只要你的入息，在扣除免稅額後是多於157,140元，你就要交稅；但少於157,140元則剛好在政府的稅務寬免內，不用繳稅。 如果你後悔使用，或後悔沒有使用居所貸款利息扣稅，可於六個課稅年度內向稅局提出更改。 當然，如要取消之前所用的免稅額，則要補繳相關稅項；如要追回申索扣稅，則要向稅局提交證明文件。 同一道理，若夫婦各自擁有一處居所，亦只可選擇其中一個物業申索供樓利息扣稅。 除了自住居所，車位亦可申請扣稅，但前題須為自用，而且與申報居所位於相同物業內，並同與居所貸款利息在同一年度提出申索。
納税人在申索購買車位的貸款利息時，亦須同時就該物業的居所貸款利息在同一課税年度作出申索。 由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。 如你已為首間物業償還了大部分按揭貸款，其每月供樓利息應比第二間的為少，當然要也要視乎首期開支，在換樓前就應考慮是否保留餘下的課稅年度供樓利息扣稅額，用於新物業上。 由1998年的財政年度開始實施，起初供樓扣稅年期只得5個課稅年度，其後一直延長。 由2017/18課税年度起，自住物業的業主可申請供樓利息扣稅年期已由15延長至20年，而且不需是連續年度。
居所貸款利息點計: 按揭計算機壓力測試10大優點
發展商提供的高成數一按一般設有初期低息蜜月期，用家宜及早於息率跳升前瞭解轉按至銀行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的雙重風險。 現時按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠，存息與按息一致；當按息升至2.5%，存息亦是2.5%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按息支出，等同降低淨按息。 香港樓宇按揭 香港加息2022｜美國聯儲局最新議息結果加息0.75厘，聯邦基金利率提升至2.25厘至2.5厘，一如市場預期。 香港方面，匯豐、中銀等龍頭銀行仍維持最優惠利率（P）不變，但拆息（HIBOR）已於近日升至封頂水平。
- 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。
- 唯一持有人的這兩項利息支出總額相同，否則後者便按持有業權比例填寫。
- 由於稅務局並無規定供樓利息扣稅額必須在連續的課稅年度中使用，如你已供樓數年，並計劃細屋搬大屋，買間價格更高的物業，這時就要規劃一下如何善用供樓利息扣稅額。
- 聯權共有人或分權共有人如果你並不是住宅物業的唯一業權人，而是與別人分權或聯權，你只可以申請扣除指定比例的扣稅額。
- 換言之，居所利息貸款利息扣稅可用足20年，間接減輕業主的長期樓按利息開支。
- 例如買家購買一層600萬元的物業，以2.5厘的基礎上加3厘下，每月月入要有55,746元才可通過壓力測試。
業主如要申請，可以將購買該車位的貸款利息，在薪俸稅或個人入息課稅中，以「居所貸款利息」名義扣減。 如業主有應課稅入息，業主便不能提名其配偶（報稅者）申索扣除居所貸款利息，但業主仍可選擇「合併評稅」或「個人入息課稅」，盡用居所貸款利息扣減。 換言之，購買出租物業、海外物業及工廠大廈等貸款利息，均不符合扣除資格。 如你有物業出租，則需繳交物業稅，或申報繳交個人入息課稅。 一般而言，以個人入息課稅累進稅率計算應繳稅款會較划算，因為可以扣除出租物業的按揭利息和個人基本免稅額，而高收入者若以標準稅率計算則另計。
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由於甲先生的入息低於個人免税額﹐即使沒有扣除居所貸款利息﹐他亦毋須繳税。 因此﹐甲先生不會被視為在有關年度已獲扣除居所貸款利息 —- 第 26E(5)(a) 條。 如果打算申請「居所貸款扣稅」的業主，謹記在填寫「個入入息稅報表」時，可在第8項(3)位置上，填上單位所需支付的利息開支。 若兩夫妻其中一方不需交稅，在下面8(3)項(2)(i)一欄記住要剔出「是」，將他的利息部份撥歸繳稅一方使用。 供樓利息支出是扣稅項目之一，即是「居所貸款利息扣稅」，專為有自住物業的納稅人而設，可在「揦脷」利息中喘一口氣。 這些問題可能令人突然腦霧，MoneyHero為大家指點稅務迷津，逐一解答供樓扣稅的疑問。
