這就是所謂「泡沫跡象」的道理所在：一方面，新樓盤售價高踞不下，而且還有繼續攀高之勢，但往往是有價無市，人為托高價位；另一方面，有實際購樓需要的本澳市民，卻因樓價過高而無能為力，望樓興嘆。 如果長此下去，當托價者的資金無以為繼時，說不好就將會重演十多年前整頓金融秩序，炒樓炒地資金被銀行收回時，「泡沫」猛然爆破，樓價應聲大跌的一幕。 單看本港樓市近日的銷情，會令人以為信貸危機從未發生過。 本港第五大地產發展商信和置業（083）日前推出新樓盤銀湖．
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。 資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，仿佛氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。 泡沫經濟的兩大特征是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；投機交易氣氛非常濃厚。 房地產泡沫，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
澳門樓市泡沫: 樓市泡沫早已被「樓市辣招」去除
在地方政府壟斷土地一級市場供給的條件下，土地價格的變動主要受政府供給土地量多少的影響，這樣價格不會是真正的市場價格。 政府對土地壟斷的程度越高，對房價的影響也就越大，從而對房地產的市場價格形成機制的影響也就越強烈。 即便是退而求其次，如果政府賣地時將近期內計划出讓的土地同時推向市場，交易價格肯定下降（其供給量增加，導致供求曲線的交點右移，交易價格必然下降），何必要實行全國上下的針對房地產的全面聲討？ 其實，發展商並不想房價高企，以免引起政府、消費者的不滿。 房價高企的原罪一方面在於市場投機猖獗，一方面在於政府的土地寡頭壟斷模式，政府必須承認這個體制缺陷並承擔這個責任，這才是真正的尊重民意、尊重市場、尊重真理。
據高盛(Goldman Sachs Group Inc.)數據，2019年中國住宅和開發商庫存總額達到52萬億美元、折合約403萬億港元，是美國住宅市場規模的兩倍，甚至超過了整個美國債券市場。 房地產泡沫，大家分析的時候都在分析剛性需求，把房地產作為消費品進行分析。 其一，房地產市場和股市一樣，是一個權力介入型市場，權力資本的作用超過了其他資本，產品市場化而要素非市場化不對稱，導致了住房市場畸形以及價格居高不下。
澳門樓市泡沫: 與多人發生不正當性關係 中國最年輕女廳官被雙開
政府早前推出調控樓市政策，希望借此提高風險管理，減少過度投機，讓房地產市場平穩發展,房地產業界基本認同政府微調市場的做法，證明業界也擔心樓市泡沫過大影響樓市健康平穩發展。 金融海嘯後，受到美國量化寬鬆貨幣政策影響，外來投資資金的湧入，澳門樓市越來越熾熱，樓價上漲速度明顯加快。 考慮到橫琴島的開發、CEPA協定相繼為澳門打開更廣闊的貿易市場、澳門航空的放開、港珠澳大橋的建造……澳門未來經濟將會有更高、更快的增長。 在2月實施抗疫封鎖期間經歷短暫停頓之後，中國一些特大城市的實際上已重新運作。
- 與本港相同，買樓置業對澳門年輕人而言，都是遙不可及的願望。
- 無錯，未來的供應量將上升，但卻不是增加得很多，只是比過去較少的時期增加了，簡單來說，可以說供應量由之前的短乏，回復至正常的水平，這是說中期的事，而長遠的供應其實不足。
- 有澳門居民認為，澳門房市飆升得如此厲害，是地產商在造勢，有意抬高房價的惡果。
- 香港中銀國際分析師認為，澳門土地供應量很少，形成地產泡沫機會不大。
