100萬元，要符合基本供款與入息比率上限50%，收入就要有8,972元，要通過壓力測試，收入就要有10,235元。 雖然自己支付首期比例增加，借貸額減少，供款理應減少，但在審批按揭時，銀行會採取較嚴謹的「供款佔入息」及「壓力測試」準則。 一般「供款佔入息」需一半便可通過第一關，但二套房買家則需用四成計算；而「壓力測試」也會由一直計算的六成收緊至五成。 根據新按保政策，香港按揭證券公司容許「首置客」在承造新按保時，若未能通過壓力測試，可透過額外上調按揭保費而豁免計算，僅需符合供款佔入息比率測試便可以。 銀行員工按揭壓力測試 如果入息只差一點便能通過壓力測試，而佣金不是每月定期派發（例如每半年或每季派發），把佣金當成花紅計算，毋須打折，有助提高入息。
銀行員工按揭壓力測試: 花紅
其實有銀行願意為壓力測試提供一定彈性，即使入息不高於每月入息65%也能接受，以同一例子計算，即每月入息$36,688也能夠符合資格，比原本減少$3,057。 個別銀行最高可以做到不高於每月入息70%，即月入$34,067便能符合批核按揭基準要求，比原本要求減少$5,678。 為免置業人士在經濟環境變化時失去供款能力，影響市場穩定，香港金管局對置業人士的入息有一定限制，這限制就涉及供款與入息比率。
銀行員工按揭壓力測試: 按揭成數8成或以下，各類入息適用於以下指引：
假設兩年花紅分別為$10000、$20000。 平均值為$（10000＋20000）/2＝$15000（每月平均$1250）。 銀行員工按揭壓力測試2025 上述情況，可將$1250計入供款與收入比率（DSR）中的入息部份，來進行壓力測試。 銀行公會除規劃氣候變遷壓力測試外，也正規劃發布「氣候相關風險管理實務手冊」。 合庫銀行、華南銀行強調，將循序漸進將氣候風險因素納入現行風險管理機制，包括辨識、衡量、監督與控制氣候風險，並將氣候風險相關議題融入日常營運、策略及財務規劃，並透過指標及目標的設定以追蹤氣候風險管理情形。 其中實體風險是考量暴雨、淹水、乾旱造成企業營收減少，及淹水造成銀行不動產擔保品價值減損損失等，推估不同壓力情境下各地區別之影響；分別依營收衝擊程度及減損大小，將國內368個鄉鎮市區區分為五個風險等級。
銀行員工按揭壓力測試: 申請9成按揭成數，佣金、花紅不能計入壓力測試
只要能夠提交三個月入息證明、銀行入帳紀錄、糧單及稅單就可以。 在遞交申請表時，借貸人需一併呈上出糧戶口的月結單。 如果本身有花紅及雙糧，也可把整條數除以12個月計算入內。 用100萬元貸款額做例子，以現時息口2.875厘，樓按攤分30年來計算，每月供款就是3,951元，供款佔入息不多於一半去計算，月入有7,902元會通過第一關。 銀行員工按揭壓力測試2025 但要通過「壓力測試」，則需要在現水平息口上調兩厘，月供變為4,149元，供款佔入息不多於六成的話，月入需要有8,820元才過到第二關。
銀行員工按揭壓力測試: 壓力測試、按揭入息要求計算方法
置業初哥申請按揭時，對於銀行的壓力測試非常擔心，其實壓力測試並非大家想像中恐怖，只要符合特定要求，仍然可以批到按揭。 金管局2010年發出指引，銀行要為按揭申請人進行壓力測試，要求是在現行利率下上升三厘，供款人的每月收入不得高於入息60%。 銀行員工按揭壓力測試 壓力測試可有寬限：假設為700萬申請六成按揭，按揭計劃封頂利率2.5%及還款期30年，月供比率門檻為$33,190，壓力測試門檻需要達到$39,745。
由於「壓力測試」是金管局針對銀行實施的逆周期措施，任何經在金管局規管下的銀行，在審批按揭時也需進符合相關測試，無論購入的物業是住宅、工商舖、車位也必須進行。 不過，由於房委會為買家進行「按揭貸款擔保」，銀行在審批按揭上會採取較寬鬆的態度，只要能證明可供得起，銀行也會批出按揭，故買家可免卻進行「壓力測試」。 更具體來說，假設按揭年利率為2.5厘，還款年期為25年，那每借100萬元，每月按揭供款為4,486元，而壓力測試下每月按揭供款為6,141元。
銀行員工按揭壓力測試: 銀行啟動氣候變遷壓力測試
一般來說，我們向銀行承造按揭時，銀行會計算借款人的「供款佔入息比率」(DTI) DEBT TO INCOME RATIO，亦即借貸人每月總債務有幾多，並對照他們入息而定。 以首次置業的買家計，要在按息加兩厘後，供款不超過入息的60%。 但如果屬於第二套房，或者非自用性質，要求會再高一點，供款佔入息不可高於50%。
