【香港樓市2022｜供樓按揭教學】假如你是申請按揭的新手，轉按、加按是常見的其中兩種樓宇按揭，有必要了解其定義、計算方法、優點和缺點。 原來樓宇按揭設有罰息期，若果借貸人在罰息期內提早還按揭，需要罰息。 罰息期轉按2025 罰息期轉按 本文會分析箇中情況，以及在罰息期轉按、加按的可行性。
- 而提升估價的方法有多種，包括向多間銀行估價、留意屋苑近期的成交價、查冊近親轉讓成交，以及提高租值以谷大估價。
- 一般來說罰息期兩至三年，多數為貸款額2%及1%；以及要退還銀行所提供的現金回贈。
- 其後銀行會根據物業情況決定會否委派測量師行前往單位視察。
- 同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用，如律師費。
所謂「火險」是保障物業的結構，部份管理公司已為整個屋苑購買了「火險」，準業主就可省卻該筆費用。 至於「家居保險」則多是保障家居內發生意外而產生的損失。 準買家要留意，部份銀行表示送「火險」或「家居保險」，是贈送第二年的保險，藉以要求買家先跟從銀行購買第一年的保險。
罰息期轉按: 律師樓協助簽契
假設兩年前藉助發展商二按置業，當時樓價800萬，一按和二按合共640萬（8成按揭）。 如現時樓價升到1000萬，雖然新按揭政策下1000萬可以借9成，但轉按最多只可以做8成按揭，而且由於不能套現，轉按只能借按揭餘額，即640萬，不過，已足夠甩走發展商二按，轉按到新銀行。 因為發展商按揭「蜜月期」完結後，利息很高，建議業主轉按至銀行享受低息按揭。 居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。
坊間不同保險公司也有「家居保險」購買，準業主可視乎保額及保障範圍，自行向保險從業員查詢。 值得注意，在申請按揭時，部份銀行會額外提供一個「MORTGAGE LINK」的戶口，是一個藉著客戶存款，抵銷按揭利息支出的儲蓄戶口，一般可存放高達樓宇貸款額一半在內。 這種戶口也有分兩類，一種直接收取利息；而另一種則用利息來扣減本金。 罰息期轉按2025 當然還有另一種息口選擇，但卻是較偏門的一種，就是「定息按揭」。 往往是借貸人擔心供樓利息突然大幅波動，而寧願在特定期內鎖定按揭息率。
罰息期轉按: 原有銀行轉按時會收取任何費用嗎？
申請按揭上，除了要比較不同銀行按揭息率外，還要比較銀行罰息期、現金回贈。 罰息期轉按 鑑於銀行競爭按揭生意激烈，過去也會用高現金回贈來吸引買家方法，但近年略有收斂，一般來說是回贈金額為貸款額0.2-0.5%之間。 基於息隨本減關係，銀行最能賺買家錢是在承造按揭頭幾年，所以頭幾年贖樓或轉按，銀行都要罰息。
- 除了發展商按揭，使用按揭保險上車亦非常普遍，能夠為1000萬以下物業申請高達九成按揭。
- 業主要留意償還按揭的利息支出，可作扣稅之用，所以選擇以扣減按揭本金或利息作ML戶口收息方法，會直接影響貸款人的扣稅額。
- 要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。
- 有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。
- MoneySmart按揭專員不但協助申請人配對最合適你的產品，更可節省申請的時間和減低申請轉按的風險和不確定性。
- 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。
業主可以把轉按的按揭成數下調至6成或以下，但遇上跌市或估價不足，此計劃就無法進行。 綜觀本港多間主要銀行，罰息期通常兩年，部分銀行罰息期可達至三年。 期間，如果借貸人提早償還按揭，他需要支付所有或部分貸款額的1%至2%款項，或者銀行要求退還現金回贈優惠，不同銀行有不同做法，可參考以下20間銀行罰息表。 要留意，申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。 購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的按揭利率在最初數年稍低，甚至免息優惠，「蜜月期」後按揭息口會大幅上調，可能高至數釐。
