首先，正如上面所說，相信香港人再能屈能伸，都對於居住環境有一定的底線，納米樓百多二百呎最多接受作為中轉站的存在，期望在未來日子可以換大鱷住得舒適。 好了，有人可能會話，那麼就找同樣是剛出身想入市的年輕人就好，但想深一層，如果他們真的想以細單位作中轉站，與其要付首期借按揭過壓測，可不先租住一些酒店或服務式住宅？ 就算真的貪納米新樓裝修靚有管理，他們也大可以買新納米樓，反正同樣都是買不起大屋，二手與一手的差別就未必有想像中的大。 中原豪宅西半山副區域聯席董事滕成德表示，分行促成租賃成交單位為瑧蓺中層E室，實用面積221平方呎，開放式間隔，望樓景及部份海景。 業主以14500元將單位易手，折合平均實用呎租66元。 去年才入伙的低層F室，實用面積155平方呎，原業主以309.1萬買入，持貨3年後以302萬元賣出，帳面虧損7.1萬離埸。
納米樓的現象其實也可以看成是發展商「突破天際的創意及智慧」的表現。 由於香港政府未有明文規定人均居住呎數限制及物業大小規限等，納米樓的出現變相是合法化的劏房，大單位斬細執靚推出市場賣。 有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，新近再錄一宗蝕讓，位於極高層、屬「鳳凰樓」，實用面積171平方呎開放式間隔，新近以260萬元沽出，成交呎價15,205元。 原業主為投資者，2019年以328.3萬元買入上址，現易手帳面蝕68.3萬元，貶值20.8%。
納米樓蝕讓: 什麼是「納米樓」?
市場稱為「龍床盤」的屯門菁雋，錄得一宗蝕讓個案，原業主一年多前以295萬元買入，即使未計經紀佣金等使費已帳面蝕七萬元。 買家為同區換樓客，因本身住所面積較實際需要大，所以「大換細」，又可以套現部分資金。 睇樓一個月，看遍多區，覺得東涌區環境較舒適，遂原區換樓。 原業主於2015年 9月以422.32萬元買入單位，見買家決定爽快，所以肯減價，帳面仍可獲利197.68萬元，單位6年間升值約47%。 但筆者有一樣不明白的是，眼見很多樓盤蝕讓個案，都是剛購入三至四年便急於出售，試問在當天購入物業時，是自住還是炒賣？
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- 觀乎近期的租務個案，我們亦不難找到業主每年回報率不足2%的納米戶租賃個案。
- 由於原業主持貨僅逾一年多，轉手需付10%額外印花稅，相關稅項由買家支付。
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- 據了解，原業主於2017年6月以484萬元購入單位投資，持貨4年至今沽售，帳面蝕34萬元，單位期內貶值約7%。
例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。 例如紅磡「環海．東岸」就是一個經典例子，當年發展商推出「開心直通車計劃」，首期5%毋須入息證明就可上車，結果63%買家登上這架直通車，但開車途中按揭利率變成P+0.75%，搞到很多業主大失預算，「抬錢」上會亦是不太可能。 例如在今年的成交中，雖然距離買入時間已經長達六年，但仍出現五宗蝕讓個案，而中原城市指數CCL同期就升了三成。 最新鮮熱辣的一宗見血個案，是恒地旗下蝶翠峰第五期的尚悅．
納米樓蝕讓: 業主移民劈價沽！外區客睇好呢區發展即睇即買
網民一看租金即群起嘲諷業主太進取，直言呎租媲美十大屋苑，揶揄是劏房樓王。 按揭批核評估 報告，了解一下以你的收入、目標樓盤及首期，有哪些銀行會批按揭給你買樓。 納米樓蝕讓 假如結果不幸地是沒有銀行願意批核，至少你也是在入市前已經知道，而非手快快簽了約買樓才知無法申請按揭，最後搞到一鑊粥，置業夢碎。 首先納米樓跟現時一些熱門盤不同，不必怕有太多競爭會買不到，不必一時之快入市。 二來，為了安全起見，在不知道銀行是否會批按揭的前提下就去買實在是有太高風險。 相信如果是選擇得納米樓的買家，也不會打算一口氣（或不一定有能力）掏出數百萬來買。
