目標是在2018年完成這研究，隨後將考慮環保連接系統項目的未來路向。 隨着九龍灣及觀塘一帶的商貿轉型漸成熟，區內傳統工業用途規劃的行人設施或未能配合發展步伐，起動九龍東辦事處去年提出中長期規劃研究報告，建議增建10條行人天橋及隧道，連接多項新商廈至港鐵站，並延伸至海濱區等。 土木工程拓展署正進行擬議九龍東環保連接系統的第二階段詳細可行性研究，旨在制訂既可符合相關法定和技術要求（包括消防和《保護海港條例》），又能獲持份者普遍接納並對社會大眾具有效益的環保連接系統方案。 第二階段的研究工作主要包括擬議系統的覆蓋範圍、走線及車站位置等，並會參考海內外在環保運輸技術領域的最新發展和經驗，以及進行相關的技術和財務評估（包括評估客運量和票價估算等因素），以探討和確立該連接系統的可行性。
區潔英說，現時九龍東的商業樓面面積約為290萬平方米，較2012年增加七成，預計未來兩年會增至350萬平方米，規模足以媲美中環核心商業區。 起動九龍東辦事處着重以優良的城市設計、重整土地用途和提升街道景觀改善環境。 隨著工業轉型及商業發展，填海地段於1981年起用作啟德機場停機坪和貨運區、九龍灣工業區、九龍灣貨物起卸區和牛頭角工業區等用途，北面亦成麗晶花園及啟業邨一帶的住宅區，而由地鐵九龍灣車廠上蓋德福花園則成為區內重心。 九龍灣商貿區2025 至於原有的臨時房屋區則於1991至1999年間被政府收回作土地拍賣，並發展為多幢商貿樓宇，以及各式政府、機構或社區用地。
九龍灣商貿區: 九龍灣工業中心 地下單位
1975 年地下鐵路觀塘線動工，1980 年2 月12 日落成延伸至中環的路線。 觀塘區西接黃大仙，北抵飛鵝嶺山麓，東迄鯉魚門，面積一千一百多公頃。 包括彩虹、牛頭角、觀塘、順利、秀茂坪、藍田、油塘、鯉魚門，人口約七十萬。 2012年香港首座零碳建築零碳天地落成，為香港政府宣佈《起動九龍東》計劃後，成為九龍東首批標誌性項目之一。 部份香港政府機關在九龍灣設置總部，包括機電工程署總部大樓、香港輔助警察隊總部，郵政署亦於2013年在該處設立中央郵件中心。
故此，本路線往蘇屋方向之班次或須在調景嶺站稍作停留，以便車長交接，期間車上乘客可留在車上，毋須下車。 為突顯本路線途經長沙灣商貿區，往蘇屋方向電牌會交替顯示「長沙灣」及「蘇屋」。 本路線投入服務後，成為新巴首條服務觀塘商貿區及觀塘碼頭的巴士路線，也是繼796X線後新巴第二條提供每天全日服務、服務日出康城及環保大道沿線屋苑的巴士路線。 本路線的日出康城總站，初時在電子地點牌顯示的英文名稱為「Lohas Park」，直至2022年5月才改為官方英文名稱「LOHAS Park」。 商業方面，九龍灣區內首個大型項目為「企業廣場」（Enterprise Square），共分四期，當中第一期於1992年落成，其中寫字樓部分更是九龍灣首座甲級寫字樓，其基座設有平行式月臺巴士總站。
九龍灣商貿區: 牛頭角
及九龍灣商貿區；但隨著九龍灣商貿區多座發展項目相繼落成，並提供免費穿梭巴士服務，奪去此路線客源，最終此路線於2013年3月28日停止服務，由28B線取代。 已停辦的空調九龍市區巴士路線224M，由九巴營辦，循環來往德福花園及九龍灣，停辦前依次途經九龍灣國際展貿中心、宏天廣場，取道宏光道、常悅道及宏照道折返。 鑑於本路線的清水灣半島總站位置偏僻，交通不便，自本路線提升至全日服務後，所有本路線的車長接更或用膳程序皆安排於調景嶺站進行。 九龍灣商貿區 車長駕駛下班或用膳前最後一程將軍澳方向的本路線巴士，返抵清水灣半島巴士總站後，仍須駕駛巴士行走往市區方向班次，沿途載客直至抵達調景嶺站，才由另一車長接續駕駛。
- 1950 年代起，觀塘發展為工業區，吸引大量潮州、鶴佬、客家人入住。
- 同時又指擬議發展計充分考慮了其海濱用地位置，並參照海港規劃原則及指引，能夠配合啟德發展計劃和九龍灣商貿區及活化整個九龍，並將現有發展打造成一座現代化的標誌性商業/辦公樓。
