另外，客房木地板有罅隙、須修補，廚櫃、枱面及電插座位亦發現有污跡。 經記者實測後發現，由輕鐵站前往御海灣 II 步行只需要1分鐘，而乘車約15分鐘可達西鐵屯門站，交通及至日常生活配套尚算齊備。 此外，項目大部分單位除可望屯門河景，亦可遠眺青山灣一帶海景。 明哥細心指出，浴屏以推拉門設計，由於浴屏門設有完整的金屬框架，故此門邊可以貼上原條膠邊，並安裝防水門鉸，三者兼備下便可以滴水不漏。 他直言「係見過最好嘅浴屏設計」，因為金屬框架有一定成本，未必每個發展商都願意加裝。 整體而言，明哥指，LP10的交樓質素不俗，逾半數小瑕疵均是污跡，其餘為刮花或破損、膠邊等小問題，均能輕易解決，惟數量較多，故按比例扣分。
「我都好驚訝，從未見過！」明哥認為，漏水問題對現時新樓而言算是一個大忌，估計發展商在安裝喉管後並沒有再三檢查。 近年不少新盤的浴室，均會在淋浴間內設置連接天花板的雨淋式花灑（Rain Shower ），置頂設計，可營造雨淋效果，同時配備壁掛式手持花灑。 然而，明哥發現單位內兩個浴室的淋浴間，其連接天花板的雨淋式花灑、壁掛式花灑，以及洗衣機喉管，均出現多處漏水情況。 答：當物業入伙紙批出後，發展商會通知買家到現場收樓。 賴達明驗樓 在交樓當日，發展商職員會交錀匙給買家，買家可以前往單位驗樓，屆時自行驗樓或聘請驗樓師負責驗樓。 購買私樓，收樓驗樓是整個買賣程序的尾聲，驗樓時會發現單位呈現不少瑕疵，收樓清單有什麼？
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但近年很多小業主對物業品質越來越注重，買樓後都會聘請驗樓師檢查物業品質，令到這個行業有更多人認識。 香港持續有新樓盤落成，當新盤落成後，均需要專業人員驗收。 例如承建商完全工程後，由發展商驗收；當發展商交貨給管理公司時，同樣需要驗收的程序。 今集繼續由驗樓專家－香港公正行技術總監賴達明先生（明哥），運用日常生活工具，分辨空心磚，還送你入伙驗樓錦囊，建造安樂窩！ 另一次是成交前一日到單位驗樓，確保單位的狀況符合簽約時所列的「現狀買入」要求，代表買家了解並接受物業現狀的情況下買入單位。
- 「消防門要完全閉合先至可以耐火。」明哥建議業主調校門頂的氣鼓。
- 「你望出去會覺得會暈，好似有老花咁。」明哥續指，使用玻璃作為露台欄障的原意是要令住戶的視野更開揚、更通透。
- 檢查油漆會否刮花或者不平滑，以及批盪會否有大面積空鼓。
- 明哥更特別「點名」讚揚單位的防漏水部分，過去即使是同系樓盤，浴屏設計難免有漏水問題，是最令發展商和業主「頭痛」的部分，但是次雲滙的浴屏設計，「發展商明顯是別出心栽」。
- 蘇博士的業務範圍涵蓋廣泛的民事和刑事糾紛，包括一般商業糾紛、財產糾紛、婚姻和家庭糾紛、人身傷害糾紛及建築糾紛等。
但有一點要留意的是，如果買方已經簽了臨時買賣合約，之後才發現樓宇有問題，這樣買方便需要自行維修。 賴達明驗樓2025 另外，由於單位大廳的牆身是採用石膏板牆設計，如要安裝吊櫃，發展商工程部人員建議業主使用特製塑料螺絲，發展商會免費提供螺絲及租借工具，並表示如使用一般螺絲，有機會損壞牆身，影響效果。 是次驗收單位，主要有兩大扣分，分別在大門及窗扇玻璃。
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但他提醒，由於發展商沒有在合約上列明會於這個期限完成執修，單靠管理處口頭上的承諾不是「交易」，因此發展商不算毀約。 賴達明表示驗樓師較普通市民熟悉香港屋宇署的作業指引、香港建築署的標準，可以從法規層面上幫助業主查核單位是否合格。 消委會建議業主除了自行驗收單位時，可以選擇聘請驗樓師幫忙，同時強調在驗樓的過程中應跟據國際標準驗收，因此驗樓師專業與否，便取決於他是否充分了解驗標準。