他指出，目前有同類單位開始入伙，相比3年前買入價亦最多只能微賺，同時該種單位未來會較難有承接，市況逆轉時樓價跌幅亦較快。 藝人麥明詩（Louisa）於2019年以190.9萬購入被稱為「納米樓」、實用面積141方呎的屯門新盤。 今日有報道指，她以低於市價兩成的價格，200萬元登記轉手，新買家為母親何小娟，單位帳面升值9.1萬元。 她接受傳媒訪問，問是否想回復首置身份，接下來買更大的單位時，她僅表示現階段正為上車努力，希望未來組織家庭時會有自己的物業。 王品弟表示，政府增加土地供應不遺餘力，今年《施政報告》提出的《北部都會區發展策略》，大力發展新界北部，惟發展需時，相信短期內仍需依賴私人市場、鐵路項目及市區重建局釋放私人住宅供應。
納米樓蝕讓: 單位多圖直擊：
所以，樓價持續上升，即使是納米樓都跟隨大市上漲，炒家更容易賺錢。 不過如果市況出現變化，正如「股神」巴菲特所言「退潮後才知誰沒穿褲子」。 有「樓神」之稱長實董事趙國雄於數年前，早已豪言納米樓跌價三成，可能有其道理。 90後情侶為上車買細單位 後悔想換樓卻遇蝕讓潮 專家︰賣樓最好趁早 Video Property By Jenny Lam o …
納米樓蝕讓: 上車盤豪宅全面蝕讓
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納米樓蝕讓: 發展商較市價高開項目
管理試行辦法又指出，在現有制度規則明確涉及安全審查、行業監管前置程序的情況，企業才需要在申請備案時提交相應監管文件。 在本地研究發現，多個發展商於過去十年間，至少推出8550個面積低於260方呎的納米單位，當中約2000個面積更不足200方呎。 主因都是樓價飛升，市民無力負擔，發展商變相起呎價高但入場金額細的納米樓。 不過，如果市場出現逆轉，這類自住需求不大的「非人性化」單位可能率先士卒，加上林鄭plan出現放寬按揭限制，令納米樓受歡迎程度早已減弱。
納米樓蝕讓: 投管俊「傑」——投資「納米樓」要小心
英國國家統計局表示，繼去年12月急跌後，1月零售銷售略為回升，但整體趨勢仍然下跌。 統計局指出，價格下降帶動燃料銷售增加，減價促銷亦推動網上零售、珠寶、化妝品、地毯及傢俱銷售表現。 不過，服裝銷售連升4個月後大幅回落，食品銷售再度回軟，反映消費者仍受通脹打擊。 事實上，自政府放寬按保樓價上限後，市場幾乎一切看淡納米樓。
納米樓蝕讓: 納米樓無運行 連錄蝕讓成交
原業主於2013年以541.08萬買入，持貨9年轉售，帳面蝕讓約123萬，蝕幅達22.7%。 軒過去錄得的二手成交，幾乎全數虧蝕，上述成交屬蝕幅最大個案。 其中低層19室，面積227方呎，1房間隔，以338萬沽出，呎價14890元。 原業主於2019年以329萬購入單位，拎貨3年，現沽出帳面獲利9萬，賺幅2.8%。 納米樓蝕讓2025 業界表示，本港樓價持續回調，加上政府先後兩次放寬按保上限，買家購買較大單位相對較以往容易，減低納米樓吸引力。
納米樓蝕讓: 開放式戶月租1.45萬
由現時銀行對於納米樓按揭的取態來說，也反映出納米樓在市場上的劣勢。 雖然大部分大銀行都會對納米樓的按揭申請來者不拒，但有部分細行在經過評估之後，都會對於納米樓按揭申請抱有較審慎態度，未必會逢申請必批。 雖然說揸住磚頭也算是個人財產，但實際上，一般人對居住也會有最低的要求，百幾二百呎的樓盤在二手市場上未必能經得起考驗。 納米樓蝕讓 試幻想你已經以400萬買入了180呎的納米單位，但過兩三年單位跌價，或者無人接手，你就只可蝕讓或者自住。 納米樓表面上是為了讓小業主們更易買到樓而設，但想深一層，其實也未必是最理想的入市之選。
