重建成本，指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所需之成本。 勘估標的總費用之推算，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅或地租、房屋稅、保險費、管理費及維修費等。 折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。 直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。
- 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。
- 各項開發費用平均費用(元/m2) 規劃及設計費用200 營造及施工費用3,000 管銷費用400 其他費用800 開發者之正常利潤600 合計5,000 (四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。
- 綜合判斷結果，F 不動產之個別因素較甲不動產優良3％（故個別因素之修正率為97/100）。
- 價格之計算結果，四捨五入為個位整數，並於千位數及百萬位數以逗點標示之（例如10,000,000元）。
- 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
依不動產估價技術規則第106條規定：「地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」，因此都市更新地區地上權估價，應請委託者提供地上權之相關契約書，並且釐清地上權之法律關係始能估價。 區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。 土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。
樓層別效用比計算: 不動產估價是什麼？ 房屋鑑價管道有哪些？影響房屋鑑價的因素有哪些？
容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地總價值× 各區分所有建物基地權利價值比率。 區分所有建物情況特殊致依第一項計算之基地權利價值顯失公平者，得依第一百二十六條之二計算之基地權利價值予以調整。 抵押權估價，應估計價格日期當時勘估標的正常價格，以實際債權額為基礎，考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之。 農育權估價，應考慮設定目的、約定方法、權利存續期間、支付地租之有無及高低、權利讓與之限制、民間習俗、得為增加土地生產力或使用便利之特別改良等因素估計之。
- 註 10 依土地法第 102 條：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。
- 不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成長平穩，供給需求接近均衡狀態。
- 價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如100,000,000）。
- 公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。
- 為求總體樓層別效用比率，可求多棟個體樓層別效用比率加以平均，亦可求各層樓出售單價總和之平均，然後求樓層別效用比率。
還有其他因更新區複雜的產權型態及為長年違規使用導致所有權人與權利人價值認知差異所形成的其他估價問題。 所謂「樓層別效用比(率)」，就是由於樓房中各層樓之效用不同，因此造成價格有所差別，如將各層樓之「單價」以百分率方式來表示，即稱為「樓層別效用比(率)」 。 此比率之作用，在於大樓估價時，如欲推估某區大樓某特定樓層(如勘估標的為7樓)之價格，然無相同樓層之買賣實例可資比較調整時(如比較標的為4樓)，即可運用樓層別效用比修正所蒐集之比較標的資料，進而求得勘估標的價格 。 以上五種方式中（四）、（五）種計算方式偏向於土地貢獻原則，故實際上運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為1.樓層別效用比率、2.聯合貢獻原則、3.土地貢獻原則或地價分配率等三種。 此三種方式於更新地區操作時，對於權利人間的權利關係有不同的影響，其分析如表1。 但在引進民間力量參與都市更新過程中，都市更新已與民間自發性的土地開發相近，都市更新的推動要引進資金與民間力量投入則必須足夠的開發利益。
樓層別效用比計算: 估價技術規則對地價分配率之規定
各項開發費用平均費用(元/m2) 規劃及設計費用200 營造及施工費用3,000 管銷費用400 其他費用800 開發者之正常利潤600 合計5,000 (四)開發期間預定為30個月，月利率為0.6%，利息負擔之核計以15個月為準。 7.綜合判斷分析，實例E 為商業辦公大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的為差，修正率為10%。 綜合判斷分析，比較標的七管理良好，其個別條件與勘估標的相當；而其所在地區則較勘估標的地區佳，判斷其修正率為4%。 實例坐落於近鄰地區商業辦公大樓之第七層，登記及現況使用為辦公室，面積180坪，勘查時之擬售價格為新台幣450,000,000元，一般市場上成交價格約為擬售價格的八成至九成。 綜合判斷分析，比較標的三之維護管理較差，該項因素使本大樓較勘估標的差，判斷其修正率為12%；但商業繁榮條件較勘估標的佳，判斷其修正率為12%。 經調查結果，於勘估標的甲近鄰地區，蒐集之收益實例之相關資料陳述如下，請用以求取勘估標的甲之收益價格。