當驗樓完成後，驗樓公司或驗樓師會為你提供完整的驗樓報告（經政府認可人士核實後據法律效力），你可憑報告去處理相關問題。 而為確保驗樓師已為你全面檢驗樓宇，你可參考驗樓清單以作檢查。 若出瑕疵的位置礙眼、牽涉範圍大，業主必須記錄下來，向發展商提出執修要求。 翻開新樓說明書，大多寫明如發現樓宇欠妥須於買賣成交後6個月內提交書面通知，但何謂「欠妥」？
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嘉華國際（0173）旗下的啟德嘉峯匯，近月開始收樓，記者偕資深驗樓師賴達明（明哥）驗收一個2B座中高層C單位，實用面積約460平方呎，兩房連開放式廚房間隔。 經明哥仔細驗收後，發現單位需要修繕的均屬輕微問題，主要扣分位為窗、大門及牆身，整體獲90分，屬A級極佳水平。 明哥指，由於改動承力結構，有機會影響整幢樓宇安全，故若然業主有需要改動相關結構，必須要事先向屋宇處申請，並獲得相關批准方可動工，否則有機會違反大廈公契及建築物條例。 業主在改動單位結構前，亦宜先檢查單位圖則，並向相關人士了解。 記者發現，發展商在交樓時，已為業主在近門口位置的櫃內設置Wifi Router （路由器），業主只需要聯絡電訊供應商就可直接使用；另外，廚房位置則設有無綫充電台，方便業主煮飯時使用。 單位經明哥仔細驗收後，除鋪磚及電器成最大扣分位外，需要修繕的地方都屬輕微問題，包括大廳玻璃窗欄有鬆、露台圍欄玻璃有水泥污跡等。
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不單會造成空心磚，最壞情況會影響窗邊防水，從而增加漏水風險。 另外，明哥發現，廚房電磁爐其中一爐頭未能啟動及調較火力，亦成為主要扣分位。 除了上述問題外，明哥認為整體而言「單位質素好靚」，沒有空鼓批盪油漆等問題。
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Toby 平台上的驗樓師，全都經過實名驗證及專業審查。 他們擁有豐富的驗樓經驗，不論你想檢驗新樓還是二手樓，平台上的驗樓師都能滿足您的需求。 他們不但有專業知識、豐富經驗，而且態度真誠，你絕對可以安心聘用。 根據房屋局公布的數據，截至今年6月，未來3至4年一手私人住宅單位潛在供應約9.8萬伙。 當中已落成但仍未售出單位約14,000伙，建築中但未售出的單位約66,000伙，而已批出土地並可隨時動工的單位約17,000伙。 【居屋2022｜居屋收樓驗樓】新一期居屋將於第四季揀樓，購買到心頭好單位後，然後是等待居屋收樓驗樓入伙日子。
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賴達明解釋，其實驗樓師屬於物業管理、設施管理行業中的專門職業，並非屬於建造業。 而專業的驗樓師需要熟悉驗樓的程序、方法、準則、儀器，因此這個行業對經驗十分看重。 當然，一手居屋單位收樓時亦有常見問題，如空心磚、地板傾斜等。 賴達明則指，一般來說，大部分業主會重新把單位裝修，修正以上問題，比方盪平地台後才舖地磚。 A.收樓通知書b.業主身份證和身份證明影印本c.完成買賣單位證明文件d.銀行戶口文件，以辦理管理費自動轉帳服務。 若然在屋內透過玻璃向外望，會發現外面的景象因玻璃的曲面而變形，變得扭曲。
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出現大量崩花，明哥估計是處理浴室裝修時最先安裝鏡面，卻未有妥善保護其表面，故當浴室活動空間有限時，容易在裝修過程中刮花玻璃飾面。 另外，亦要檢查電器是否安全，如冷氣機、抽油煙機，特別是冷氣機損壞情況較嚴重。 其次，如在廚房地台、淋浴間舖空心磚，有機會積水，增加漏水風險。
