你可在正式合約裡加入特別條款，但不得跟臨時買賣合約內的相關條款有所牴觸。 賣方可將按金退回給租客或將按金轉交買方（即新業主），但必須作書面紀錄。
- 不過，如果連租約物業的供款與入息要求則高達52,557元，壓力測試要達到60,742元。
- 銀行驗樓的原因一般是因物業有維修令（比如 order 24，order 26），或因樓齡太舊需要驗樓檢查大廈質樸。
- 如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。
- 不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。
- 「連租約」是指所買下的單位仍有租客在內居住，且租約尚未完成，新買家買入物業後，需繼續完成舊業主與租客未完成的租約。
港置劉浩勤指，半年前市場上有買家在「無樓睇」下，以600萬元買入將軍澳新都城連租約單位，單位原則兩房間隔，買家收樓才發現跟圖則不符，原來租客將兩個睡房打通成一個房間，最後惟有自己付錢還原。 地產代理指，樓價動輒千萬元的鰂魚涌太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫價1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。 以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款，以及其他相關資料。
連租約買樓: 買家風險
好處方面，連租約盤的買家可享有租金收入，方便預早計算租金回報以及省卻找租客的煩惱。 此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 對於賣家而言，若有緊急的財政需要，或是看淡將來樓市，連租約賣掉單位可以滿足其資金需求。 連租約買樓 不過要留意，連租約物業通常會被買家壓價，最終成交價或比市價低幾個百分點。
- 買家又不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。
- 雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。
- 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。
- 但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。
- 賣家有責任向準買家披露有關現時租約的一切資料，包括租約年期、租金、維修責任等等，讓準買家清楚了解，接手物業後需負上的租賃責任，以及方便新業主日後執行或行使租務權力。
買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。 賣家則應確保買家清楚租賃細節，否則租約日後留下的手尾可能仍會麻煩到賣家。 買方應留意之事項包括 租金、租客已付的租賃按金、租約條款及租客是否準時交租。 請注意租約不一定會在土地查冊紀錄上顯示出來，因為租期不超過三年的租約毋須在土地註冊處註冊。
連租約買樓: 租約細節
千居將在以下文章，為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。 連租約買樓 如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。 不過，有關單位的租期要不足6個月及需要租客願意簽署不續租同意書，才能說服銀行批出較寬鬆的按揭。 如果租期超過6個月，業主可以先利用連租約物業身份先申請按揭，之後當租客遷出後再向銀行申請加按1成，銀行便會根據申請人實際狀況，考慮批出額外的按揭。 申請銀行按揭是置業不容忽視的一環，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，要留意連租約物業的樓按，最高只能承做樓價五成按揭；如借款人有其他物業貸款，則最高只能申請四成按揭。 原因很簡單，租約盤買家一般情況下會被銀行視為投資者，與買家擁有其他按揭物業或擔保的情況相同，1,000萬以下住宅物業理論上最多可承做5成按揭，但實際上，當局規定貸款額不得超過400萬港元。
港置劉浩勤指，將軍澳新都城交吉及連租盤入場價分別為645萬元及630萬元。 港置譚征指，九龍灣德福花園目前交吉盤最平叫760萬元，較連租約盤入門價750萬元略為相宜。 正式買賣合約是由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，包含的條款更詳盡，用作取代臨時合約。
連租約買樓: 樓市資訊 香港置業
House730雲集香港各類型樓盤資訊，包括香港新樓盤或是二手樓、港九或是新界、住宅或是工商業大廈，務求為用戶提供最全面的樓盤資訊。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 除了多個香港樓盤資訊外，House730亦提供不同類型的樓市資訊，包括地產新聞、成交數據等等，讓你成為精明買家或租戶。 作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。 另外，基於仍有租客租住，這類型樓盤一般不可「睇樓」，買家無法得悉單位實際情況，賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。
連租約買樓: 了解租賃事務
