至於問題問及獲批申請涉及在「認可鄉村範圍」內或外的土地面積和用途，以及符合「鄉村式發展」地帶的土地供應情況這因素的獲批申請數字，恕我未能投入大量人手翻查這四百多個個案。 而憑我們的經驗來說，大部分獲批的個案都和「認可鄉村範圍」有一定的關係。 如獲批的個案屬附表二分列的「農業」和「綠化地帶」，該擬建小型屋宇的覆蓋範圍一般須符合不少於百分之五十位處「認可鄉村範圍」的要求，否則難獲地政總署及城規會考慮。 如獲批的個案屬附表二分列的第三、四及五類用地，則該地點橫跨「鄉村式發展」和另一地帶，而前者是考慮到「認可鄉村範圍」所制定的。 在早前回應議員對小型屋宇土地需求的關注時，我已表明政府在核實未來十年小型屋宇需求方面存在實際困難。 儘管如此，小型屋宇政策現時的執行情況是以可供合資格原居村民申請建屋的土地為限，而非以估計合資格的原居村民人數作主導。
目的是希望藉興建丁屋，讓原居民獲得環境較佳的居所，因新界當年只有7%房屋是屬於正常的永久性房屋，其餘93%統統是老舊村屋、臨時性房屋甚至是非法搭建物，故准許原居民興建丁屋是迫在眉睫。 小型屋宇申請2025 小型屋宇申請 有評論認為這反映丁屋只是臨時的恩恤政策，並非承認原居民擁有特權[3]。 新界民政署（現合併於民政事務總署）內部解密檔案指出港英政府當時因為遺漏「無屋住才可建丁屋」的審批條款，變成男性原居民人人可建丁屋[4]。
小型屋宇申請: 有關招牌的伸出尺寸及淨空距離要求
小型工程承建商凡以公司名義（包括獨資經營（即個人公司）、合夥經營及法人團體）註冊以進行各類型和級別的小型工程，均統稱為註冊小型工程承建商（公司）。 過去五年，城規會共處理５９５宗與小型屋宇發展有關的規劃申請，當中有４１３宗獲批，涉及８． 《基本法》第40條訂明，新界原居民的合法傳統權益受香港特區保護。
屋宇署將於2023年11月27日（星期一）下午3時舉辦講座，題目為(1) “定期驗樓／驗窗及預防性保養實用錦囊”及(2) “常見樓宇／窗戶維修方法及溝通錦囊”。 小型屋宇申請 講座由屋宇署聯同香港測量師學會及香港營造師學會合辦，並以廣東話進行。 通知書須經獲授權簽署人簽署並印上全名，如由公司其他合夥人或董事簽署，則須蓋上公司印章。
小型屋宇申請: 屋宇署九月批出十九份建築圖則
政府同時訂立「限制買賣轉讓條款」，規定擁有丁屋的原居民如果想把丁屋出售及轉讓予非原居民，需向政府申請作補地價，並取得地政專員書面同意，才可進行。 興建丁屋的土地，只可是位於新界（包括離島）的認可村落村界內的「鄉村式發展用地」或農地。 根據新界鄉議局的估計，擁有申建丁屋權利（俗稱「丁權」）的男性原居民有24萬。 小型屋宇申請 1972年11月29日，新界民政署長的黎敦義在向立法局宣布丁屋政策時，已強調丁屋只是一項中短期措施（interim measures）。
（三）現行的小型屋宇政策自一九七二年實施，亦有其歷史背景，任何重大改變涉及複雜的法律、土地用途及規劃問題，我們需要審慎行事。 署方續指，相關發展商已委任另一名註冊承建商卓越繼續有關建築工程，並指卓越的獲授權簽署人，並非精進建築工程有限公司被除名的獲授權簽署人。 小型屋宇申請 丁權案上訴人郭卓堅對裁決感到完全失望，認為丁屋政策違反部分《基本法》條文，並歧視女性，違反法律面前人人平等的原則，《基本法》亦列明《公民權利和政治權利國際公約》適用於香港，公約條文強調，法律應禁止任何歧視。
小型屋宇申請: 新界鄉村屋宇
地政總署擬於2004年4月1日開始實施「新審理丁屋申請程序」，但其後因原居民反對而暫時擱置。 根據《城市規劃條例》，「鄉村式發展」地帶的規劃意向，是就現有的認可鄉村和適宜作鄉村擴展的土地劃定界線。 小型屋宇申請 因此「鄉村式發展」的地帶，往往跟「認可鄉村範圍」有一定的關係，例如兩者會重疊，或者「鄉村式發展」地帶會覆蓋全部或部分「認可鄉村範圍」。