- 對於政府準備出台特別印花稅同有地產業界就指在法例正式生效前，有不少自住買家將落實置業，而大部分業主和買家都對措施持觀望態度，雖然措施的確在短期內遏止了不少炒風，但目前市場以真正用家佔主導，成交量沒有明顯跌幅。
- 但郭樹清也指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，去年房地產貸款增速是八年來首次低於各項貸款增速，成績來之不易，相信房地產問題可以逐步緩解。
經濟學家、學者、商界人士及政府對房價的預測和解讀永無止盡。 他們玩弄各種比率計算法，包括根據租賃、平均收入、國民收入、負債比率、貸存比率甚至供求比率計算出來的數據，並對分析貸款利率、印花稅、通貨膨脹、土地價格、價格波動及週期，以及百分比的價格上漲對樓價的影響孜孜不倦。 劉仕堯強調，措施不僅是針對房地產市場，還屬於民生措施，具有穩經濟、抑炒風、為居民的複合作用。 由於房地產市場複雜微妙，能夠在短時間內出現大幅變化，直接牽連到經濟發展，他又稱要求立法會透過緊急程序審議特別印花稅法案，使法案早日生效，是為了及時遏制炒風，有效消除政策實施前所掀起的樓市風浪。 近兩年樓價升幅較大，如有適當調整，樓市將更加健康，否則樓價繼續急升，會增加泡沫爆破的風險。
澳門樓市泡沫: 瑞銀2022報告：全球房地產泡沫指數 香港仍居亞洲第一
兩地畢業生的平均年薪為7,200萬越南盾(約2.4萬港元)，但1個兩房單位的平均價格已達20億越南盾(約67萬港元)，比率已達28倍。 即使管理級人員的平均年薪為2.64億越南盾(約8.8萬港元)，樓價亦是他們年薪的7倍。 上世紀80年代，日本政府為了遏制日元升值和維持貿易優勢，在貨幣政策上實行了低利率政策，推動了日本股市和房地產價格的快速上漲。
澳門樓市泡沫: 政府利益與政府邊界
據《財聯社》周五（21日）報道，Grantham是一名金融市場泡沫的研究專家，目前是波士頓基金管理公司Grantham，Mayo，Van Otterloo& Co． 曾成功預測三次市場泡沫的傳奇投資人Jeremy Grantham近日發出警告稱，標普500指數將在美國歷史上第四個「超級泡沫」破滅後崩盤近50%，即使採取了多種措施來防止泡沫破滅。 在投資者眼中，整個定位已經不同，資產價值當然大不同，投資者比較環球資產價值，當地的發展潛力，以及投資回報等，在澳門的個案中，可看出當地樓價與市民的購買力不一定成必然關係。
澳門樓市泡沫: 香港樓市泡沫風險極高 買樓要至少20年收入 放租回本期極長
加上今年的9月，因澳門漁人碼頭開幕以及舉行第四屆東亞運動會，有不少地產商家更以此作為經濟活躍的指標，預料遊客量將大大飆升，加大房價再度攀升的機會。 （這篇文在2015年已發表，這次是再出多次，內容無改過。不少因素現在仍適合） –總結– 寫到這裡，做個小總結，由於銀紙購買力已一去不返、加息步伐不會快、樓市供應雖增加但不會太多、長遠供應成疑、潛在的需求是仍是大。 雖然樓價現時是貴，但可以是更貴，不過樓價在如此高位，雖然需求存在，但再升會令部分人有心無力，所以升幅不會以爆升般，只能平穩上升.. 雖然樓價現時是貴，但可以是更貴，不過樓價在如此高位，雖然需求存在，但再升會令部分人有心無力，所以升幅不會以.. 自去年10月至今，本港六大上市地產發展商的總市值暴漲超過一倍；以往績市盈率而論，地產股與恒生指數之間的差距過去五年平均為200基點，但最近卻大幅收窄至僅40基點，出貨訊號非常明顯。
澳門樓市泡沫: 美國CPI及PPI超預期 鷹派抬頭維持高息路長 恒指失守二萬一千點調整持續
