惟「正資產」業主在週轉不靈時，還可變賣物業以支欠款；可負資產業主如資不抵債，出售物業也未能「貨銀兩訖」，那物業就有較大機會淪為「銀主貨」，加入拍賣行列。 銀行會根據按揭條款，以及相關民事法律規定，向法庭申請沒收物業後所出售的物業。 但大家要留意成交期是由銀行決定，一般是45日成交，有別於一般二手樓成交期是由買賣雙方協議。 買家如果想為銀主盤申請高成數按揭，就最好及早準備定文件，預留審批時間。 不少人認為銀主盤售價必然會較市價低，是低價入市/上車的選擇，但就忽略了購買銀主盤有機會面對的問題。 這次由中原訓練學院院長郭昶為大家剖析購買銀主盤的注意事項，助大家入市前審慎瞭解潛在風險。
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銀主盤放盤: 中原地產 買樓,租屋,放盤，更輕鬆!
銀主盤屬於二手物業，沒有劃一訂價，有興趣的買家可以按照既有程序，向有關銀主購買銀主盤。 一個銀主盤通常不會同時出現在超過一家拍賣行上，而只會由一行獨家處理。 例如底價是 450萬，而銀主的目標價是500萬，如果最終拍賣金額是470萬，銀主當然可以接受出價，但如果不合心水價錢的話也可以流標處理。 另外，假如銀主盤本身預定在明日公開拍賣，但今日已經有買家率先出價550萬高價買的話，銀主同樣可以將單位賣出而取消再在拍賣行拍賣。
所以，作為業主也不要太過淡定，雖說銀主盤能夠做按揭，但不等於銀行一定會無條件批。 銀主盤放盤 買銀主盤時，其中一樣最重要必須留意的部份，是銀主並不會為任何有物業相關的法律問題負責，而在買家簽約時，合約亦一定會有寫明。 這裡所說的意思是指，銀主並不會對物業進行任何修葺或改動，而所有上手業主對物業作出的改動，也是由新買入物業的業主去處理負責。
銀主盤放盤: 相關條目
由於銀主盤成交期只有1個月多，買家的按揭文件除了要準備充足，並要預備好充裕的首期，一旦按揭保險未能及時申請，便只能申請一般按揭，最高按揭成數為六成（貸款上限500萬）。 就算業主擁有物業估價較按揭低，只要準時還款，物業唔會變為銀主盤。 物業估價較按揭金額高時，若業主週轉不靈時，重可以變賣物業以支欠款；如果「資不抵債」，出售物業亦未能「貨銀兩訖」，物業就有較大機會成為「銀主貨」，加入拍賣行列。 銀主盤，係指一個樓盤，個業主冇錢供樓，俾銀行根據按揭條款，同《物業轉易及財產條例》規定，向法庭申請沒收層樓，之後賣出街，俗稱叫做銀主盤。 咁簡單講，嗰間銀行就係銀主，個物業單位叫做銀主盤。 7月亦有不少銀主盤推出市場，其中一項成交為薈蕎2翼中層B1室，實用面積425平方呎，採兩房間隔，以銀主盤形式放盤，叫價約680萬元，日前以639萬元將單位沽出，成交呎價15,035元。
- 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。
- 而銀主盤較為常見的情況，是原業主可能有欠下水費、電費、管理費等等，這些與物業本身相關的費用，新業主在買入物業時要為物業承擔。
- 如果是被財務公司收回的樓盤，偶爾又會俗稱為「財仔盤」，但性質上同樣屬於「銀主盤」。
- 銀主於今年3月以1,600萬元放盤，新近以1,080萬元成交，4個月累減520萬元，減幅達32.5%，呎價為14,305元。
- 想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題：銀主盤可以做按揭嗎？
在亞洲金融風暴前，一般進行銀主盤拍賣後，已經可以抵償欠債。 但在金融風暴後，往往銀主盤拍賣後，仍未能抵償欠款，令銀行不願出售銀主盤，造成不少呆賬。 銀主盤（臺灣稱法拍屋，指法院拍賣房屋），指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。 當債務人（業主）無力履行按揭合約，或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。
銀主盤放盤: 物業拍賣行拍賣銀主盤
而拍賣會以「明標」形式進行，並以價高者得形式出售。 進行拍賣時，拍賣行會為銀主盤開價，而每次舉手則為增加金額。 而成功投得銀主盤嘅買家須即時簽訂必買必賣合約並繳付大訂。 銀主盤放盤2025 造成業主「供唔起樓」的原因包括因為經濟轉差所造成失業或減薪，又或者業主早年借發展商二按以高成數按揭買入物業惟未能轉按至銀行，以及業主自身出現財政問而斷供等等。
若買家打算買入銀行盤並申請高成數按揭，須預早準備好申請文件，並到審批時間短之銀行進行申請。 如果銀主盤的物業狀況良好，申請按揭與普通物業按揭一樣，都可以向銀行申請按揭，銀行會像一般物業般，根據申請人的入息等財務狀況決定會否批出按揭。 不過，由於銀主盤成交一般只有45日，所以申請按揭時間要掌握得好，預備好充足的文件。 由於申請按揭保險需時，買銀主盤未必趕及成交期，在此情況下1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬）。
銀主盤放盤: 樓市資訊 香港置業