- 「供樓扣稅」申請人資格需為此物業業主（唯一擁有人，聯權共有人或分權共有人）。
- 假設你是一名打工仔，單身不需要供養父母，只有個人「基本免稅額」HK$132,000。
- 如果已婚人士或配偶聯名擁有物業的免稅額，與個人形式申報是否相同？
- 如欲了解更多關於放盤紙，可以參考地產代理監管局提供的表格3或表格5模板，或歡迎WhatsApp聯絡我們的按揭專員查詢。
- 他指出，比起加息因素，市場更加看重本港通關的進展，相信政府已積極部署，樓市可望因此受帶動，再現旺勢。
假若你的配偶（有關住宅的業主）沒有薪俸入息，但有其他應課税收入（如租金收入或業務收入），則你們必須選擇個人入息課税，才可申索扣除你配偶的居所貸款利息。 由於你是以聯權或分權共有人身分擁有該住宅，可扣除的已繳付利息要按照聯權共有人的人數／擁有的業權比例扣減。 可扣除的利息款額不可超過按比例扣減後訂載於《税務條例》的上限。 對於有按揭在身的業主，都會知道可以用居所利息開支作為扣稅。 其實車位按揭的利息都可以用於扣稅，但條件是車位是自用，並且是位於自住的發展物業內，若只持有車位則不可以申請扣減。
居所貸款利息點計: 銀行估價不足5大分析
根據《税務條例》第26F條，若已婚人士或其配偶任何一方是有關住宅的業主，且在該課税年度完全沒有應課税的入息、租金收入，或沒有利潤（包括營業虧損），他／她可提名其配偶申索扣除其居所貸款利息。 在一般情況下，該納税人可獲得扣除他所繳付的居所貸款利息。 不過，如他將其住宅出租予僱主，而僱主將之當作他的宿舍（以代替發給他「房屋津貼」），該納税人則不可享有居所貸款利息扣除，原因是有關物業已變為出租物業。 但是，該納税人可以在個別人士報税表的8.3部內申索扣減因有關租金收入而需付出的利息。 如有關貸款是用於購買其住宅，並以該住宅或任何其他香港財產作按揭／押記（例如以財政司立案法團為受惠人就該物業所作的第二押記）取得，所繳付的貸款利息可在計算税項時獲得扣除。
假如打工仔與他人分權擁有居所，例如與家人合購單位，自己只佔五分一業權，家人則持有五分之四的業權，打工人的供樓利息最高扣稅額只有HK$20,000。 如果居所貸款利息已扣除，而你希望撤回申索該等扣除，則有關撤回申索須在税務局局長發出通知後6個月內以書面提出。 每年5月又到報稅季節，使用網上報稅「稅務易」（eTAX）報稅能大大節省時間。 居所貸款利息點計 此文章跟大家一起認識「稅務易」，比較網上報稅和傳統紙張報稅，網上報稅申請資格，服務範圍和如何開立賬戶。
居所貸款利息點計: 問題2: 課稅年度內的「免稅額」、「扣除額度」夠用，我能否保留「居所貸款利息」不扣減?
不過這只限於你是通常居於香港，即每年在港居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日，若然你長時間居於外地，而持有香港物業收租，則不能享有個人入息課稅的累進稅階，只能依照15%的物業稅階繳稅。 倘若業主堅持加息周期才使用「扣稅額」，息口又要上升幾多，第六至十年的「扣稅額」才可跟首五年「扣稅額」看齊呢？ 居所貸款利息點計 答案是樓按要攀升至2.75厘，亦即較現息口有16%升幅才可以。 但當然，若業主有換樓打算，樓價愈貴，供款額愈多，理應利息支出也相應提升，都是應否保留日後使用的考慮因素。
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甲先生會獲税務局局長通知在計算其應課税入息實額時已作出居所貸款利息扣除（雖然他在該年度毋須繳税）﹐以及他可享有該項扣除的剩餘年數 居所貸款利息點計 —- 第 12B(1)(a) 和 26E(5)(a) 條。 在個人入息課稅中，「租金收入」扣減之前幾個細項後，出租物業利息支出也可以扣減，但物業稅則不可以。 跟「居所利息貸款利息」不同，這裡沒有年期限制，而且沒有上限，扣減後作為入息一部份被政府評稅。 如果業主選擇將收租物業報「物業稅」，他需要繳交多出稅項呢? 假如在扣除雜費後，業主每月淨租金收入50,000元，相當於一年收600,000元，八折後評稅基準480,000元，政府抽取15%作物業稅，相當於72,000元。