在開售短短五天內，信置推售的單位中約四分之三已被搶購。 儘管上周末天氣惡劣，但仍無減準買家的熱情，排隊入場參觀示範單位的市民估計多達三萬。 業內人士分析，隨著港珠澳大橋的開工以及廣珠輕軌、珠三角一體化進程的加快等等，再加上基建對接、通關便利化、服務一體化等利好政策的逐步兌現，將會有更多的澳門人來珠海置業，“工作在澳門、生活在珠海”，實現真正的珠澳同城。
澳門樓市泡沫: 珠海限購鬆綁或分散本澳樓市泡沫風險
股票市場相對其他市場，既有一般市場特性，也有其獨特市場特性。 一方面，股市遵循市場供求一般規律，一方面股市有極大的特殊性。 房地產市場上價格對供求的調節非常緩慢，如果政府干預後現行價格低於均衡價格則價格趨於向上，價格上升的速度取決於現行價格下供求缺口大小，缺口越大則價格上升空間越大、速度越快。 可是，股票價格對供求的變化反應非常迅速，而且由於股票價格虛擬特性強，其價格波動還極大地取決於市場信心和市場趨勢，信心主要來自製度和市場，比如市場機制是否健全、政府信用是否堅挺、信息披露是否規範真實、投資是否具有財富效應等。 對此，運輸工務司司長劉仕堯坦言，本地樓市有泡沫風險、價格與居民收入脫節，已推出調控的具體想法；將重視金融穩定，避免一旦泡沫爆破造成大衝擊。
澳門樓市泡沫: 中國經濟：樓市泡沫規模逾400萬億元 何時會爆破？
郭樹清表示，中國經濟目前還是恢復性增長，資產價格有很大吸引力，和其他國家相比利差較大，外國資本流入是必然的，目前來看，外國資本流入的規模和速度在可控範圍內，對中國金融市場影響非常有限，因此繼續鼓勵外資金融機構進入中國發展。 澳門樓市泡沫 展望明年住宅巿場，吳宙新認為若沒有特別好的消息，相信有關情況會「膠著」。 澳門樓市泡沫2025 原因是澳門不存在負資產，而銀行貸款亦算安全，目前未看見有業主恐慌性拋售，亦相信不存在該情況，加上澳門供樓不算貴，利息也算平，因此未見明年會有大跌的情況出現，但成交可能會「膠著」。
澳門樓市泡沫: 論壇探討樓價泡沫 地產業界代表︰「澳門樓價好合理。」
過去幾年的多項樓市措施，涵蓋了土地、樓宇興建、登記、銷售、稅務、仲介活動等，目的是加強風險管理，防範資產泡沫。 其實，目前澳門樓市升幅過猛，嚴格來說並不符合「建設和諧社會」的要求。 眾所周知，建設和諧社會的其中一個目的，就是要縮小社會差異，消除貧富懸殊現象，達至經濟協調、和諧、平衡。 溫家寶總理在中共中央、國務院聯合舉辦的春節團拜會上講話，也為建設和諧社會提出了四個標準，其中一個就是「公平正義」。
澳門樓市泡沫: 政府無措施應對大量內地外僱學生在澳駕駛
官方數據顯示，上半年全國房地產開發投資按年增1.9%至6.27萬億元人民幣，成功扭轉首五個月的跌勢。 今年澳門商舖買賣持續偏低，首月僅錄24宗，按月回落2成，去年全年成交量雖升15%，但已持續3年低於500宗成交。 市場預期今年一綫舖位的資本值及租值均會下調5至10%。 美國房價最高的地區之一，三藩市灣區房價近期劇烈下跌，這一次下跌的速度，甚至快過次貸危機的房地產泡沫。
總之，政府與市場供求規律的關係非常微妙，政府必須尊重市場供求規律，考慮市場供求規律的政府政策比無視供求規律的政策更為安全有效，不利的副作用更少。 泡沫最終是連粉絲都變成了魚翅的價格，而不是魚翅是魚翅、粉絲是粉絲。 如果供不應求讓石油或黃金的價格上漲，並不能證明資產價格過度溢價。 他介紹，徵收特別印花稅是一項重要措施，法案建議對於在規定限期內轉售居住用途的不動產交易徵收特別印花稅，稅率分兩級，如在一年內轉售，稅率為20%；超過一年但不超過兩年轉售，稅率為10%。