又或者，你可以選用定息按揭，同樣也可以免卻「壓力測試」，但由於根據現時按揭證券公司提供的定息計劃，比起浮息為高，故如非必要並不建議大家選用。 超時薪津視作佣金計算，取6個月平均數計算入息。 警務人員和醫護的超時薪津，如金額比正常底薪超出太多，未必能計足。 視乎僱傭合約上的津貼條款，如每月津貼金額相同，可直接當入息計不用打折。 另外，如寫明要租樓才有津貼，該津貼收入便不能計算入壓測之內。
銀行員工按揭壓力測試: 「壓力測試」五大常見問題
而花紅或十二個月以上的薪金，亦可加進入息平均每月計算。 部份人則會透過尋找擔保人協助，但尋找擔保人後，當擔保人希望購另一層物業時，其購入物業的按揭成數及壓力測試也會收緊，同時也要交劃一15%的從價印花稅，以至運用按揭保險也會受影響，詳情可以參看我們的這篇文章。 正因為持有多於一層物業會受影響，選擇「先買後賣」的換樓客就首當其衝。 由於同一時間持有兩層物業，銀行有機會視作第二套房來計算按揭，按揭成數下調至最高五成外，供款佔入息也不能超過40%，以及加息兩厘後的壓力測試下，供款不得多於入息50%。 每月有固定收入的打工仔，在申請上並沒有太大難度。
至於在風險管理採用內評法的銀行，阮國恒說目前有8家，包括3家中銀集團的銀行、匯豐、恒生、東亞、渣打及星展，佔香港住宅按揭市場比例83%。 這些銀行住宅按揭貸款風險加權比率大約是10%。 當一律上調至15%後，相信不會影響從事樓按業務的誘因，亦不會即時影響銀行的資本壓力，原因是本港銀行資本水平都較高。 而沒有固定收入的人士，銀行的要求會比較高，但也不是沒可能申請按揭。 額外的要求如需要提供六個月以上的入息證明，又或無法申請按揭保險等。 由於沒有固定收入人士的按揭申請要求比較繁複，這類人士許多時都會尋找專業人士協助申請按揭貸款。
部份選購一手新盤的買家，可透過發展商旗下財務公司申請高成數按揭，部份發展商會說明無需進行入息審查，即俗稱「呼吸Plan」，也有些只需買家提供入息證明便會批出按揭。 發展商容許買家免卻「壓力測試」，是因為提供按揭的機構，並不屬於受金管局規管的銀行，而是不受規管的財務公司。 銀行員工按揭壓力測試 當然也有部份由財務公司批出付款辧法，也跟從銀行審批般進行「壓力測試」。 渴望置業人士在申請按揭時，其財務狀況要通過信貸機構的審視，當中申請者的入息非常影響按揭申請成功的機會。 要解答這問題，首先就要了解，何謂壓力測試及供款佔入息比率。
銀行員工按揭壓力測試: 問題4: 如果我本身已經持有多於一套物業，計算「壓力測試」上會有什麼不同?
不過，如果是做高成數按揭，HKMC很多時很執著需要提供糧單，而且不會計ACTING PAY／ALLOWANCE 當入息。 轉型風險則是透過碳排放強度差異，推估不同壓力情境下實行碳價對不同產業帶來之營業收益衝擊，並依碳排放強度將國內產業區分五個風險等級。 銀行員工按揭壓力測試2025 依賴佣金收入的行業，例如地產代理、保險經紀等，就屬於無固定收入的一類。 部份營業員的佣金發放日期不一致，故銀行一般會用半年佣金收入作為平均數，再視乎收入波動性打六至八折扣去釐定。 至於股票及基金，個別銀行會接納計算藍籌股票，並將股票價值五至八成計算入資產值。
銀行員工按揭壓力測試: 按揭計算機
第一關，就是「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升兩厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。 其後，因二手樓價繼續攀升，終在2013年2月，政府把第二關的門檻進一步提升，需假設按息由現水平上升至三厘。 不過，隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。
銀行公會參考TCFD揭露架構及國際作法，研議「本國銀行辦理氣候變遷壓力測試具體措施」中，並將依金管會最終核定公版壓測的方法論與情境假設而定案。 據悉，目前銀行公會的氣候風險壓力測試規劃草案內容，主要是銀行授信、列屬銀行簿的債票券及權益證券部位。 如果本身持有物業，其物業價值都可以計算，方法是估算物業估值的一半，並需減去尚欠銀行按揭金額。 如果持有「連租約」物業收租，則可把租金收入視為入息一部份 (如想知租樓有何注意事項，按我跳往)，銀行一般會計算租金的七成，並計在入息內去審批按揭。