罰息期轉按: 銀行罰款細則比較
一般情況下，只要不涉及加按，房署都會批准轉按申請。 以1%回贈計算，如單位貸款餘額為HK$2,000,000，轉按便可賺取HK$20,000回贈，即使扣除律師費以及房署申請費，仍然有錢落袋。 如業主每過罰息期就申請轉按，可以是一個獲取現金的方法。 太早轉按，未過罰息期，就提早贖回原有按揭，一般要罰指定貸款額佔比，並要退還申請按揭時取得的現金回贈。
罰息期轉按: 罰息期轉按 查清銀行罰款多少
花旗集團假設，在作出任何承諾投資前，投資者（如適用，其受益人）已徵詢一切稅收，法律或其他的意見，並已為其在花旗集團的投資產品所產生的收益或增值的相關稅項作出安排。 如投資者享有的居住權、公民權、國藉或工作地點有變，則有責任自行了解本身之投資交易會否受到有關變動所影響，並確保本身於有關時間及情況下遵守一切適用的法例及規例。 在本報告所提供的意見，可能和花旗集團的其他業務和其聯營公司所提供的意見不同，此報告之內容並不是用於提供對未來事件之預測，及不用於保證未來表現或投資建議， 並基於市況及其他狀況下而有所改變。 當中資料亦不是用來對策略或概念方面作詳盡討論。 任何時候，對於花旗集團的聯營公司和其代表向客戶提供產品及服務，花旗集團可能會給予報酬。
罰息期轉按: 申請轉按在新銀行有什麼保險優惠？
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 須留意，轉按完成後舊銀行的火險計劃依然存在，故可到舊銀行申請舊火險保費退款。 若物業是新型屋苑，管理費已包火險，便不能受惠銀行送贈的火險。 欲以轉按套現，需使用舊按揭成數，即樓價600萬內方可行。 不過，若是聯名物業甩名，則可用新成數套現，最多借8成，因甩名雖然以轉按形式進行，卻被視作新買按揭。 另外，如果想甩走發展商二按、毋項套現，亦可用新的按揭成數。
罰息期轉按: 按揭回贈是什麼?銀行按揭回贈有多少?
實行轉按套現時，業主需要將完整物業的價值轉向新銀行，並重新進行物業估價，若果物業升價，新借入的貸款償還原有銀行按揭餘額，而多出來的就能變成流動資金。 「轉按」是指業主在購入物業時，會選定一間銀行為物業做按揭貸款，銀行為保障自己利益，一般會設定罰息期，大約兩至三年。 在這段時間內業主不能將物業轉按，不然銀行會收取手續費，業主可能需要支付賠償，甚至退回按揭現金回贈。 不過隨後罰息期一過，買家可以自由選擇將物業按揭轉移到另一間銀行進行，即指「轉按」。 罰息期轉按2025 近年新的轉按原因是親屬間的業權轉讓，或透過轉按剔除擔保人。 例如由2人持有轉為1人持有，令其中一方變成「沒有持有物業」，由於業權有變，業主需要重新申請按揭；或物業原有按揭由親人擔保，而業主財務情況又有改善，便會透過轉按剔除擔保人。
罰息期轉按: 取得 Mortgage Link 戶口，節省利息開支
「花旗分析員」指花旗投資研究、花旗環球市場 的投資專家及環球財富管理投資策略委員會的投票成員。 花旗銀行及其附屬或聯營公司（統稱「花旗」）並不就此報告之內容提供獨立研究或分析。 投資產品或服務並不適用於美國人士，亦可能只限在某些司法管轄區提供。 此文件中的一切資料只供一般參考用途，並不旨在構成任何買賣證券、貨幣、投資、服務之建議、銷售或招攬、或是吸引任何資金或存款。
罰息期轉按: 銀行估價及計算入息
網上曾流傳一個關於日出康城「領凱」誤購凶宅的個案，在簽完臨約才知道單位曾發生事故，最終也是鬧得不快收場。 雖然坊間有凶宅網，但內裡資料卻未必齊全；加上市場上對凶宅並沒有任何定義，就算準買家問代理或管理員，他們也可以迴避問題，但準買家也不是沒有自保方法。 有業內人士教路，可以向華資銀行查詢單位估值，因為一般華資銀行對凶宅較保守，如果他們不願意估價，代表單位出事機會高。
罰息期轉按: 新地屯門盤開價半年平同系5% NOVO LAND 2B期一房425萬 提供按息補貼谷客
