但若協議包含續租權的條款或訂有其他保留續租權的協議，租客便可優先選擇是否延續原有的租賃。 若業主沒有同意支付差餉，租客便有隱含的責任支付差餉，因差餉是一項佔用者繳交的稅項，而由於租客是物業的佔用者，故須負責繳交差餉。 事實上，通常業主與租客會明確協議那一方須負責繳交差餉。
始終普遍用家鍾情可以睇現樓，相對連租約盤的市場會比較小，加上連租約盤的業主多數屬於投資者，放盤意欲較強。 所以準買家衡量過以上條件後，可乘機再向業主壓價，一般連約盤通常都會較市價便宜約5至8%。 雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。 如果是原裝大門，已可推算單位內部可能10至20年以上沒有翻新裝修，買家要有心理準備作出大翻新。 買樓連租約 但不包括因時間或自然損耗、結構性或潛在問題所導致的損壞。
買樓連租約: 臨時及正式買賣合約
不過要留意，連租約物業通常會被買家壓價，最終成交價或比市價低幾個百分點。 有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。 作為良心賣家，在出售連租約單位時，理應向準買家交代現時租客的交租情況，例如租客是否租霸、常常拖延交租，讓買家自行考慮是否接受該份租約。 另外，基於仍有租客租住，這類型樓盤一般不可「睇樓」，買家無法得悉單位實際情況，賣家亦應如實交代單位的完整度、損壞或任何結構問題。
- 正式買賣合約通常是由賣方律師預備，買方律師可提出修改。
- 一般程序，在接近供完樓的前幾個月，銀行會發信通知買家需進行贖契安排，由於有些銀行可能忘卻通知，業主需主動向銀行查詢。
- 「連租約」是指所買下的單位仍有租客在內居住，且租約尚未完成，新買家買入物業後，需繼續完成舊業主與租客未完成的租約。
- 買家不一定可以實地視察，單單靠業主提供的照片，未必是單位的真實狀況，例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。
正式買賣合約內的條款及條件一般會比臨時買賣合約的條款詳細，並涉及較廣泛的範圍，但正式買賣合約亦會轉載雙方在臨時買賣合約內所同意之基本條款。 當正式完成贖契程序，業主所持有的就是「現契樓」，即沒有按揭在身，你需要自己妥善保存樓契。 買樓連租約 因為一旦樓契遺失了是不能補領的，只能透過律師協助進行宣誓而取得副本。 買樓連租約2025 如果樓契有遺失，或核證副本並不被接受，則會成為樓契殘缺下，律師拒絕確定物業的業權良好，銀行也未必願意承造按揭，下手買家需一炮過找清樓價，自然會成為買家壓價的理由，影響物業價值。 若下手買家協議購入該物業時，律師及銀行均會索取查閱樓契，而銀行在查閱後才決定是否批出按揭。
買樓連租約: 臨時買賣合約有以下內容：
業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。 如借款人的貸款申請獲批准，銀行一般會發出一份「提供貸款通知書」，列明按揭貸款金額及其他借貸條件，包括利率及還款年期等。 在一份包括「所有金額」的按揭契據下，物業會成為按揭人隨時欠承按銀行的所有債務(並無上限金額)的抵押品。 一般而言，相關文件包括睇樓紙、臨時買賣合約、正式買賣合約、轉名契、按揭相關文件等。
- 準買家入市前宜向業主查詢租客的背景及索取租客近6個月的交租記錄，以了解租客有否準時交租及出現拖租的情況，方便日後較容易接管租約。
- 當然，買入「連租約」單位可以免卻另找新租客的煩惱，更可以預早計算租金回報，而且買入後不用立即裝潢，令你手頭資金不會過於緊張，加上「連租約」向來都比「交吉盤」便宜，確實是個不俗的投資。
- 買家接手物業，同時代表需要負上物業附帶的租務責任，所以務必要了解清楚原有租約的條款細節、認識租客、向賣家索取過往交租紀錄等，以保障個人權益。
- 雖然無法入屋參觀，但都可以在走廊簡單看看大門和鐵閘的款式新舊程度，推測單位內櫳曾否經過翻新。
- 而同類按揭申請人為非自用住宅物業申請按揭，成數上限劃一為5成。