- 在2021年中由合和實業以約100億元，沽出予億京發展等的九龍灣國際展貿中心（九展），項目最新向城規會申請重建為三幢商廈，提供樓面多達約177萬平方呎，當中有12萬平方呎將作為展覽或有關用途。
- 第二項落成的商業大廈為「國際展貿中心」（Hong Kong International Trade & Exhibition Centre），1995年開幕，是香港其中一個輔助展覽場地。
- 在二○一七年至二○一九年，運輸署與巴士公司已先後重組六條途經觀塘道的巴士路線的停站安排，以減少巴士排隊入站造成的交通擠塞情況。
- 大型購物中心（如：MegaBox）和商廈（如：企業廣場三期、國際交易中心等）先後在區內落成，令該處晉身為東九龍的商業中心。
位處傳統名校林立的34小學校網及九龍城中學校網，區內更有多所國際學校，瀰漫著濃厚的文化及精英氣息，為下一代提供極佳學習環境，為孩子穩紮未來成功基礎。 九龍灣大部份土地原為海域一部份，於二十世紀七十年代大幅填海，並規劃為工業區，作為觀塘工業區的延伸，於1982年落成，惟不久以後中國大陸即改革開放，大量工廠北移神州，區內工廠單位漸漸轉作他用，例如有不少物流企業爭相租用區內工業大廈單位，設置辦事處及倉庫。 領展資產管理行政總裁王國龍表示，海濱匯辦公室預租反應熱烈，近半數樓面已獲預先承租，其中金融機構摩根大通更率先租用超過三成樓面，另有數間金融機構及跨國企業已洽租至最後階段，各大企業均選址海濱匯為其香港業務的重要據點。 今年九龍灣商廈成交更趨活躍，根據利嘉閣地產數據，單是今年上半年，區內已錄85宗成交，遠比去年下半年的38宗為多，亦為2012年起動東九龍辦公室成交以來，僅次於2017年上半年的216宗成交的高水平。 值得一提的是，2017年上半年九龍灣商廈成交宗數之所以那麼高，主要是因為恆地把旗下工廈巨昇中心翻新活化為寫字樓，並易名為創豪坊，其後分拆出售逾150夥，帶動區內商廈的成交。
九龍灣商貿區: 工業式微
上述種種的變化都是經過辦事處的努力和市民的配合，才達到今天的成果。 區潔英說，在已發展的地區進行轉型的工作是複雜的，亦涉及許多不同持份者，因此起動九龍東辦事處一直推動公眾和不同持份者，共同參與政策的構思、策劃以至推展，希望吸納他們的意見、願景等，令工作做得更好。 行政長官最新一份施政報告提出躍動港島南計劃，構思借鑑起動九龍東計劃的成功經驗。 起動九龍東計劃推行近十年，成功將九龍東舊工業區及舊機場逐步轉型為充滿能量、活力與特色的新核心商業區。 我特別邀請前起動九龍東專員區潔英，與大家分享推動這項大型舊區活化計劃的經驗及成果。
九龍灣商貿區: 觀塘
1998 年初，土地發展公司（即今市區重建局）提出觀塘市中心重建項目。 當時觀塘工業就業人數佔全港三分之一，電子業二萬二千人，紡織業一萬八千人，塑膠業一萬人，五金製品行業六千人。 政府為安置寮屋居民和龐大工業人口，建成牛頭角上下邨、藍田邨、秀茂坪邨、順利邨等公共屋邨。
九龍灣商貿區: 車站
1970 至1980 年代中，觀塘道以南成為香港規模最大的工業區。 期間中國推行改革開放，很多廠商與沿海地區貿易、交流和合作，刺激國內和本港經濟急速發展。 打石曾是觀塘地區的主要工業活動和經濟命脈，集中於四山地區（包括牛頭角、茜草灣、鯉魚門和茶果嶺），興起於十九世紀初期，至1967年日漸式微。 九龍灣國際展貿中心是香港主要的國際商品展覽會場之一，附設的辦公室亦可作不同產品陳列室之用。 現時國際展貿中心仍繼續舉辦不同的國際展覽，亦會不時舉辦演唱會。 現在九龍灣的範圍在牛頭角旁，由港鐵九龍灣站至牛頭角站（觀塘道）沿線以東部分到海邊的填海地，也可泛稱為九龍灣商業區。
九龍灣商貿區: 「起動九龍東」發功 第二商業中心漸成形 九龍灣商廈有運行