另外，如果業主按揭太多而無法償還，又或者本身有大量外債等等，甚至是要申請破產等，都會衍生出被銀行收樓借條路。 如果業主因為財務困難而無法繼續供款，又未能與銀行達成協議，銀行便有權根據《物業轉易及財產條例》收回物業，變成俗稱的「銀主盤」。 目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。 銀主盤屬於二手物業，沒有劃一定價，有興趣的買家可以按照既有程序，入標提出意向價，購買銀主盤。 拍賣會是以價高者得形式進行，一般拍賣底價都會較市價低，以吸引買家出價。
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要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。 例如，一些物業可能是聯名擁有，而當中只有一名業權持有人無法償還銀行債務而要變賣業權還債。 如果買家貪平買了這種銀主盤，可能會面臨的就是要和另一位業權人同住的情況。 銀主盤放盤 理論上，擁有半邊業權的人亦有使用單位的權利，而作為銀主盤買家正常當然不希望和陌生人同住，所以在購入銀主盤前就必需要了解清楚。 另外，在銀主盤的買賣中，銀行與銀行之間也會有互相的物業價格估算，可能也會影響按揭批覈的情況。 例如，在新的銀行承造按揭時，銀行對於銀主盤是否真的能以目標心水價賣出有所懷疑，或者認為該銀主盤單位有些不明朗因素等，都可能會影響最終按揭批覈的結果。
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銀主盤放盤: 買入銀主盤流程
翻查資料，上述薈蕎兩房銀主盤為多按盤，涉及6次抵押貸款紀錄，全部均為財務公司，個別涉及2按、3按，甚至為4按。 據瞭解，上述單位原業主為一名投資者，單位用作投資用途，曾作出租。 不過要注意的是，銀主盤成交期較短，一般而言只有45天，所以最好要準備妥當個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。 放貸人又稱銀主，向銀行借按揭，銀行便是單位的銀主，向發展商旗下財務公司借按揭 ，銀主則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤放盤2025 銀主盤放盤2025 而銀主盤在賣盤之後，金額用作抵償原業主的債務，即使無法完全償還，也跟新業主完全無關。 例如，假設原業主欠下銀行500萬，物業以480萬賣出，當中二十萬差價也是由原業主負責。
銀主盤放盤: 購買銀主盤注意事項
但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。 有，一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」，並在45天後正式成交。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。
銀主盤放盤: 樓市資訊 美聯物業
忠誠拍賣本週三推拍約11項物業，包括上述福昌樓低層19室銀主單位，實用面積約300方呎，每方呎開價約7,667元。 今年該項目一個低層11室，實用面積約391方呎，以450萬元轉售，呎價約11,509元。 同場推出深水埗元州街26號惠珍樓低層銀主單位，實用面積約549方呎，以298萬元翻拍，較之前減價40萬元或約11.8%，呎價約5,428元。 該行亦翻拍核心區舖位銀主盤，尖沙咀東海商業中心地下G1號及G2號舖，建築面積約1,814方呎，減價570萬元，連租約開價5,450萬元推拍，呎價約30,044元。 該舖於今年5月以6,950萬元推出，現已累減約1,500萬元，減幅約21.6%。
銀主盤放盤: 注意銀主盤買入風險 做好查冊
高力資本市場及投資服務部副董事劉梓軒表示，近年工業大廈受到不少投資者追棒，去年至今已錄得多宗大額成交記錄，如今年2月由國際基金集團以17億購入之觀塘鴻圖道73至75號「KOHO」。 單位特色：單位已放售逾年，開價由最初$360萬累減至$150萬，減幅達$210萬或58.3%，亦較銀行估價低約64.3%。 據瞭解，原業主於2018年5月以899萬元買入單位，持貨5年，賬面蝕讓260萬元，單位期內貶值約29%。 翻查資料發現，當中規模最龐大的銀主盤放售個案，要數到前「豪宅大王」秦錦釗，上世紀90年代初他曾趁低吸納大量豪宅物業，1997年手持逾百夥豪宅。
拍賣行人士解釋，近數年不少財務公司採用鋪天蓋地的廣告以宣傳物業按揭，除一般大型屋苑單位及豪宅外，連基層市民亦把公屋、居屋單位作抵押貸款，當經濟轉差時，便出現斷供情況。 想買銀主盤的買家們可能會很在意一個問題：銀主盤可以做按揭嗎？ 銀主盤是絕對可以做按揭的，甚至是高成數按揭都沒問題。 不過，需要留意的是該物業本身是否有違法改建的問題，因為銀行對於有違例建築的物業可以拒批按揭，而這種情況跟是否銀主盤無關，即使是普通二手樓買賣時，買家都要留意。 事實上，若然單位沒有牽涉凶宅、缺契及潛建等問題，銀主盤按揭審批上跟二手樓並沒有太大分別，最長可以做到30年，按揭息率也不會特別高。 不過要留意的是，在成交期上買家是沒有話事權，是由銀行決定，一般為45日成交。
買家要留意在拍賣場上，很多時會遇到不同類型的物業，其中一類常見的就是「半契樓」，即是一些原本屬分權共享的物業，因其中一方把自己的份數賣走，而出現「半契樓」的情況。 而且還需要了解單位背景，例如，如果買家成功購入單位後，是否有鎖匙可以進駐? 如果是「公開出售」，銀行大多會委託地產代理處理有關手續，售價會參考市價為基準。