大部份銀行以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬，罰息便以400萬為基數計算，但有少數銀行會以剩餘還款額為基準計數。 例如滙豐銀行（HSBC）及中國銀行(Bank of China，簡稱BOC)，兩者罰息期均為兩年，當中首年為按揭額1％連現金回贈，第二年為全數退還現金回贈。 罰息期 為銀行的自我保障方式，當按揭申請人獲得按揭後，於短時間內轉按，銀行便會損失手續費、行政費、現金回贈等資金。
罰息期轉按: 申請轉按手續和轉按流程
要留意，重上按保需要重付按揭保險費，如借8成，保費為貸款額2.15%，不過可享65折保費。 若有資金需要，轉按重上按保套現，不失為解決資金周轉的方法。 按揭罰息期普遍為 2 年，所罰金額通常會逐年遞減。 罰息期轉按2025 一般來說，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。
至於第1期為開放式單位提供的漸進式供款計劃，今期則會向一房戶買家提供。 王美鳳表示，銀行近月先後上調新造H按封頂息率及P按息後，加P前新造按息介乎2.5%至2.6%為主，料銀行陸續跟隨將P加0.125釐後，市場按息調整至主要為2.625%至2.725%。 銀行上調最優惠利率0.125釐後，以30年還款期計，每月供款將增加1.7%，供款負擔影響輕微。
樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。 若物業於多年前買入，樓價已大升，按揭餘額佔樓價已一定低於5成，理論上已可出租。 MoneySmart不會向申請人收費，用戶成功獲批轉按的話MoneySmart只會向銀行收取服務費。 免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。 讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。 罰息期轉按2025 若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。
每間銀行亦需保障其自身成本效益，在審批成個過程條件，亦有罰息鎖定期 罰息期轉按 ，平衡兩者之間，揀選最優惠條件。 銀行為按揭貸款訂立「罰息期」，用意是保障放貸銀行的收入，補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人申請按揭取得現金回贈後而立即轉按。 如果業主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續費。 不過雖然在進行私人貸款或申請按揭前，不少人都想貨比三家，但卻記住不要同時向不同貸款機構作出申請以作比較。 因為這種查詢稱為「硬性查詢」，會在信貸報告上留低紀錄。 「硬性查詢」太多，有機會令信貸評級下降，從而令息率上升，最好應先自行了解信貸評級，再將資料給銀行作一般查詢，便不會有上述情況，從而更大機會獲批優惠息率。
如準買家需要在傳統按揭上，申請更高成數的按揭，銀行也會協助申請按揭保險。 在按揭息率上，準買家往往需要就「H按」及「P按」之間作出抉擇。 當參觀單位後，假如準買家覺得單位合意，代理便跟業主進行洽談，並協助準買家進行查冊等手續。 透過查冊，大概可瞭解整個單位的買賣背景，雖然代理多會效勞，但自己也可登入土地註冊處的「綜合註冊資訊系統網上服務」購買相關文件，輸入地址後，透過信用卡繳付就可以電郵接收，每份文件收費15元。 大部份按揭貸款合約會有包含一個「罰息期」的條款。
罰息期轉按: 香港樓市2022｜供樓按揭轉按五大誘因
如果原來的承按銀行未有 Mortgage Link 戶口，借款人便可透過轉按，從新承按銀行取得戶口，減少供樓利息開支。 假設物業買入時價值 700 萬元，做 6 成按揭，貸款額為 420 萬元，當中尚餘 300 萬元未供。 過幾年後，物業現時估值為 750 萬元，同樣以 6 成按揭計算，最新可批之貸款額提升至 450 萬元。 舉例，如果物業買入時價值 700 萬元，未供完之貸款額為 300 萬元，借款人可選擇將未供完之 300 萬元轉至向另一間銀行借貸，即是平手轉按。 轉按其中一個重要理由是節省利息支出，例如市場上新造按揭的利率較物業的現有按揭利率為低，業主便有動機轉按，以節省利息。 例如目前H按最低按揭利率為H+1.25%，你的物業按揭利率為H+1.7%，轉按可享H+1.25%較低利率。