- 如滲水情況輕微或屬間歇性，或調查未能找出源頭，政府會終止介入。
- 因此「鄉村式發展」的地帶，往往跟「認可鄉村範圍」有一定的關係，例如兩者會重疊，或者「鄉村式發展」地帶會覆蓋全部或部分「認可鄉村範圍」。
- 一般而言，新界鄉村屋宇土地的業權人須獲得地政總署批准，方可進行重建。
- 政府同時訂立「限制買賣轉讓條款」，規定擁有丁屋的原居民如果想把丁屋出售及轉讓予非原居民，需向政府申請作補地價，並取得地政專員書面同意，才可進行。
- 新界小型屋宇政策於 1972 年 11 月獲得行政局（現稱「行政會議」）批准，由 1972 年 12 月起實施，旨在讓原居村民得以一生一次向當局申請批准，在其所屬鄉村內的合適土地上建造一間小型屋宇。
如小型屋宇坐落在「鄉村式發展」地帶外，則要視乎坐落地點的土地用途地帶的規定，向城市規劃委員會（城規會）申請規劃許可。 獲地政總署核准的認可鄉村共６４２條；一般來說，「認可鄉村範圍」是指在一九七二年十二月一日實施小型屋宇政策之前，在該認可鄉村興建的最後一間鄉村屋之邊沿起計３００呎的範圍，合資格的原居民在這範圍內申請興建小型屋宇可獲考慮。 如申建小型屋宇地點超出「認可鄉村範圍」，但位於相關「發展審批地區圖」或分區計劃大綱圖內已劃為「鄉村式發展」的地帶，而該「鄉村式發展」地帶是包圍或與該「認可鄉村範圍」重疊，則申請亦可獲得考慮。 小型屋宇申請2025 屋宇署表示，已接獲上述5個私人發展項目，由相關認可人士提交有關承建商不再受聘進行建築工程通知，及由該承建商進行的建築工程的證明書，證明已進行的建築工程是按照《建築物條例》及其規例進行，並交代已完成的建築工程範圍。 署方稱正審核有關文件及報告及進行實地視察，確保工程符合《建築物條例》。 發展局表示，政府會根據小型屋宇政策如常接收和處理小型屋宇申請，並在處理申請時充分考慮不同因素，包括申請人的原居民資格、申請建屋地點的規劃用途、配套設施等。
小型屋宇申請: 相關人士
城規會根據臨時準則審議規劃申請時，小型屋宇需求只是城規會考慮有關申請的因素之一。 傳統以來，新界居民均於村落內或鄰近的私人農地或荒地之上興建房屋居住。 而自英國租借新界後，有關的傳統一直延續，而以政府向居民批出「建屋牌」或以換地重批的方式進行。 至於就未來十年的小型屋宇需求，政府並沒有掌握這六百多條認可鄉村每條村合資格人士對小型屋宇的需求，因此亦無從作出整體的估計。 在「丁權無限，土地有限」的現實情況下，容許小型屋宇向高空發展並非徹底處理問題的方案，反之會帶來規劃和建築物管制的問題，和引起極為分歧的公眾意見。
小型屋宇申請: 小型工程監管制度
惟時任發展局長林鄭月娥一再重申在新界村屋僭建的問題上會依法辦事，不會有特赦。 2015年，「覆核王」郭卓堅入稟香港高等法院，就丁屋政策提出司法覆核。 法官周家明在2019年4月13日頒下判詞，裁定涉及政府用地的私人協約方式，或以換地方式批出的丁權違憲，但暫緩執行判決6個月。 到2021年1月13日，鄉議局最後上訴得直，法庭裁定「私人協約及換地」起丁屋並不違憲，推翻原審法官2019年的裁定。 鄉議局主席劉業強形容判決是「全勝」，將令建屋量有增無減。 合和實業主席胡應湘曾建議政府實施「丁權證券化」，讓擁有興建丁屋權的原居民，可以將發展權在市場上自由買賣，以增加新界土地供應。
小型屋宇申請: 表格
此外，我必須指出，並非所有屬「認可鄉村範圍」或「鄉村式發展」的全部土地都可供興建小型屋宇；地形、地理環境、個別地段的大小及分布等都直接影響土地的使用，因此我們亦無法確實評估在這１，６２０公頃土地上可興建多少小型屋宇。 屋宇署昨日（23日）表示，「精進建築工程」涉及的5個私人發展項目已委任另一名註冊承建商卓越天工有限公司繼續進行。 由於香港可供發展的土地越來越少，為了善用土地資源，政府在2006年2月建議放寬地積比率，嘗試准許原居民興建超過3層的丁屋。 小型屋宇申請 政府計劃先在沙田排頭村、上禾輋村，及元朗蝦尾新村進行試驗，興建高達20層的多層丁屋，預料可提供2000個丁屋單位，希望可解決積壓的申請個案，不過建議後來不了了之[6]。 長遠而言，政府亦正研究「一次性」解决新界男丁興建丁屋的安排。 為確保小型工程承建商勝任，承建商必須根據《建築物條例》註冊。