交吉指物業可即時使用，至於連租約，顧名思義是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。 買樓連租約 二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家先買入連租約盤，待租約結束後收回自住。 當然，買入「連租約」單位可以免卻另找新租客的煩惱，更可以預早計算租金回報，而且買入後不用立即裝潢，令你手頭資金不會過於緊張，加上「連租約」向來都比「交吉盤」便宜，確實是個不俗的投資。 而「一年生約」，一般指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租。 若以「一年死約」為例，即雙方不可在完成第12個月租約前解約，若任何一方提前解約，便屬違約，需要作出賠償。 買樓連租約2025 買家不一定可以實地視察，單單靠業主提供的照片，未必是單位的真實狀況，例如單位早已出現漏水浸濕地板的情況、或者租客不愛惜單位導致內籠破舊。
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高力國際亞洲區估價及諮詢服務部副常務董事張翹楚表示，買一個連租約盤，新業主須有心理準備要等待租約完結後，才能搬入單位。 另外，上車熱點沙田第一城一個兩房單位，實用面積304方呎，新近連租約以499萬元獲承接。 想了解更多關於按揭的資訊，即上MoneyHero.com.hk，比較更多不同嘅按揭產品啦！ 買樓連租約 你可以一次過比較晒各大銀行及財務機構的按揭貸款利息差別，或者直接睇睇匯豐HSBC、東亞BEA、中銀、渣打、宏亞、大眾等財務機構嘅按揭計劃。 社區法網提供的資料只供初步參考，而有關資料並非正式法律意見。 閣下如欲就任何法律事項取得更詳盡的資料或支援服務，須諮詢閣下的律師。
買樓連租約: 業主的權利及責任
除非有明確及相反意思的條款，若在到期日子夜前仍未支付租金便算欠租。 連租約盤無樓可睇，以往多是投資客追捧對象，但樓價升勢凌厲，用家怕愈遲買，樓價愈貴的心態下，照搶入市。 即使是傳統放盤多、流通量高的大型藍籌屋苑，亦頻現用家承接連租約單位的個案。
買樓連租約: 地產代理佣金
Yeung Wah James v. Alfa Sea Ltd.[1993]1HKC440–租客租用了一幢大廈三樓的一個單位，而整幢大廈由業主擁有。 某日，租客從外地回港，發覺門鎖被更換而不能進入其單位。 此外，業主在未得到租客同意下，私自闖入單位並進行翻新工程。 高等法院裁定業主嚴重違反寧靜享用物業的承諾，並判決業主向租客賠償$50,000一般性損失，以及$50,000懲罰性損失。
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此外，美聯梁仲維表示，買家亦要記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書（即「CR109表格」），以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。 中原李卓衡稱，物業成交期長短亦不容忽視，尤其是期內有農曆新年及復活節等長假期，最好時間「預鬆一點」，始終申請樓按需時，未必個個申請人收入「靚仔」，能「過關」獲銀行批出樓宇按揭。 此外，中原李卓衡表示，買入連租約單位要有心理準備大裝修，降低內籠不似預期的落差，有時可能有意外驚喜。 買樓連租約 以他為例，亦是購入連租約盤作為自己居所，買樓時業主從未提及裝修狀況，幸好收樓後單位的裝修及家具「用得番」即可入住，慳回十萬元裝修費。 林氏建議，買入連租約盤前應請業主提供單位內籠相片，並於簽約買樓前嘗試向業主安排實地睇樓，同時認識租客，三口六面確認租客的遷出日期，以保障自己權益。 迎富地產代理林穗華指，去年市場上曾現一宗「甩轆」入市個案，單位為紅磡黃埔花園一個兩房單位，連租約放盤，以約700萬元易手，當時貼近市價。
買樓連租約: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