第二項落成的商業大廈為「國際展貿中心」（Hong 九龍灣商貿區 Kong International Trade & Exhibition Centre），1995年開幕，是香港其中一個輔助展覽場地。 除了土地用途檢討，辦事處亦透過優質城市設計、街景改善等地方營造方法來改善環境，其中，觀塘海濱花園2015年全面開放，駿業街遊樂場（現稱InPARK）的改善工程及翠屏河花園亦已竣工，並已開放給公眾使用。 辦事處會繼續改善九龍東的環境，例如剛剛展開的活化翠屏河、改善臨華街遊樂場等工程。 起動九龍東是政府在2011年施政報告提出的嶄新地區發展概念。 2012年6月，發展局組成跨專業團隊，成立起動九龍東辦事處統籌計劃，並積極與社區溝通，致力做好促成者的角色，成功把九龍東（包括啟德發展區、觀塘商貿區及九龍灣商貿區）建設為本港第二個核心商業區；2017年更把起動九龍東計劃的措施延伸至新蒲崗。
九龍灣商貿區: 工業發展
海濱匯物業樓高23層，可租用面積約90萬平方呎，寫字樓每層面積約5萬平方呎，以每層樓面面積計為近年全新寫字樓項目最大樓面之一。 九龍灣投資潛力優厚，不少大型企業及國際品牌的總部都在九龍灣駐紮基地，其商業形象自然提升，成為跨國企業總部集中地。 九龍灣近年批出5幅商業用地，部分將陸續落成，提供約310多萬平方呎商業樓面，部分樓花期內已獲洽售或洽租。 當中規模最大的鴻業街、偉業街與海濱道交界地，由領展及南豐早年投得，將建成兩座相連的甲級商廈海濱匯，基座為商場及停車場，預料最快明年落成。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，九龍灣是東九CBD2(第二商業中心)的核心所在，加上其鄰近正在大規模發展中的啟德新區，與將來舊機埸跑道上的建設可互相發揮作用。
九龍灣商貿區: 九龍灣國際展貿中心 (九展)
土拓署預計可在今年完成此項研究，以尋求合適可行和具有效益的環保連接系統方案。 待整個詳細可行性研究完成後，政府會籌劃環保連接系統項目的未來路向，並適時向議員和相關持份者匯報研究結果和建議。 如使用八達通，在轉乘次程車程前，必須確保八達通卡之餘額為正數，設有自動增值系統之八達通卡則不受影響。 由本路線於上車後兩小時內轉乘上述路線往屯門方向，或由上述路線往九龍方向轉乘本路線，第二程可獲 九龍灣商貿區 $3.00 的折扣優惠。 創紀之城五期商場「apm」於2005年7月17日隆重開幕，商場佔地7層，由建築設計公司 Benoy 負責，採用數百塊玻璃建造天幕及外牆，令天然光線透入商場；場內設有大量屏幕，播放最新資訊。 同時，商場裝設50多條扶手電梯穿梭各層，亦附設四條行人天橋，分別連接觀塘區觀塘區、觀塘道東行近裕民坊、巧明街港貿中心以及開源道鱷魚恤中心。
九龍灣商貿區: 觀塘海濱花園
九龍巴士、新世界第一巴士、城巴及龍運巴士全職員工及家屬（不包括外判職員）可免費乘搭本路線，惟必須拍職員或職員家屬八達通。 此路線甫開辦即由九龍灣車廠（K）派出空調巴士行走，多年來用車皆以單層巴士為主，早年使用載客量較低的豐田Coaster（AT），直至服役於九巴的同型車款於1996年末全數退役為止。 1992年1月27日：九龍空調豪華巴士路線224M投入服務，來往德福花園及九龍灣，以循環線形式運作。 星期一至五0615及0630開出班次，回程在環保大道後，改為右轉駿日街，駛入將軍澳工業邨巴士總站作終站。 作為啟德發展區首個休憩場地，政府於2008年宣佈觀塘貨物裝卸區將於2011年中關閉，原址闢建永久海濱長廊。
九龍灣商貿區: 九龍灣商貿區 增358萬呎商用樓面
本人已查閱貴公司的 私隱政策和 收集個人資料聲明，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 此外九龍灣也有一些住宅區，當中以麗晶花園和九龍灣站上蓋的德福花園為區內兩大私人屋苑，另麗晶花園東面是公共屋邨啟業邨。