（三）各樓層之效用不同，係指由於各樓層之高度不同，導致可及性及視野景觀、防災避難、空間容許使用等各方面之效果不同。 本文內容資料取自「林英彥 樓層別效用比計算 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究89年政大地政碩論」作重點整理。 盧秀燕表示，市府加速培育相關產業人才，除學校教育之外，市府各局處暑期時也有帶薪實習工作計畫，這是對大學生、年輕人的養成教育，但這計畫需透過一定管道、有條件徵選且名額有限。 高雄陳其邁市長2023年2月14日主持市政會議審議通過修正「高雄市社會住宅與公益出租人地價稅及房屋稅優惠自治條例」草案，放寬社會住宅與公益出租人租稅優惠適用條件及作業程序，以照顧弱勢及青年居住需求，並落實簡政便民。
樓層別效用比計算: 樓層別效用比率
以不動產證券化為估價目的，採折現現金流量分析法估價時，各期淨收益應以勘估標的之契約租金計算為原則。 七、計量模型分析法：蒐集相當數量具代表性之比較標的，透過計量模型分析，求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素之調整率及調整額之方法。 二、價格日期調整：比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。 以契約約定租金作為不動產證券化受益證券信託利益分配基礎者，折現現金流量分析法之收益價格應視前項情形賦予相對較大之權重。 6.綜合判斷分析，實例G 為住宅大樓，管理良好，其個別條件與勘估標的相當，但商業繁榮條件較勘估標的略差，修正率為12%。
樓層別效用比計算: 都市更新 | 容積移轉 | 都更
溫泉地之估價，應考慮溫泉地之水權內容、開發成本、水量、水質、水溫、當地之交通情形、相關設施及遊客人數等影響溫泉地價格之因素。 二、單位面積（或體積）比較法：指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積（或體積）營造或施工費單價為基礎，經比較並調整價格後，乘以勘估標的之面積（或體積）總數，以求取勘估標的營造或施工費。 一、淨計法：指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量，逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資，並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。 一、直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。
樓層別效用比計算: 不動產估價例外
由於市場交易資訊並不透明，比較標的淨收益推估，可能無法取得實際的年費用，因此估價師於推估比較案例之總費用時可以勘估標的之費用比率類推之，在估價師會未制訂費用比率表前，估價師應推算各細項費用，以決定最適的資本化率。 個別因素：比較以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。 房市自2014年盤整至今，買房如何議價成為全民課題，高樓層與低樓層的價格差多少才合理是一門學問。
樓層別效用比計算: 市場反了！新竹量縮7成、房價倒噴4成 專家預期這現象將現…
對於區分所有建物同一社區各單位土地持分比例不一致之狀況，在舊都市地區會常發生，主要原因發生在過去辦理建物第一次登記之規定凌亂所致。 但土地持份比率不同，對於新建或中古產品的價值影響，很難從市場的銷售價格中發現其差異，甚至有人認為土地持份較少，則每年負擔之土地稅負相對較少，能降低其不動產持有之成本。 但當地上建物已至老舊需更新時，土地價值即彰顯，土地持份愈大者其價值愈高，相對則低。 因此，進行都市更新時，因更新前權利價值以土地為依歸，且建物即將拆除，更應考量土地持份大小不同對於更新前權利價值之影響。
樓層別效用比計算: 都市再生學苑新手村，為生活注入正能量
根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。 根據聯徵中心 2020 年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅 5～6 成，想買套房，反而需要更多的自備款。 這是最直接的因素，都市的房子會比鄉下的房子值錢，越靠近市中心，房子的價格就越高，以台北市為例，信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區，房屋價格居高不下，往外圍的蛋白區房價稍低，到鄰近縣市的蛋殼區，價格會更親民。 通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。 全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