納米樓蝕讓: 獨家A.I.按揭評估
這個位於「Grand Austin」附近的樓花項目，當日全靠一個高鐵概念大賣，全盤66個單位，高開呎價達24,000元以上，但來到今天高鐵並沒有帶來預期效益，樓盤也全部摸頂。 背後也跟去年一宗跌價20%以上蝕讓個案，令全盤估價裂口低開。 一層中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。 在購買納米盤樓花時就更要小心未來數年的樓價變化，有些發展商為迎合市場購買力，不少細單位都會湧現，到頭來或會出現減租潮，故市場高估納米樓盤的承租能力時，也會令業主有蝕讓風險。
納米樓蝕讓: 納米樓的定義
此外，佐敦珀‧軒亦有開放式單位以低於購入價沽出，業主持貨5年勁蝕約142萬元或三成離場。 市場消息稱，上述高爾夫‧御苑7座中層E室，實用面積約372方呎，原叫價約550萬元已屬蝕讓價放售，最後減至540萬元售出，呎價約14,516元。 原業主為投資者，於2017年以逾684.2萬元購入單位，是次沽貨帳面損失逾144.2萬元，虧損幅度約21.1%。 更有豪宅樓盤格價回到十多年前，美聯余慶麟表示，名鑄中層B室，實用面積約817方呎，一房連儲物室間隔，以1,748萬元成交，呎價約21,395元。 據悉，該名業主早年亦有購入項目另一伙，並於數年前獲利沽出，現時看淡後市，故不介意以蝕價出售上址。 不過，2022年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有800萬大增至1000萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有所調整。
納米樓蝕讓: 【買樓理財】磚頭不保值 深水埗納米樓近9折賣 業主蝕讓求售
客飯廳面積很迷你，但相信單位卻是全港最安全地方，因為現時政府在公眾場合已實施限聚令，規定不能多於四人聚集，而這個單位剛好只夠企四個人，多一人都會覺得迫狹。 納米樓蝕讓2025 記者嘗試跟攝影師做距離測試，發現兩個單位打對角1.5米後，背面還有少量空間可放一個衣櫃。 House730旨在為香港用戶提供最優質的使用體驗，不論買樓或是租樓，用戶可按樓盤的價錢、面積、房數、真實照片等等條件揀選合適樓盤。 該業主於2017年11月以617.8萬元購入該戶，淨樓價已蝕32.8萬元，若計及印花稅及佣金等支出，恐怕蝕逾50萬元。 回顧該樓盤的一個實呎221開放式單位，一度以1,025萬元天價沽出，並打破全港開放式單位呎價歷史新高，如今同類單位僅能以低於600萬元沽出，可見「天之驕子」已成「明日黃花」。
其中一個低層單位以約400萬元轉售，帳面貶值逾70萬元。 納米樓蝕讓 在樓價處於升軌，炒賣納米樓賺錢令投資者不亦樂乎，「十優港姐」麥明詩家族早前炒有「龍床盤」之稱屯門「菁雋」可賺數十萬元。 近期該盤一個低層單位，實用面積約131方呎，原業主今年初以235萬元購入，傳自付23.5萬元額外印花稅入市，再以255萬元轉售，呎價約19,466元，帳面只升值20萬元，料原業主最後要蝕使費離場。
至於長沙灣AVA 61的單幢盤，單位實用面積最細僅約150方呎，資料顯示，今年錄約16宗二手買賣登記，近半數屬帳面貶值，其餘絕大部分賺幅都不足一成。 區內代理表示，該盤現有大約40個買賣放盤，其中有2至3個盤的業主願意蝕使費出貨，包括一個實用面積約150方呎單位，約4年前以347萬元購入，現僅開價348萬元放售。 該區地產代理指，由於樓價「升唔起」，部分業主都寧願平賣單位，以換購其他物業，現時該盤於市場上有約20多個買賣放盤，當中至少6個叫價較購入價低約2萬至30萬元不等。 由於「納米樓」自用需求有限，估計業主除非肯蝕讓，否則難套現。