九龍灣商貿區: 九龍灣商貿區
此外區內亦有主要傳媒機構進駐，包括香港電視娛樂有限公司（HKTVE）,旗下頻道ViuTV亦在此興建廠房。 2020年代：預計落成的中九龍幹線，其穿過九龍灣海底約370米長的的隧道部份將會以臨時填海方式建造，以保護維多利亞港的完整。 德福花園五屍命案是一宗轟動香港的謀殺案，發生於1998年7月21日，此案中五名女性因喝下兇手混合礦泉水及山埃的符水而死於C座5樓一單位內。 1979年7月22日，德福花園C座發生嚴重工業意外，6名工人於C座地盤乘吊機前往高層工作，當上升至8樓時突然下墜，工人全部死亡，事後調查報告指出當吊機上升時，吊機的吊板與搭碼互碰，釀成悲劇。 屋苑獲水務署頒發「大廈優質供水認可計劃－食水（管理系統）」金證書及「大廈優質供水認可計劃－沖廁水」金證書。
九龍灣商貿區: 巴士及小巴總站
其中新世界（00017）旗下商業項目荔枝角道888號再錄大額成交，一家創科企業斥資近4億元購入全層樓面自用。 以上資料僅屬常規服務細節，可能與實際運作有所出入，並以營辦商決定為準。 觀塘站開經：觀塘道、鯉魚門道、偉發道、茶果嶺道、鯉魚門道、觀塘道、勵業街、海濱道、宏照道、啟祥道、偉業街、觀塘道、龍翔道、呈祥道、葵涌道、荃灣路、海興路、海安路、青山公路（汀九段、新汀九段、汀九段、深井段及青龍頭段）。 然而，觀塘的歷史沒有湮滅，工業區拚搏創新的基調，面向廿一世紀，注入新的內涵，令此區具備新舊共容、中西結合的特色。 總面積超過三百二十公頃，將建成四萬九千九百個公私營房屋單位。 加上觀塘及九龍灣商貿區的一百六十八公頃土地，九龍東可成為香港另一個核心商業區。
1990年代政府為未來因機場搬遷而空置的啟德用地作出多項規劃研究，曾建議填平九龍灣及跑道之間的水域以提供更多土地發展。 九龍灣商貿區2025 至2000年代受到中環及灣仔填海計劃的司法覆核影響，規劃署檢討《啟德發展計劃》，以「不填海」原則規劃啟德和九龍東的未來發展。 德福花園週邊設施包括大型購物中心德福廣場一期、二期，內有時裝店、戲院、銀行、酒樓食肆、百貨公司、大型電器傢俱連鎖店、連鎖金飾店等。
即使此路線有車長自行製作路線圖及詳細時間表張貼於站頭，希望吸引久候卻未能登上免費巴士的乘客，奈何MegaBox及九展管理公司運用車海戰術，此路線在停辦前客量平平的局面無法扭轉。 沙中綫大圍至紅磡段，東鐵過海段已於2022年第1季通車，乘客由新界南行前往市區，毋須轉車便可直達港島，大幅節省交通時間。 由紅磡至金鐘的乘車時間將由現時約18分鐘，縮減至只需約5分鐘。 市民和旅客可更方便地使用啟德新區內的啟德體育園及其他文娛設施，促進旅遊及商業活動。 未來便捷的交通網會成為啟德最大的核心優勢：沙中綫全面開通，乘港鐵由啟德站去顯徑至烏溪沙的時間已大大縮短；啟德站乘港鐵，經宋皇臺、土瓜灣、何文田(轉觀塘綫)、紅磡(轉東/西鐵綫)和會展等站，從啟德站到金鐘站只需搭乘六個站。
九龍灣商貿區: 巴士站
過去未有 地下鐵路的年代，油蔴地小輪開辦了多條航綫，往返觀塘渡輪碼頭及中環、北角、西灣河及柴灣等地，碼頭廣場逐漸成為區內交通樞紐，人流絡繹不絕；巴士公司更乘勢開辦多條接駁觀塘碼頭的路線，連接區內各住宅區。 九龍灣毗鄰舊啟德機場，屬東九龍的商住區，區內公共屋邨有啟業邨，居屋屋苑有啟泰苑和麗晶花園，主要屋苑有淘大花園、德福花園、得寶花園及利基大廈等，區內人口消費力不弱。 隨著「起動九龍東」，九龍灣商貿氣氛日濃，偉業街西面屬商貿區，區內主要商廈有恩浩國際中心、企業廣場一期及三期、富臨中心、億京中心、國際交易中心、金利豐國際中心及高銀金融國際中心等，工貿物業則有美羅中心、商業廣場、三湘九龍灣貨運中心、企業廣場二期、九龍灣工業中心及環球工商大廈。 在跨區道路項目方面，政府正積極推展六號幹線工程，以直接貫通西九龍和將軍澳，從而紓緩九龍現有主要東西行車道路（包括九龍東現有主要連接路段）及將軍澳的交通負荷。 目前，本路線與795、795P線，為目前僅有三條來回程同時途經東九龍走廊及西九龍走廊的專營巴士路線，而全日提供服務的更只有本路線一條。 起動九龍東辦事處一直推展不同的措施和項目，以釋放土地發展潛力、提高土地使用效率、改善區內環境、提升暢達性及易行度，以及善用及優化公共空間。