【本報訊】美聯昨日分析港澳兩地住宅樓市，美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明預計，香港首季樓價將下調3%，但財案放寬按保利好樓市，能帶動全年樓價升約5%；亦料澳門樓市現「價量齊升」，年內會增設分行及人手。 由本港電影大亨向華強掌舵的中國星集團（00326），近年積極踏上轉型之路。 中國星集團副主席陳嵐接受本報訪問時指出，公司逐步將業務擴展至地產業，冀採影視娛樂及地產雙軌發展，並有意進軍本港物業市場，初步傾… 澳門樓市泡沫 中國星集團（00326）由電影制作公司，搖身變為半個發展商，作為集團首個打造的住宅發展項目、位於澳門半島的豪宅TIFFANY HOUSE，正部署推售，中國星集團副主席陳嵐直言，「頭炮必需要打響」，冀望… 澳門商舖買賣市場經歷首季平穩後呈回落迹象，最新公布的4月買賣成交僅18宗，與2020年新冠肆虐時看齊，亦是有記錄以來同期低位，交投量按月跌33%。 業內人士預期，今年一綫商舖的資本值及租值，均會受多項負…
據華爾街日報報道，疫情之下，由於擔心其他投資會受到全球經濟放緩的影響，許多客戶將更多資金投入中國樓市以求避險，經濟學家稱由此產生的資產泡沫目前已超過本世紀頭10年美國樓市的泡沫。 澳門市民，特別是年青人，並不需要這些方程式、比率和計算法則告訴他們澳門樓市正在經歷什麼。 儘管政府在今年七月宣布將興建更多公屋，他們卻已經對擁有自己的“家”失去希望。 澳門樓市泡沫 業內人士表示，此前市場擔憂澳門樓價將受週邊影響而下調，但經過一段時間的僵持後，澳門房價實際變動不大，今年澳門房價將維持高位橫行走勢，或還將上漲10%至15%。
據澳門財政局最新公布的統計數據顯示，澳門3月上半月… 澳門樓市泡沫 受鄰近地區疫情及大環境氣氛影響，澳門工廈市場在第1季表現仍較淡靜，成交以細價工廈為主。 澳門樓市泡沫 據澳門統計暨普查局的資料顯示，今年1月市場共錄4宗工廈物業成…
澳門樓市泡沫: 樓市過熱既顯泡沫又不符建設和諧社會要求 樓市過熱既顯泡沫又不符建設和諧社會要求
郭樹清在會上表示，2020年，面對嚴峻複雜的國內外形勢，銀保監會和整個銀行業保險業系統及時制定了一系列政策措施，自新冠疫情爆發以來，當局緊急提供專項信貸5.3萬億元（人民幣，下同），完成相關保險賠付超過五億元。 截至2020年末，貸款比年初增加19.6萬億元，累計對6.6萬億元貸款實施延期還本付息，在五個試點省市發放應急貸款242.7億元，全年實現向實體經濟讓利1.5萬億元目標，有力支持復工複產和「六穩」、「六保」。 中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆則表示，橫琴在特首宣布粵澳合作區後，由於橫琴工商鋪物業價格是澳門的30至40%且有政策扶持，故交投明顯增加，而橫琴住宅價格由於與澳門距離不大，故交投量並未有太大變化仍處於低位。 受鄰近地區疫情嚴峻所影響，澳門住宅樓市表現平淡，雖然最新二手市場交投量錄得升幅，但仍屬偏低水平。 而樓價則因為交投疏落，2月15個指標屋苑中，有6成持平。 鄰近地區仍受變種病毒威脅，澳門樓市交投輕微回落，按月減6%，惟樓價變化反覆向下，市場觀望氣氛持續，實用面積每平方米低見9.48萬元。
報告形容他們收入雖較城市平均水平高出一倍，但要買樓仍是吃力，置業負擔之重，亦是統計範圍內25個全球大城市之首。 針對當前房地產領域的風險，郭樹清表示，內地房地產問題現在金融化、泡沫化傾向還比較强，是金融體系最大的「灰犀牛」。 他指出，很多人買樓是為了投資或投機，但個人持有過多房產，「將來市場如果下來」，個人財產就會有很大損失，比如貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，那麽經濟生活就發生很大的混亂，所以必須既積極又穩妥地促進房地產市場平穩健康發展。 疫情及與內地緊縮的通關政策影響，澳門博彩旅遊業受到嚴重影響及受壓，房地產市場主要靠內部需求支持，首季價量一度受壓。 有物業報告指，料次季住宅交投有望回升至逾千宗水平，較首季有2成升幅。