小型屋宇申請: 屋宇署主頁
《建築物（小型工程）規例》下的小型工程監管制度提供簡化的監管機制，方便市民無須事先獲建築事務監督批准圖則，便可進行小型工程。 公司申請人可申請註冊成為註冊一般建築承建商，及／或一個或以上專門工程類別的註冊專門承建商。 小型屋宇申請 申請人須分別就註冊一般建築承建商及各工程類別的註冊專門承建商提交註冊申請。 獲准動工的建築工程項目則有六個，這些工程完成後將提供可作住宅用途的建築樓面面積共一萬零五百二十三平方米，涉及單位三百零五個，非住宅用途的建築樓面面積達十七萬七千五百九十二平方米。 一些非原居民的香港市民，質疑丁屋制度令新界原居民享有特權。
小型屋宇申請: 註冊小型工程承建商
屋宇署說，根據早前公司註冊處的資料，卓越與精進建築工程有限公司、精進建築有限公司及其控股公司興聯集團發展有限公司的註冊辦事處地址曾經為同一地址，卓越的董事局亦有部份成員曾經與上述3間公司相同。 在「新界村屋僭建物申報計劃」下，新界村屋的業主可為符合資格參加「申報計劃」的僭建物向屋宇署申報。 小型屋宇申請 已申報的僭建物，除非有迫切危險，否則不會在首輪取締目標執法階段被強制即時清拆[18]。 小型屋宇申請2025 但是，有鄉事委員會委員批評政府選擇性實施登記制度，登記制度只適用於新界，對新界居民不公平。
小型屋宇申請: 申請資格
郭卓堅認為，如果取消丁屋政策，將土地用作興建公屋或原居民的樓宇，可有助縮短輪候上公屋的時間。 1973年制訂的《差餉條例》則規定在鄉村範圍內的屋宇，包括丁屋，可獲豁免繳交差餉。 1987年，政府把條例作出修訂，丁屋及村屋需取得由地政處發出的豁免紙後，才可興建。 至於小型屋宇申請數字方面，自一九七二年小型屋宇政策實施至二零一一年底，地政總署共批出３６，９１２宗小型屋宇申請，另有６，８９５宗則正在處理當中，尚待處理的小型屋宇申請則有３，３６０宗。 拆除兩個均有環保露台及工作平台的相連單位的間隔牆，可能涉及結構構件而違反《建築物條例》。 所涉的改動工程亦可能違反《建築物條例》的其他條文及相關規例，例如有關建築物的環保露台及工作平台豁免準則。
小型屋宇申請: 新界小型屋宇政策
聯合國消除對婦女歧視委員會，曾表示只有男性可享有丁權的丁屋政策，對女性造成歧視。 「精進建築工程」涉及的5個私人發展項目分別是屯門青山公路大欖段170號飛揚第1期及第2期；大角咀洋松街62號；東邊街1至9號；油塘東源街5號及8號親海駅第1期及第2期；觀塘安達臣道對出測量約份第3約地段第1069號。 據發展局副秘書長鄭偉源估計，新界村屋僭建個案數以萬計[15]。
小型屋宇申請: 相關公報
因為規劃署制定「鄉村式發展」地帶是需要考慮不同的因素，包括個別鄉村的位置、與周邊土地用途的相適應、城市設計、環境和地形的限制，以及基建設施的提供等。 小型屋宇申請 此外，目前小型屋宇可被豁免於《建築物條例》下某些管制，亦是基於小型屋宇的高度和面積等，若容許小型屋宇向高發展，將涉及建築安全的考慮。 （二）城規會在審議與小型屋宇發展有關的規劃申請時，會根據「評審新界豁免管制屋宇／小型屋宇發展規劃申請的臨時準則」（臨時準則）審議該些申請。 小型屋宇申請 就可用作發展小型屋宇的土地供應情況這一個因素而言，城規會會參考有關地點所屬鄉村現時的小型屋宇申請數字，以及未來十年的小型屋宇需求量的估算。 雖然根據《香港基本法》第40條規定，新界原居民的原有合法傳統權益，在香港主權移交後仍然受到保護，但在1997年7月1日前，仍有大量新界原居民向香港地政總署提出興建丁屋申請，令丁屋申請一直積壓。