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所以在填寫「單位樓價」一欄，應該填上「5,000,000」，而非「6,000,000」。 待輸入相關資料後，螢幕下方會顯示一些數字，當中有一個數字必須特別留意，就是圖表中「每月還款額」。 舉例，以600萬元的樓價，承造90%按揭，貸款金額為540萬元，以息率2.5厘計算，攤分30年作還款，如下圖般會顯示為每月供款額為「HK$ 21,336」。 當然不是說你想借「90%」，銀行便會批出「90%」，背後主要視乎政策。 根據現時金管局的樓按措施，樓價少於1,000萬元的物業，銀行最高可以承造60%按揭；但1,000萬元以上的物業只可做50%按揭。 如果你本身並不是首次置業買家、購入的為連租約物業、或已成為其他人的擔保人，「按揭成數」還會進一收緊。
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一般上您只需要在網站上輸入物業價格、按揭成數、還款的基本資料就可以看到你需要支付的利息總額。 所以，與其因為慳了一兩日的時間而蝕足一個月利息，不如早少少處理好整個交易手續保障自己。 假如你的還款日期是每月的一日，而賣樓或轉按的成交日期是該月的十五日，你就會面對約半個月的空窗期。 以月息去計算的話，就要付上完整一個月的利息，但如果是以日息去計，則只需要付截至十五日的利息。 以最優惠利率（Prime rate）減去各大銀行自定的息率，現時香港最優惠利率分三種「大大P」（5.5%）、「大P」（5.25%）及「細P」（5%）。 首先海外物業要是大國家如加拿大、澳洲，而物業沒有按揭在身，提供當地房產證明。
居所貸款利息點計: About the Author: 按揭大師
供樓利息扣稅即是「居所貸款利息扣稅」，專為有自住物業的納稅人而設。 當躋身業主行列後，就是長達數十年按揭還款期的起跑線，供樓利息「揦脷」，可用收入大減，有了供樓利息扣稅，就可以減輕業主的負擔。 自住樓的供樓人士現在可以利用按揭利息扣稅，減輕負擔，稱之為「居所貸款利息扣稅」。
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其後如果納稅人仍未交稅，稅務局便會向第三者發出追收稅款通知書，包括納稅人的僱主、銀行、租客、債務人及顧客。 居所貸款利息點計2025 相關人士收到追收稅款通知書後，需要在指定時間內把持有而又不超出欠款的金額交給稅務局。 再進一步，稅務局會向區域法院以民事起訴方式追討欠稅，納稅人除了要清還欠款，還需要支付法庭訟費及利息等費用。 如果法院的債項未能清還，稅務局最終有機會向納稅人提出破產或清盤的申請。 納稅人有責任依時交稅，如果出現財務困難，借稅貸是一項選擇。 比起個人入息評稅，物業稅其實不能扣減出租物業的利息支出的，評稅準則就是以全年租金收入扣減差餉和不能追回租金後，再打個八折(當兩成作為修葺開支)，然後繳交15%的稅項。
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須按照甲先生擁有的1/4業權比例計算他可獲扣除的款額，即已支付利息的1/4。 舉例說﹕甲先生於2022年11月1日至2023年3月31日期間繳付居所貸款利息$80,000，他就2022/23課税年度申索利息扣除。 雖然他只申索扣除5個月的利息，但是他會被視為已獲容許一個課税年度的扣除。
美國進入加息週期後，香港銀行亦陸續跟隨，滙豐銀行和渣打銀行在2022年8月相繼上調H按封頂利率，滙豐銀行由P -2.5%上調至P -2.25%，渣打銀行由P -2.75%上調至P -2.5%。 AC Accounting) 是一間專業會計公司，成立自2013年，服務超過2000間中小企，客戶迅速增長，對開公司、會計報稅等有豐富經驗。 毅思會計提供一站式專業會計報稅服務，客戶業務涵蓋多個行業。 由於定息按揭沒有加息風險，故不須申請人進行加息三厘的壓力測試，供款不超過入息一半便可，故在相同月入下，申請定息按揭可借得更多，實際運用如何，請按我跳往。 雖然已婚人士的薪俸稅是以分開評稅方式計算，但是假如夫婦二人共同擁有同一物業，丈夫和妻子可以在各自的報稅表內，申請各自的居所貸款利息扣稅，扣稅額會根據二人業權比例作計算。 透過「按揭計算機」，我們最希望計算出應該預算多少資金入市。