據本地資深的地產經紀透露，幾乎所有買樓或睇樓的客人，除了公職人員之外，十個中九個半是賭場職工，可見澳門博企員工確實是本地樓市一批重要的承接力。 社會有這樣的共識，那就是澳門的樓市本地用家的力量不可小覷的。 有業內人士反應，澳門目前成交最活躍的反而是二三線市場的樓宇，承接對象是本地用家自住或作投資用途為主。 除了上述的二大新生購買房屋力量，現有七成自置物業的業主亦有機會和條件以舊樓換新樓，成為本地樓市的一股購買力。 在澳門租務市場的最大最直接的貢獻者，是來自境外的十多萬外勞大軍，以澳門56萬人口計，每5.6人中就有一名是必須在澳門租屋的外雇，這些數以十萬計的外雇在澳門工作和生活，造就了一個日益擴大的租戶隊伍。 現實中，中等收入的外雇層群體日益上升的需求量和中價租務市場供應短缺都造成了整體樓宇租金的驚人升幅。
澳門樓市泡沫: 澳門也出現房市泡沫？
如果利率繼續上升，所有這些城市的樓價都容易出現大幅回調。 只是，樓市泡沫一早已被『樓市辣招』去除，加上高門檻的按揭政策令樓市成為低借貸、高儲蓄，配合了供應不足和大部份住宅已『供滿樓』的財富效應開始發揮，香港樓市已是價格易升難跌的市場了。 澳門樓市泡沫 內地樓市於二月經歷短暫停頓後，在地方政府「發力」下快速回暖。
“有競爭，才有進步”，市場的發展需要競爭，政府的進步也需要競爭。 但中國房地產是否存在“泡沫”的爭論似乎可以借鑒而有另解。 在這種背景下，他指出，60/40傳統投資組合所能提供的保護微乎其微，「完全沒用」。
上述所講澳門樓市就最易理解，以前可能用總人工3年就可買到一層樓，現時要用上15年，那會不會跌回只用3年就能買樓的年代，當然不能。 因為以前買的是小城市的物業，現時買的是大都會中的物業，概念上已是不一樣的商品。 本港銀行業目前「水頭充足」，對準業主的按揭貸款需求似乎無任歡迎。 金管局數字顯示，4月份未償還住宅按揭貸款總額按年上升1.3%，相比之下，總貸款額同期卻收縮0.5%。
澳門地產發展商會會長陸惠德表示，澳門投資者資金充裕，加上持有物業已升值，毋須向銀行借貸已可購買第二個或以上物業。 澳門樓市泡沫 也有時事評論人士認為，澳門樓價風險在於此前數年從博彩業帶來流動資金充裕，不少已注入樓市，一旦外界因素導致對博彩業看空，則可能導致資金從樓市抽離。 就以98亞太金融風暴前的香港為例，房地產炒賣之風遍及商人、炒家和市民，房地產過熱，導致房價高企。 這是已經有過教訓的，如金融海嘯後發生的三鄉“吉雅”事件，就困擾了兩地政府一段時間。 而最近也發生過有人投資銀行外匯孖展虧損，也跑去要求特區政府負責解決問題的事情。 【本報消息】國際貨幣基金日前發表全球樓市報告，指出發現許多國家樓價已遠高於歷史平均水平，促請各國要做好防範措施，避免樓市泡沫爆破。
對於本澳樓市是否存在泡沫，有學者指，除了以樓價分析，更要視乎本澳經濟發展情況。 Grantham把過去25年的泡沫歸咎於糟糕的貨幣政策。 澳門樓市泡沫2025 他認為，自格林斯潘擔任聯儲局主席以來，聯儲局先放水再在市場回調時救市的做法「助長」了泡沫接二連三地出現。 現在，投資者可能指望不上這個隱含的「聯儲局賣權」了。 他將這次泡沫與上世紀80年代的日本進行了比較，當時日本經歷了兩次資產泡沫——房地產和股票。 相比之下，美國有三個半主要資產類別——股票、債券、房地產和大宗商品（萌芽階段），首次同時出現泡沫。