九龍灣商貿區: 九龍灣工轉商成形 8項目涉930萬呎
過去觀塘工業區是全港規模最大的工廠區，建於觀塘對開填海地上，佔地約140英畝，三個階段填海工程自1954年開始，至1957年完成。 填海工程進行期間，政府驚悉啟德機場起飛的航班，有機會撞向區內工廈，加上配套極差，導致該區廠地一度無人問津。 由香港島望向九龍東，在維港旁有一個相當顯眼的「紅噹噹」巨型方盒－MegaBox，名字一如其形，內裡裝著的，是觀塘區最大型購物商場。 第一期於 1981 九龍灣商貿區2025 年落成，其時商場商店大多為淘大花園居民服務，以雜貨貨、食肆、超級市場為主。 九龍灣（Kowloon Bay）本來真的是指九龍半島東面的海灣而非地方，後來因興建啟德機場而進行大規模的填海工程，原本的海灣便變成現今九龍灣區，範圍覆蓋港鐵九龍灣站至牛頭角站沿線以南至岸邊的土地；上述地段以西的舊啟德機場跑道和停機坪等，亦是從九龍灣的海灣填海而來的。 近年逐步轉型成為本港第二個核心商業區一部分的九龍灣，在活化工廈2.0措施下，區內工廈重建進一步加快，目前6個重建項目，預計能夠釋放出約358萬平方呎商業樓面供應。
九龍灣商貿區: 車站設計
九龍巴士23M線是香港九龍東一條來往樂華邨及順利邨的巴士路線，以循環線形式運作，途經佐敦谷、牛頭角、觀塘市中心、下秀茂坪、四順，亦方便居住樂華邨及牛頭角的學生前往順利邨上學。 （二）和（三）如上文序言所述，土拓署現正進行擬議連接系統的詳細可行性研究，其覆蓋範圍涵蓋啟德發展區、九龍灣商貿區、觀塘商貿區、茶果嶺及油塘等地點。 在研究過程中，土拓署發現在九龍東建造高架或地下模式的連接系統，尤其是在部分已發展地區的範圍內，涉及多項複雜的技術挑戰。
早前九龍企業廣場一期一座便獲資深投資者大手購入全層，現於市場放租放售，分別為呎租25元及呎售9818元。 當中以九龍灣臨樂街19號南豐商業中心為區內估值偏低的商廈，投資者或用家追落後趁機入市，今年內已錄11宗成交，呎價6203至7300元。 事實上，九龍灣作為啟德發展計劃的一部分，近年已逐步全面變身商業社區，吸引更多外區資金湧入，許多投資者陸續在區內物色寫字樓或工廈單位作投資或自用。 馬安平進一步指出，根據政府規劃，東九龍約40%土地屬商貿地，目前供應集中於九龍灣。
由於供應持續顯著增長，東九龍寫字樓空置率一直不低，空置率近年處於10%以上，租金因而橫行，每年只有1%至2%波動。 他認為，租金橫行，同時售價拾級而上，反而證明東九龍寫字樓具有吸引力，因為供應多，租金回報率向下，按理是無人想投資。 九龍灣商貿區 香港潮屬社團總會主席陳振彬鼓勵鄉親繼續講好國家和香港故事，為香港開創由治及興的新局面。 如今兩地已恢復全面通關，為香港更快、更好融入國家發展規劃、共建粵港澳大灣區提供機遇。 他提到，潮屬總會正籌劃近千人專列回鄉探親、訪問，冀推動在港潮籍鄉親與家鄉、以及內地各省市的交流互動。
九龍灣商貿區: 政府機關
位於九龍灣及觀塘的工業用地，在2001 年改劃為「商貿」用地，容許將工業樓宇用作辦公室用途或改建為商業、辦公大樓、商舖和酒店。 除不少中、小企業進駐外，設計師、音樂人、藝術家、收藏家，紛紛在老工廈開設工作室和商舖，形成一個多姿多彩的創意文化商圈，為觀塘注入新動力。 大型購物中心APM 及MegaBox 是市民休閒娛樂的好去處。