不過還是有一小群衆適合這種完全鎖定的供樓利息尤其是通過呼吸Plan上車的業主或是未能通過壓力測試的按揭申請人。 2023年無論您有沒有在供房貸或投資，您都一定一直聽到 “美國通脹”、“美聯儲加息”、“銀行升息”等新聞。 任何有在供樓或以後有計劃置業的港人都一定要看懂供樓利息。 税務局局長會向已憑本身的資格獲得利息扣除的納税人，或曾根據《税務條例》第26F條提名配偶申索扣除的人士發出通知，告知他可享有該項扣除的剩餘年數。 如果你擁有多於一個居住地方，你只可以就你主要居住地方申索扣除。
居所貸款利息點計: 利息扣除的年期
首先説明如果業主想要使用供樓的利息扣稅，物業必須是納稅人的主要居所。 如果是還未完全落成、還未入住或買來非自住用途的供樓利息是不可以用來扣稅的。 而一些新盤二按往往有分段利率的安排，例如首兩年P-2.5厘，之後P；此等二按，如涉及銀行一按，整個一按+二按的組合也要通過壓測。 而二按部份的還款，在計算供款比率及壓力測試時，便要以利率較高的分段計算。 以上文提及的例子，即整筆二按的供款比率以P計，壓測加3厘，便是以P加3厘計。
居所貸款利息點計: 「物業稅」vs「個人入息課稅」
假設你幫家人分擔供樓開支或長時間居住此物業，但沒有業權，便不符合供樓扣稅申請資格。 須按照聯權共有人的人數計算你可獲扣除的款額，即已支付利息的一半。 如果資金許可，不少借款人希望提早償還稅貸以減省利息支出，要注意大部份銀行或財除機構均會為提前還款收取額外費用，一般為貸款額的若干百分比。 另外，而根據息除本減情況下，一般而言前期還款額的佔比較低，利息佔比較高，而後期還款額佔比較高，利息佔比較低。
此外，貸款者需要是以下機構之一，包括政府、財務機構、註冊的儲蓄互助社、領有牌照的放債人、香港房屋協會、納稅人的僱主，或經稅務局局長批准為認可的組織或協會。 因此在填表時，在「單位樓價」一欄，雖然你仍填上「6,000,000」，但在「按貸款額」一欄則需要手動輸入「5,697,000」。 「按揭成數」一欄中則把橙色活動欄移至「90」， 而「按揭年期」則橙色活動欄移至「30」。 舉例，如果買家選購了一層600萬元的物業，承造90%按揭，但申請人的年齡已達55歲，則在按揭年期最長為20年(75年-55年)，兩者取其短者，變相按揭年期為20年。
居所貸款利息點計: 每月供款額
例如上文提及的銀行，一年定息2.75厘後，會轉為H+1.3厘，鎖息P(現為5厘)減2.25厘。 居所貸款利息點計2025 計算供款負擔及壓力測試時，便會以一年後的鎖息及此水平利率加3計算，即2.75厘情況下，供款不逾月入五成、按息為5.75厘情況下，供款不可逾月入六成。 如果你確定自己符合申請資格，並已清楚明白上述各種符合或不符合扣稅要求的情況後，你可以在該課稅年度的個別人士報稅表內提出扣稅申請。 如果屬於後者二按部份，銀行在計算壓力測試上，除了一按供款上會用2.5厘+3厘作基準，還需計算二按部份息率。 二按息率多數起首幾年較低，但餘下幾年較高，銀行會用後期較高息率加三厘計算。 兩者一二按供款相加，供款不得多於入息六成才可通過壓力測試。
用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 如果夫妻二人均有應課薪俸稅入息，而其中一方的入息，低於其可扣除的居所貸款利息與個人免稅額總和，那夫妻可以申請合併評稅，居所貸款利息將會根據二人應予以評稅的入息中扣減。 居所貸款利息點計2025 所以在填寫「單位樓價」上會填寫「6,000,000」；「按揭成數」則把橙色活動欄移至「50」而非「60」；在「按揭年期」一欄則把橙色活動欄移至「30」。 由於在目前的按揭政策上，容許買家在傳統銀行上，可以透過按揭證券公司加借高成數按揭上會，但前提卻需要支付一筆「按揭保費」。 最重要是，這筆「按揭保費」，買家可以選擇一筆過找清、或加借在「按揭額」上分期繳付。 運用「按揭計算機」時，你必須知道自己希望購買物業樓價為多少。
居所貸款利息點計: 收租物業報稅攻略：「物業稅」、「個人入息課稅」
餘款則以累進税率（在扣除個人免税額後）或標準税率徵税，亦即是說，如某人以標準税率繳税，他亦符合資格申索居所貸款利息扣除。 居所貸款利息點計2025 恒生銀行有限公司（”本行”）並不會為該等資料的準確性，完整性和/或針對某特定用途的適用性作出任何保證或及陳述。 任何按揭貸款申請及貸款之條款及細則包括但不限於按揭成數及貸款額，需以本行最終批核為準。 只要物業成交時，買家名下不持有其他住宅物業，便屬於「首置」。