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答：最好趁白天上樓檢查，因單位內始終未有基本照明設備，不宜在晚上檢查。 賴達明驗樓 賴達明驗樓 同時，亦可以趁雨天驗收，可留意單位內是否漏水，特別是購買頂層單位的業主。 答：如發現有不妥善或損壞的情況，填妥「損壞情況報告表」，並於7日內交回屋邨辦事處，以便職員盡速通知承建商進行修繕。 賴達明說，買方想了解單位是否有問題，如漏水，因這樣會影響成交價。
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明哥指出，如涉及爭議，無論業主希望進行民事訴訟還是自己聘請師傅執修，最好都是先要求獨立第三方的公證行為單位作專業評估。 業主可根據該專家報告的意見透過民事訴訟方式提出申索，例如透過小額錢債審裁處，向發展商索償。 不過，小額錢債審裁處只處理涉及金額少於7.5萬元的案件，如案件涉及金額大於此額，業主則要考慮向區域法院申索。 明哥形容，此為一種對發展商「施壓」的方式，大多發展商為維持商譽，會提出庭外和解。 賴達明表示，其實驗樓師這個職業一直都存在，過往驗樓師通常受聘於發展商或管理公司，較少直接為公眾服務。
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若果天花、牆身有大量批盪空鼓，便會有危險，因批盪有機會爆裂而跌落，嚴重的話會跌穿頭部。 牆身的空心磚有兩大風險，首先如果牆磚黏不實，有機會鬆脫而跌下傷人。 設計上，單位屬開放式廚房設計，沒有明火煮食，但仍要按規例設置消防花灑及煙霧感應器，不能改動，且需要年檢。 明哥「溫提」，感應器有誤鳴風險，建議打邊爐時也要盡量保持空氣流通或開抽油煙機。 他指，發展商使用膠條改善虛位，貼合門罅，但膠條或會導致閉門不順，故他認為透明膠粒較膠條好。 賴達明驗樓 賴達明驗樓 此外，明哥亦發現浴室地櫃底的內燈電線尚未妥善包封安裝。
行業前景方面，賴達明表示驗樓師行業主要以新樓為主，隨著日後的新盤陸續推出，行業的需求仍然很大。 他又指，驗樓並非業主會做，發展商、承辦商、物管公司都有驗樓的需求。 香港暫時未有政府相關的註冊驗樓師制度，香港驗樓行業內只有認證驗樓師制度。 認證驗樓師是指通過認證及超過5年驗樓執業，資深認證驗樓師是指通過認證及超過10年驗樓執業。 賴達明則指，檢驗二手居屋要注意的地方較一手居屋多，因一手居屋是以清水樓交樓，裝修不完整，未有地板，牆身基本油漆批盪，而且單位未必有間隔，設施簡單。
如發現窗邊有水漬、窗框有水痕或油漆出現粉狀物體，均表示該單位可能曾經出現滲水。 其次是留意單位的安全性及功能性，業主需測試來去水系統、門鎖、窗鎖等是否運作正常。 5.領取門匙後，業主開始驗收單位，應詳細檢查單位內的設備和配件。 如發現有不妥善或損壞的情況，填妥「損壞情況報告表」，並於7日內交回屋邨辦事處，以便職員盡速通知承建商進行修繕。 倘若業主延誤報告有關的損壞項目，日後再向承建商追究責任將會非常困難。
第三，如在地台舖空心磚，這類磚受壓下容易爆裂下陷，有機會弄傷腳部。 另外，驗樓師亦會檢查石材安裝是否穩固，一旦石材鬆脫，會有危險。 最後，木地板亦會被檢查，是否有破損，或者爆裂，這可能影響屋內人出入。 檢查油漆會否刮花或者不平滑，以及批盪會否有大面積空鼓。