發展局長林鄭月娥曾於2011年年底表明政府鐵定於2012年4月起，嚴厲執法取締僭建村屋，首輪目標是三層以上的村屋，屋宇署並會逐一巡查新界六百條村[16]。 2012年，時任發展局長林鄭月娥指出新界原居民之丁權，不能無限期維持下去，建議2047年後停止丁屋政策，以2029年為劃界線，之後出生之新界男丁不再享有丁權，但其後因原居民反對而擱置[7]。 獲委任的獲授權簽署人／技術董事／其他高級人員如有變動，註冊承建商須以書面形式把有關變動和生效日期、公司名稱及註冊編號通知屋宇署。 如申請遭押後，申請人可在押後期結束後，以書面形式要求屋宇署重新考慮其申請，在此情況下申請人無須另繳申請費用。 如滲水構成衞生妨擾，聯合辦事處會根據《公眾衞生及市政條例》的相關條文行事。 如滲水情況輕微或屬間歇性，或調查未能找出源頭，政府會終止介入。
終審法院確認小型屋宇政策的所有環節，即免費建屋牌照、私人協約和換地安排均屬《基本法》第40條所指的新界原居民合法傳統權益。 小型屋宇政策1972年起實施，批地方式包括以免費建屋牌照方式容許申請人在其私人土地上興建小型屋宇、以私人協約方式批出政府土地，以及以換地方式批出契約。 新界小型屋宇政策（英語：New Territories Small House Policy），俗稱丁屋政策，是香港新界原居民的男性後人（即「男丁」）獲准在私人土地興建的房屋，為香港殖民地時期沿用至今的一項政策。 新界小型屋宇政策於 1972 年 11 月獲得行政局（現稱「行政會議」）批准，由 1972 年 12 月起實施，旨在讓原居村民得以一生一次向當局申請批准，在其所屬鄉村內的合適土地上建造一間小型屋宇。 2013年9月12日，《大公報》認為大量內地來港新移民蜂擁而入不是造成香港住房短缺的主要原因，而是香港現有住房問題很大程度上是由於新界原居民大量非法佔用土地，以及受到「新界小型屋宇」政策的影響[8]。 該報告又指出，丁屋政策實施5年後即1977年，已出現嚴重濫用問題[4]。
小型屋宇申請: 香港房屋委員會及房屋署
1977年，新界民政署作出內部檢討，報告指丁屋濫用問題嚴重，西貢民政專員指西貢有1000個丁屋申請，惟只有很小比例涉及真正住屋需要，風景較佳的西貢區和離島區的丁屋，被市區人士認為是理想度假屋[4]。 根據新界小型屋宇（俗稱丁屋）政策，年滿十八歲，父系源自一八九八年時為香港新界認可鄉村居民的男性原居村民，得以一生一次向當局申請批准，在其所屬鄉村內的合適土地建造一所小型屋宇自住。 一般而言，新界鄉村屋宇土地的業權人須獲得地政總署批准，方可進行重建。 地政總署一般會參考相關土地契約條款及《建築物條例（新界適用）條例》（第 121 章）的規定，以決定可獲重建的新界鄉村屋宇的位置、建築面積、層數和高度。 小型屋宇申請2025 （一）根據地政總署多年前的粗略估算，可興建小型屋宇的「認可鄉村範圍」及「鄉村式發展」地帶總共覆蓋的範圍約共有４，９６０公頃，當中仍可作興建小型屋宇的土地目前約為１，６２０公頃，地政總署並沒有按地政處分區劃分的資料。
其中住宅用途的建築樓面面積有十四萬九千零二平方米，共三千一百九十五個單位；而非住宅用途的建築樓面面積則為五十八萬零九百四十一平方米。 《01周報》有評論指出，「丁權」制度強調男性子孫的財產繼承權，是傳統中國法律的遺存，是「中華法系」在現代社會裏所留下的一定的痕跡[20]。 2012年4月1日，為遏止新僭建物的出現及保障新界村屋的樓宇結構安全，屋宇署開始推行「新界村屋申報計畫」，並將新界分為九區派員入村巡查，首輪取締目標是四層或以上或的僭建村屋。 鄉議局則表明，凡收到清拆令的，會向政府提出訴訟[17]。