有荃灣中心業主出售租約盤，提出「睇樓」加10萬，買家在無得樓睇情況下入市， 成為市場熱話。 樓市暢旺，盤源短缺，「鎖匙盤」買少見少，市場目前多是放售的都是連租約盤。 連租約買樓 聲明﹕MoneyHero致力確保網站提供的資訊是最新及最準確。 MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。
連租約買樓: 賣家責任
但如果在成交期前租客搬走，物業回復交吉狀態，亦可以申請9成或8成按揭。 而「一年生約」，一般指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租。 始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。 雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。 如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。
連租約買樓: 購買住宅物業
連租約的物業按揭最高只可承造樓價 5 成，雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。 買家最好於簽約前，嘗試向賣家要求安排實地視察，即使在單位門外，亦可大概觀察到單位的折舊程度，甚至可與現時租客溝通，查詢單位狀態。 此外，中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。
連租約買樓: 注意事項
此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 他續指，新業主首要留意的是生約期何時開始，若然已屆生約期，就可以向租客提出提早終止租約，以盡早取回單位。 中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。 林氏建議，買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片，並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓，同時認識租客，三口六面確認租客的遷出日期，以保障自己權益。 連租約買樓2025 政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅，稅率按樓價或價值而定。 另外，買家可試認識租客，確認租客的遷出日期；另外亦向業主查詢租客背景，索取租客最近6個月交租紀錄，而簽約時記緊向業主索取租客按金，以及新租出或重訂協議通知書，為承接單位後遇租務糾紛作保障 。
連租約買樓: 出售物業後，我還需要為該租約負責任嗎？
購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。 香港按揭證券有限公司提供按揭保險計劃，協助減輕有意置業人士的首期資金負擔。 透過按揭保險計劃，核准賣方（銀行）可獲提供高達兩成的保險（可敘造按揭成數將因應按揭保險計劃產品的合資格準則而有所不同），讓銀行敘造高達物業估值八成的按揭貸款而無須承擔額外信貸風險。 連租約單位大多都無樓睇，買家或難以得知物業單位狀況，可能需要預留裝修費。
連租約買樓: More in 按揭指南:
買方於簽署臨時買賣合約前，應詢問物業是否有現存租約，而賣方亦必須公開這資料。 準買家簽訂買賣臨約之前，可向業主查詢租客背景和索取租客最近 6 個月的交租紀錄，同時亦應該認識租客，確認對方的遷出日期，以保障自己權益。 簽約時，記得向業主索取租客按金，以及「CR109申請書」(新租出或重訂協議通知書)，為承接單位後遇租務糾紛作最後保障。
連租約買樓: 申請按揭最高只借五成
業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。 業主若然在出售物業前，未解除在租賃中的責任條款，租客日後可保留追討買賣前業主責任的權利，包括維修費用、退還按金等責任。 連租約買樓2025 另外，迎富地產代理林穗華表示，紅磡黃埔花園以往交吉盤及連租盤成交價相差4至5%，但隨着市況轉旺，連租約盤頗搶手，目前兩類盤差價已收窄到2至3%。 現時交吉盤及連租約盤最平叫價分別為680萬元及650萬元。
交吉指物業可即時使用；至於連租約，顧是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。 另外，由於低息環境會持續一段時間，短期內，買家若非自住，可考慮即時放租。 目前本港住宅樓的租金回報率有2至3厘，對比其他投資產品變得相對高息。 連租約買樓2025 長遠計，只要等待樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。
連租約買樓: 賣家風險
以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位的裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。 迎富地產代理林穗華指，去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案，單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位，連租約放盤，以約700萬元易手，當時貼近市價。 新業主一直無樓可睇，收樓時才發覺單位爆鹹水渠，全屋地板浸到發霉，後來即使向業主討回部分維修費，但已大失預算。 樓市暢旺，二手盤源愈見短缺，叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。 不過，專家提醒，置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位，一不留神買錯樓盤就得不償失。