「你望出去會覺得會暈，好似有老花咁。」明哥續指，使用玻璃作為露台欄障的原意是要令住戶的視野更開揚、更通透。 惟是次單位使用的曲面玻璃質素不高，不但未有達至更好的視覺效果，反令觀賞者感到不適。 正所謂牽一髮動全身，單位的浴室旁邊便是房間的入牆衣櫃。 明哥指，單位防水層一般只高1.8米，如果漏水持續，積水有機會沿假天花滲漏至旁邊衣櫃，屆時或影響櫃內的衣服飾物，建議業主盡快處理漏水問題。 明哥指，淋浴間的雨淋式花灑頭與假天花的接駁位出現漏水，懷疑是假天花內的喉管未有妥善接駁，致令假天花內存積水。 當積水太多，假天花有機會會不勝負荷而塌下來；或當積水接觸到電源，有機會造成電線短路，故須及早處理。
賴達明驗樓: 業主收取的文件
因此，買方可以跟業主協商驗樓時間，交易前要驗樓，一旦發現有重大問題，賣方可以以扣減方式補償維修費，但這要買賣雙方同意。 此外，單位的兩個浴室均運用大量鏡面玻璃設計，明哥估計是為提升浴室的空間感，原意雖好，但該些玻璃飾面出現大量崩花問題。 據記者現場目測，單單一塊約1米乘1米的鏡面玻璃，已有共13個崩花位；而浴屏門上亦出現7個崩花位。
除此之外，經明哥仔細檢查，發現主人房窗邊有一塊空心磚，相信是因為旁邊的膠邊破損而導致入水，屬連帶影響，非施工缺憾，加上比例不算大，且位於窗邊外圍，故扣分不多。 此外，另一項讓明哥讚口不絕的設計為浴室的浴屏，他表示，發展商相當「揼本」，浴屏有四邊框，框底設有額外底框，變相可雙重防水。 其中，底部為金屬框，附膠邊，明哥補充指，用框壓線比用石壓線更好， 因只要有少許沙石，膠邊未必壓得實，採用框壓線效果更緊密。
賴達明驗樓: 驗樓師課程｜2. 專業驗樓學課程
不論是新居屋或「白居二」，業主收樓後需要自行或委託驗樓師驗樓，有必要了解新舊居屋收樓程序，以及新舊居屋驗樓基本知識。
賴達明驗樓: 大門未能自動緊閉 玻璃現崩點
蘇博士的業務範圍涵蓋廣泛的民事和刑事糾紛，包括一般商業糾紛、財產糾紛、婚姻和家庭糾紛、人身傷害糾紛及建築糾紛等。 賴達明驗樓 現時，他除了處理民事和刑事糾紛外，他亦曾擔任紀律研訊審裁小組的法律顧問。 在他成為大律師之前，他具有二十多年在香港和海外設計和建設鐵路的工程和項目管理專業經驗。 驗樓能夠協助你了解你所購買的樓宇所存在問題，不過要清楚確定樓宇有沒有問題和問題所在，往往並不是自行參考網上的「驗樓DIY」就能解決。 驗樓講求專業知識、驗樓程序和各種驗樓工具，而且專業的驗樓師能夠為你根據驗樓標準就每一個細節都進行完善的檢查，大至天花小至門柄，都能為你一一發掘問題所在。
賴達明驗樓: 【收樓惡夢】新樓買家留意！ 收樓有三部曲 專家逐一教路
一旦窗口玻璃有缺陷，如出現崩裂、氣泡，有機會減低其強度，抵受不到風雨壓力，暴曬亦有機會令玻璃爆裂。 檢查大門、廚房門中間防煙條是否正常，以及有沒有破損，因這些門屬於耐火設施。 另外，近年屋苑有開放式單位，這些單位面積細，並提供開放式廚房。 根據法例規定，這些開放式設施有消防設施，驗樓師需要檢查這些設施。 在同一日，發展商會為買家提供一份缺陷清單，讓買家填寫，並向發展商遞交報告。 驗收過程中，明哥發現大門後的牆身有兩處輕微空鼓和一條裂紋。
新地（0016）旗下屯門御海灣 II 近日陸續收樓。 記者與資深驗樓師賴達明（明哥）前往驗收一個面積約343平方呎的一房單位，發現鋪磚與電器類成主要扣分位，然而，需要修繕的皆屬輕微問題，故獲評分93分。 由於是次單位業主想打通儲物房，以擴大客廳空間，明哥提醒有一點必須要留意。 由南豐及港鐵（066）合作的日出康城第十期LP10，近日陸續收樓。 記者偕資深驗樓師賴達明（明哥）前往驗收1A座中高層E室，實用面積約555平方呎、兩房套間隔。
賴達明驗樓: 單位間隔「逐格睇」：
這個851呎的大三房單位，相比細單位出現需要執修的位置較多。 香港執業律師，香港浸會大學客席講師，香港浸會大學基金榮譽會董，港澳獅子會總會法律顧問及憲章小組主席，香港黑龍江經濟合作促進會董事，香港基本法研究中心執行委員。 曾被委任為暫委裁判司及香港律師會刑事委員會及紀律小組檢控官。