大家置業申請按揭貸款時，會發現在銀行發出的貸款文件中，列明假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款，需要支付額外開支。 當借貸人跟銀行申請按揭時，為了保障放貸銀行的收入，銀行會訂立罰息期以避免借貸人提早還清貸款或提早把物業按揭轉去別間銀行而遭受利息的損失。 按揭罰息通常是按照貸款額的某個百分比計算罰款。 每間銀行都有各自罰息期的細則條件，如有些銀行除了要求借貸人支付利息，還要收回批覈按揭時發出的現金回贈以及手續費等。 一般上銀行的罰息期是2年，部分銀行是3年，罰款的金額是逐年減少，這些資料都會在貸款信件上清楚列明的。
原先承按的銀行未有Mortgage Link（按揭儲蓄掛鈎），但另一些銀行卻設有。 Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。 有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。 若果樓價上升，借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途。 假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。 到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。
所謂「連約」物業，就是現時仍有租客租住的單位，故此未必能安排準買家睇樓。 【個案分析】4招解決「呼吸Plan」危機 「呼吸Plan」可豁免壓力測試及短期低息，但經過蜜月期後若未能經過壓測轉按，有可能要捱高息。 要解決危機，可使用轉按、定息按揭、賣樓及出租物業… 簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。
尤其如果您本身是某家銀行的VVIP顧客很多生意上的往來，加上之前都是準時還款，您真的可以嘗試，畢竟世事無絕對，有開口就有機會。 精明收樓 罰息期轉按 放租‧轉按‧裝修‧全攻略｜特別嘉賓：劉天生、韋文俊、張顥曦、Hayden… 年尾多個新盤入夥，新樓流行studio flat、開放廚房、黑廁、套廁等元素，裝修上有何注意？ 個別銀行或許會收取贖契的費用，以及部份手續費。 另外如果業主再罰息期之內轉按，一般需要向銀行支付貸款額一部份，作為賠償。 居屋屬於政府資助房屋，由政府作為擔保人，以低於市價的價錢出售給符合綠表及白表資格的人士。
罰息期轉按: 轉按原因2.一手盤供款「蜜月期」後轉按
除即供付款計劃外，今次發展商提供才俊及升級靈活付款計劃，折扣率為3%，但發展商會代付9%印花稅。 至於香港方面，自金管局宣佈增加發行共800億港元的外匯基金票據。 現時銀行體系結餘由高峯多達4575億元的歷史新高，逐步回落至現時4175億元。 曹德明認為，增發票據主要為應對美聯儲的縮減買債行動，吸納部分市場的流動性以穩定港匯，估計增發票據仍有機會持續，不過短期內對拆息的影響不大。 今日一個月銀行同業拆息（HIBOR）為 0.07 釐，相信年內仍會維持於0.1釐以下水平，計及銀行新造H按計劃大致維持於H+1.3釐附近水平，年內實際按息將於1.5釐附近上落。 曹德明重申，即使美國加息，香港亦未必立即跟隨。
罰息期轉按: 申請轉按前需要考慮甚麼因素？
假如一個月同業拆息（HIBOR）為0.4%，業主便可節省0.3%的利息支出。 自住業主可以善用「居所貸款利息扣稅」，一共20個年度可以扣減，每年上限十萬元，究竟怎樣申報纔可以用盡免稅額呢? 究竟如何可發揮到最大的慳稅效果，我們一文為大家解構。 除了要預留一萬至二萬元作律師費、以及樓價1%作為買賣二手樓的經紀佣金外，當中最大筆支出是印花稅。 但如果以一層600萬元的物業來計，印花稅就要3%，相當於180,000元；如果樓價800萬元，印花稅要3.75%，相當於300,000元。 這筆支出在簽約後的30日內需要繳付，多數往律師樓簽正約時會要求你開支票代繳。