連租約買樓: 買家風險
雖然準買家未必可以現身睇樓，但為了確保單位間隔完整度，不妨請代理在樓上樓下、左鄰右里找個類似單位作參考，或者要求業主提供內櫳相片，大概了解單位消耗情況以及內部裝修等。 準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 一般而言，如果租客是海外來港工作人士，有機會每月都會得到一定金額的公司房屋津貼，買家可以不用擔心欠租問題。
有物業代理建議，可於簽約前嘗試向業主安排實地睇樓，或請業主提供單位內籠相片；另外亦可請代理找個類似間隔單位作參考。 現時樓市交投轉旺，鎖匙盤買少見少，買家心急入市下，連叫價較低的連租約單位也成為搶手貨。 但在買入連租約單位前，需要知道相對於自住單位，連租約物業在承造按揭時，在按揭成數及壓力測試需要面對更大考驗。
貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 連租約買樓2025 要留意的是，現時的按揭指引，對於「非自用物業」的限制會較「自用物業」為高；而「連租約單位」的交易，一般會被視為「非自用物業」。 二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家先買入連租約盤，待租約結束後收回自住。 一般住宅物業的租約為期兩年，在這份兩年租約，通常再可細分成「一年死約」及「一年生約」。
連租約買樓: 注意事項
她續說，由於物業屬投資性質，即使是本地有收入人士，其供款佔入息比率只可以為40%，壓力測試後為50%。 連租約買樓2025 不過，連租約盤也有好處，因為租約上列明租金，銀行亦視租金收入為每月入息，惟通常以租金收入七折計算。 連租約買樓 另外，有個別銀行在處理連租約物業的按揭申請時，會要求驗樓，因此業主最好與租客商討安排驗樓事宜。 準買家搵樓期間時，會發現不少物業以連租約出售，意思是指物業現正有人租用，但業主放售時連同租約轉讓予新買家，後者需要承擔單位的租務權責。 根據現時金管局要求，如果買家購買連租約的單位，會被視為投資者，其按揭成數比自住單位為低，1,000萬以下的物業如果屬於自用，在按揭保險幫助下可以承造高達8至9成按揭，在一般情況下仍可承造6成按揭。 如果屬於1,000萬以上物業，不論自用或連租約物業，才均一律承造5成按揭。
假設購買900萬元物業，貸款最多400萬元，意味買家首期需付500萬元，即55.6%首期。 借盡一成有方法如果買家希望借盡額外的1成按揭，業主可以解釋希望租客退租後，單位將作為自住之用。 由於申請按揭程序需時，如買家購入連租約單位自住，而租約將於短期內完約，買家可與業主商議延長交吉期，方便雙方進行交接。 但若為了取得較高成數按揭，在合約上將連租約物業交易改寫為交吉交易，可能會構成串謀騙取按揭貸款罪，買家一定要小心留意。
除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格，自住物業則較為寬鬆。 自用物業的供款與入息上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%。 在未睇先買情況下，買家難以得知內櫳現況，更要承受「不能準確估計物業購買時狀況」之風險。 另外，這類單位申請按揭比較困難，尤其是按揭成數，最多只能做到 5 成按揭。 有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。
連租約買樓: 了解租賃事務
張翹楚建議，買家入市前宜向業主查詢租客的背景，並索取交租紀錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。 另一方面，若果發現租約期特別長，買家宜查看箇中有沒有加租及斷租的條款。 你可要求所委託的地產代理提供有關物業的土地登記冊，以獲悉該物業的產權負擔。
連租約買樓: 租約細節
「死約」是指雙方在租期內均受到租約的約束，兩者均需履行合約條文，不可解除租約。 死約期間，雙方不可在完成第12個月租約前解約，若任何一方提前解約，便屬違約，需要作出餘下租期的租金賠償。 樓價回調，市場也開始多了「筍盤」，但很多時最筍的盤都是有租客。
連租約買樓: 申請按揭最高只借五成
即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。 若以「一年死約」為例，即雙方不可在完成第12個月租約前解約，若任何一方提前解約，便屬違約，需要作出賠償。 現時法例上並無明文界定「生、死約」年期，不過坊間普遍流行簽兩年租約，而這份兩年租約，通常再可細分成「一年死約」及「一年生約」。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。
其實「連租約」主要出現在買賣單位上，不同於「生、死約」主要出現在出租單位上。 「連租約」是指所買下的單位仍有租客在內居住，且租約尚未完成，新買家買入物業後，需繼續完成舊業主與租客未完成的租約。 總括而言，連約盤擁有上述不少優點，但缺點是最高只能承做樓價五成按揭，而且要有心理準備大裝修或支付巨額維修費，所以準買家必須在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。