樓層別效用比計算: 房屋屋齡
壹、請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、成本法與收益法，並依不動產估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、成本價格與收益價格後，以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。 又如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。 價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之（例如100,000,000）。
樓層別效用比計算: 不動產估價免費管道
樓層別效用比是「房地」價格立體化之比率，各樓層的價差是因為不同樓層的建物造價及土地單價均不同，屬聯合貢獻說。 樓層別效用比計算2025 「樓層別效用比」：由於大樓或公寓中各層樓之效用不同，因此造成價格有所差別，如以某一層樓之單價為基準，求各層樓對此一基準的效用百分比率，並將各層樓之單價轉換為百分率方式來表示，即稱為「樓層別效用比」。 根據台南市建立數據分析平台，南市各行政區之樓層別效用比發現，總樓高5樓之公寓，其樓層愈高樓層別效用愈低，總樓高7到12樓之建物，各樓層別效用無明顯差異，反觀14樓以上之高層大樓有較明顯的樓層別效用差異，樓層愈高，樓層別效用愈高，次頂樓又高於頂樓，顯示臺南人對住宅型態的偏好與過往已大不相同。 樓層別效用比計算2025 「好時價」根據內政部實價登錄資訊，分析新北市累積近30萬筆的房地交易資料，以數理模型，製作出各樓層的樓層別效用比，發現以大樓、華廈而言，高樓層確實比中低樓層，還要再貴一些。
樓層別效用比計算: 不動產估價常見問題
三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率60%，容積率240%。 樓層別效用比計算2025 2.本案興建RC 結構的建築物，其營造施工費為每平方公尺14,000 元，規劃設計費為營造施工費的2%，廣告銷售費為4%，管理費為3%，稅捐及其他負擔為2%，預計施工年期為一年。 (二)如就現有題目所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。
樓層別效用比計算: 大樓外牆出租收租金，管委會「要注意」
1.本實例乃座落於甲不動產西南邊之三樓透天厝，一般條件相似，基地面積200平方公尺，總樓地板面積260平方公尺。 2.建築改良物部分：為加強磚造之三層樓透天厝，於民國90年8月8日建築完成，建物登記面積250平方公尺，現作住宅使用中。 依據委託者提供勘估標的房屋稅資料，勘估標的民國96年之房屋現值400萬元。 根據委託者提供資料指出，在出租期間其房屋現值將依據民國96年資料計算房屋稅費用，且於出租4年期間房屋稅將是固定支出費用，不需要按年調整。 4.本更新案業經審核通過其都市更新事業計畫，加計核准之都市更新容積獎勵值，更新後可銷售建坪面積為1980坪（共計規劃36戶住宅單元）及70個地下停車位（坡道式）。 (一)最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板面積× 1/8.計，屋頂突出物面積以建築面積× 1/8計。
樓層別效用比計算: 房屋部分供營業，可「按比例」適用地價優惠稅率
北側臨接約10公尺寬之桌球路、西側臨接10公尺寬之桌球路152巷、西北側臨接10公尺寬之桌球路130巷，臨街寬度約300公尺，平均臨街深度約40公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。 勘估標的所在行政區，地理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運輸系統與完善生活機能。 半徑500公尺內有市場、購物商場、小學、中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。
勘估標的資本利息負擔特殊，或土地取得未立即營造施工者，資本利息綜合利率得再就前項規定之二分之一部分調整計算，並於估價報告書中敘明。 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。 前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會（以下簡稱全聯會）按不同主體構造種類及地區公告之。
權利價值評估在都市更新權利變換過程中至為關鍵且常成為審議過程的爭議，在國內不動產估價師制度建立之初，國內不動產估價業者對於權利價值評估基礎認知差異頗大，加上不動產估價技術規則對都市更新權利變換估價僅一原則規定條文【註8】，無法涵蓋複雜都市更新權利估價問題，而對從事權利變換估價者形成重大考驗。 目前台灣地區已全面實施容積管制，而容積率的高低則依其區位及使用的分區而有不同，一般的住宅區，容積率約為200%（即一坪建地可以蓋兩坪建坪）。 所以容積率的高低是否適宜，影響都市生活環境品質，同時也是決定地價高低的主要因素。 一、風險溢酬法：收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