與「公開出售」一樣，假如買家最高出價仍低於銀行設下的底價，銀行便不會出售物業，留待下次重新拍賣。 銀主盤放盤2025 若該銀主盤於拍賣當人有興趣買家眾多，最後投得物業嘅價格有機會高於市價，所以並不存在銀主盤必然大平賣的結論。 「銀主盤」是指業主沒有履行償還按揭責任出現斷供，銀行將按揭物業沒收並出售情況，該按揭物業便稱為「銀主盤」。 而好多人心目中都會覺得銀主盤一定會低於市價出售，而事實並非如此。 物業被釘契如果只是與原業主有關，並不會影響新買家申請按揭。 不過如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。
銀主盤放盤: 公開拍賣
若銀主盤並非連租約出租，即單位可能已經掉空多時無人住，買入單位或需進行適量維修翻新先至「住得人」。 申請按揭避免借盡：現時申請按揭時，銀行會為借款人進行壓力測試，以確保在加息期下借款人也有能力還款，但除此以外，借款人自己應盡量避免借盡，最好預備充裕的首期，日後還款自然更加輕鬆。 買入銀主盤時，買家要簽署正式買賣合約，支付一成訂金及「必買必賣」條款，以確保賣家反悔不出售時，可通過法律途徑追討損失。 而1997年金融風暴肆虐，樓市崩圍，銀主盤數量亦伴隨著負資產個案急升，相關數量更飆至逾萬個。 而兩次金融危機的共通點，均是對經濟造成嚴重衝擊，由此可見，銀主盤數目的攀升，往往是出現在經濟低迷時。
這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。 部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。 單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。
銀主盤放盤: 獨家A.I.按揭評估
有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 因此不少銀主盤的內部總會較為破舊，甚至因為日久失修，造成天花牆身剝落、傢俱破敗等問題。 銀主盤放盤 新買家在出價之前，必須先到現場視察，再考慮裝修費及維修費問題。 日銀長期實施的超寬鬆政策導致弱勢日圓，先前匯率約140日圓兌1美元（日銀調整政策的消息傳出後升至約139.48兌1美元）。
銀主盤放盤: 最新專欄文章
如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 聲明﹕ROOTS上會致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 ROOTS上會網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 考慮申請產品前，我們建議你查閱相關產品之官方條款及細則。 港島東鰂魚湧福昌樓銀主盤僅開價230萬元，呎價不足8,000元。
銀主盤放盤: 相關
首先，出現銀主盤的原因是因為業主無法償還貸款，銀行必須要收樓並重新在市場上賣樓以填補業主欠下的款項。 不過，在一般規定之下，銀行是不能夠故意賤賣樓盤填數。 例如，本身物業的市場價格是700萬，業主欠下銀行300萬，銀行是不能夠以300萬賣樓純粹為了填數，令明明可以賣得更高價的物業賤賣令業主蝕大錢。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。 事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料蒐集，即上千居搜尋各區筍盤。
及至2003年中，秦錦釗旗下的建萊資源被中銀清盤，名下逾46夥物業一下子淪為銀主盤放售，包括中半山帝景園及大潭陽明山莊單位，當時該批物業估值約6億元，但該批單位所承造之按揭總額逾10億元。 去年本港樓價大跌一成半，令負資產數量急增至超過12,000宗，創18年新高。 幸好，香港樓價在首季度回升6%，令負資產個案減少，截至3月底，金管局數據顯示負資產宗數按季大幅減少48%至6379宗。 不過，近月「銀主盤」拍賣的數量卻有明顯增加的趨勢，新聞也有報導前主播的貝沙灣物業，深圳富豪40億物業等被接管。 再者，銀主盤滾存量的多寡與大市氣氛有一定正面關係，每當市況疲弱，銀主盤去貨速度減慢，均會到積存量居高不下，為市場氣氛帶來負面影響。
銀主盤放盤: 樓市走勢｜銀主盤09年後首破200宗
地產代理的做法大多是以先到先得方式，你想買時也有很多其他業主想買，所以看中心水銀主盤的話就不妨快快聯絡代理睇樓。 所謂「銀主盤」，簡單來說就是「屬於銀主的樓盤」，而所謂「銀主」即是「借錢給你的人」，亦即是銀行或財務公司。 一般人買樓都會向銀行或財務公司借按揭，而如果業主無法還款，要由銀主去收樓，這種樓盤就會變成銀主盤。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤湧現多為經濟不好時，很多業主的財政狀況受到影響，被逼斷供。 銀行收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準，物業最新估值會被拉低。