納米樓蝕讓: 「龍床盤」成交見紅 納米樓會否爆蝕讓潮？
納米樓頓時變得有價有市，雖然實用面積不足200平方呎，尚可叫做五臟俱全，如果再扣除工作平台和小露台的話，實用面積可能剩下約160平方呎。 根據我的粗略計算，在2011年至2020年期間，共有接近一萬個面積少於260平方呎的納米單位推出市場，其中以恒基興建的數量最多，佔納米樓總數約三分之一，是各大地產商之首。 估計當中的原因，是很多納米樓的發展模式，都是強拍重建收到整合業權後再發展，而這些地盤面積通常比較小，用來興建納米樓才可以賺到較多。 目前很多納米盤在收樓之後，都立刻放租或放售，出現「人踩人」的情況，業主互相鬥平，將租金及售價越壓越低。 但到真正收樓之後，就會真相大白，原來一百多呎真係唔夠住，所以寧可繼續租樓，至於「成功靠父幹」的子女，就繼續住在父母的大屋，每天有工人姐姐照顧，而不會自己一個人搬入去。 有業主近日在網上發文放租一個164呎的北角納米樓單位，開價月租10,800元，標榜單位是極高層、以豪華門口出入及5分鐘可抵達港鐵站。
以十大屋苑中價錢較相宜的沙田第一城為例，近期錄得一宗中低層C室的成交，單位實用面積304呎，成交價600萬，呎價19,737元。 今日各區都有新盤推出發售，恒基地產發展的上環CAINE 納米樓蝕讓2025 HILL，今日首輪發售50伙。 另一伙為同層1室，實用面積673方呎，連632方呎天台及322方呎平台，屬三房間隔，折實售價由1,273.8萬元，減價近22%，亦以998萬元沽出，呎價約14,829元。
納米樓蝕讓: 香港仔法籍鐵騎士撼路牌 頭部重創昏迷送院搶救不治
不少位處市區，近年以高溢價開售的納米項目，蝕幅就更加顯著。 又預料未來3至4年，一手樓供應方面預計會達到9.4萬個單位。 假若以有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，實用面積僅128平方呎的納米樓單位計，即單位面積下限將會大過兩個龍床盤。 於下一季度推出的屯門住宅用地，黃偉綸指出，單位面積下限要求將會落實，最少須達26平方米、即大約280呎，並稱是考慮到安達臣道首置盤單位面積下限250呎，而屯門用地將會用作建私營房屋，置業階梯是更高的。 價單顯示，首張價單總值約3.2億元，發展商今起正式收票，料最快下月開售。
納米樓蝕讓: 經濟
由於市場欠缺利好消息，除非政府撤減樓市辣招，否則短期內樓價難止跌回升，預計明年一般住宅樓價將跌約5至10%，豪宅挫最多約5%。 逆市下剛性需求亦已失去支撐樓價的功效，各區各類物業均爆出蝕讓買賣。 新界納米盤大埔嵐山有開放式單位4年勁蝕逾兩成，港島居屋王鰂魚涌康山花園也有兩房戶業主持貨4年帳面慘輸約162萬元。
納米樓蝕讓: 屋苑「納米戶」成交錄蝕多過賺
實用面積193呎，成交價為360萬，呎價18653元。 如果想投資納米樓收租，當市場的租金有下調壓力，租客可以用更低租金租更大面積單位時，納米樓租盤就不再那麼吸引。 隨疫情蔓延，本港租金市場曾一度受衝擊，尤其是納米樓，開放式細單位愈租愈平，對於無樓一族而言算是好消息，但是對於投資者而言則，個別納米單位租金回報低至2厘。 早前隨放寬按揭成數上限後，有一些發展商睇淡納米樓市場，認為未來供應會飽和，甚至爆煲收場，計劃主力建300尺以上的單位。
例如西營盤瑧蓺一個實用面積216平方呎開放式單位，業主本來叫價700萬元放售，最終勁減115萬元或16.4%，以585萬元售出，呎價仍達27,083元。 梁文楓又指，AVA 61另一伙中高層A室，面積與上址相若，今年4月份成交價約540萬元，若以最新個案比較，該類單位過去七個月跌價160萬元，跌幅接近三成。 住宅樓價指數接近歷史高位，惟近年推售的單幢盤卻錄大幅蝕讓。