樓層別效用比計算: 房屋抗性（風水）
想買大樓物件的消費者最先苦惱的問題就是「樓層選擇」，而到底建商在樓層定價上有什麼祕密或是原則，YouTuber建築先生就透過統計學推敲出建案定價的潛規則。 第105條建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘明。 本文內容資料取自「林英彥 不動產估價（第九版）」及「江穎慧 建立立體地價評估制度之研究 89年政大地政碩論」作重點整理。
樓層別效用比計算: 房屋稅稅籍清查2/1起展開
比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。 E 不動產與甲不動產座落於同一街廓，乃面臨10.米及20.米道路之平面廠房。 其基地面積2,200平方公尺，總樓地板面積1,100平方公尺，法定建蔽率為50%，容積率為100%。 E 不動產為所有權人單獨所有，其於民國九十一年二月一日以設定20年地上權方式，與承租人訂定租賃契約在案，餘無地上權以外他項權利之設定。 經調查結果，於勘估標的近鄰地區，蒐集到A、B、C、D 四宗平面廠房之買賣實例（其位置詳如圖1）。 按該近鄰地區之東邊1/3部分，業經規劃為都市計畫範圍內之住宅區；西邊2/3.部分為工業區。
樓層別效用比計算: 不同樓層價差多少才合理？一張圖表秒懂
前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。 提供作為公共空間使用之可建築土地：以其基準容積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。 但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。 受有土壤及地下水污染之建物，應先估算其未受污染之正常價格，再依據委託人提供之土壤污染檢測資料，考量該土壤及地下水污染之影響，並計算其減損額後，從正常價格中扣除之，以其餘額為該建物之價格。 二、農作改良物接近孳息成熟期者，應估計其收穫量及市場價格，必要時得扣減價格日期至作物孳息成熟期間收成所應投入之費用。
樓層別效用比計算: 不動產經紀人不動產估價概要
實例B：為一臨6公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積250平方公尺，為重劃區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率55%，容積率220%；97年3月1日之標脫價格為1,500萬元，至價格日期漲5%。 實例A：為一臨6公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積75平方公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97年8月1日之成交價格為450萬元，至價格日期漲3%。 1.勘估標的重劃前為○○市○○段123地號等30筆，土地所有權人25人（含公有土地1人），面積7,500m2；重劃後分為可供分配之第三種住宅區及公共設施用地兩種地價區段，其中住三面積5,500m2，建蔽率為60%，容積率為280%，公共設施面積2,000m2。
本實例乃座落於甲不動產東北街廓之平面廠房，面臨20.米道路，基地面積2,000平方公尺，總樓地板面積1,000平方公尺。 自實例B 之價格形成日期起，迄本估價案之價格日期（民國九十一年十二月一日），該地區該類型不動產之地價變動率為-4％（故期日修正率為96/100）。 本實例乃座落於甲不動產北鄰街廓之平面廠房，面臨10.米道路，基地面積1,800平方公尺，總樓地板面積900平方公尺。
樓層別效用比計算: 影響不動產估價的因素
現今作業蒐集之買賣實例非僅限於素地，目前公寓大樓之交易實例亦比比皆是，不同實例所在樓層並不相同，其效用及單價即有區別，要從不同樓層之買賣實例計算出土地價格，必須採用樓層別效用比進行調整。 依更新條例第三十一條規定：權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。 更新後不動產價值為權利人依權利比率分配之標的，其代表參與更新者投入更新所獲得的報酬。 不動產估價者在進行更新後不動產價值評估時必須取得實施者提供之更新後建築設計方案，包括建築規劃設計圖、建材設備、預期建物及土地登記面積等資訊，以進行更新後不動產價值評估。 對於更新前存在建物之所有權人，上述條文似乎說明了建物價值可為更新前權利價值之一部份。 這與更新條例三十一條條文之精神，權利變換前之權利比率的基礎為各宗土地更新前價值似乎有所衝突。
不動產役權估價，應考慮需役不動產與供役不動產之使用情況、權利存續期間、不動產役權使用性質、民間習俗等因素估計之。 但委託人要求評估其價值，並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者，不在此限。 建物累積折舊額之計算，除考量物理與功能因素外，並得按個別建物之實際構成部分與使用狀態，考量經濟因素，觀察維修及整建情形，推估建物之賸餘經濟耐用年數，加計已經歷年數，求算耐用年數，並於估價報告書中敘明。 前項利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。