不過，如果連租約物業的供款與入息要求則高達52,557元，壓力測試要達到60,742元。 如果本身月入只有51,000元，只能通過自住物業的壓力測試，連租約物業則未能過關，所以打算買入連租約單位前，要充份計算自己的負擔能力。 準買家搵樓期間時，會發現不少物業以連租約出售，意思是指物業現正有人租用，但業主放售時連同租約轉讓予新買家，後者需要承擔單位的租務權責。 根據現時金管局要求，如果買家購買連租約的單位，會被視為投資者，其按揭成數比自住單位為低，1,000萬以下的物業如果屬於自用，在按揭保險幫助下可以承造高達8至9成按揭，在一般情況下仍可承造6成按揭。
買樓連租約: 租約細節
若租客沒有和新業主重新簽訂協議，原有租賃協議上的條款將繼續生效。 不過，除非協議中載有意思相反的明確條款，一些隱含的業主和租客權責會自動適用於租約，例如業主有確保租客在租賃期內能夠享用物業，以及出租物業適合居住的責任。 你可自行尋找租客或委託持牌地產代理替你處理出租住宅物業的事宜。 不管哪一種做法，你均須在簽訂租賃前向準租客提供準確的物業資料。 如你選擇委託地產代理，則須在簽訂地產代理協議前跟代理澄清有關的委託詳情，例如佣金數額及繳付期限。 原因很簡單，租約盤買家一般情況下會被銀行視為投資者，與買家擁有其他按揭物業或擔保的情況相同，1,000萬以下住宅物業理論上最多可承做5成按揭，但實際上，當局規定貸款額不得超過400萬港元。
買樓連租約: 提供貸款通知書
此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。 連租約的物業按揭最高只可承造樓價 5 成，雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。 買家最好於簽約前，嘗試向賣家要求安排實地視察，即使在單位門外，亦可大概觀察到單位的折舊程度，甚至可與現時租客溝通，查詢單位狀態。
買樓連租約: 連租約單位 按揭須知
而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。 政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅，稅率按樓價或價值而定。 正式買賣合約是由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬，包含的條款更詳盡，用作取代臨時合約。 你可在正式合約裡加入特別條款，但不得跟臨時買賣合約內的相關條款有所牴觸。 至於「一年生約」，一般是指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租，生約期間，任何一方想解除租約只需要預先一個月(或合約訂明的時間)通知對方。 對於賣家而言，若有緊急的財政需要，或是看淡將來樓市，連租約賣掉單位可以滿足其資金需求。
長遠計，只要等待樓市大升時，則可連租約一併賣掉，盡享財息兼收。 漏水絕對是最麻煩事情，尤其嚴重漏水問題必定影響左鄰右里，所以管理處非常清楚有漏水問題的單位，準買家應向管理處直接查詢，例如「樓下和樓上有沒有投訴過漏水問題？」便可知到單位有否漏水。 租約結束時業主需要退還按金，舊業主解除租約責任時，同時應將租客的按金轉交新業主，交由新業主於租約結束時退還租客。 新業主對於退還按金無需負上任何法律責任，即使租客追討，該索償亦是針對前業主。
港置劉浩勤指，半年前市場上有買家在「無樓睇」下，以600萬元買入將軍澳新都城連租約單位，單位原則兩房間隔，買家收樓才發現跟圖則不符，原來租客將兩個睡房打通成一個房間，最後惟有自己付錢還原。 地產代理指，樓價動輒千萬元的鰂魚涌太古城，新近屋苑一個三房連租約盤，實用面積689方呎，開盤叫價1,300萬元，放盤僅兩日即獲買家以1,280萬元承接。 樓市暢旺，二手盤源愈見短缺，叫價較低的連租約盤亦成為搶手貨。 不過，專家提醒，置業人士購買這類物業時宜多留意「中伏」位，一不留神買錯樓盤就得不償失。
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你須於租賃協議簽訂後的一個月內，向差餉物業估價署提交新租出或重訂協議通知書以便批署。 買樓連租約2025 通知書經批核後，你會獲發回副本，讓你可以在有需要時提出法律訴訟以追收租金。 根據《土地註冊條例》，租期超過三年的租約須於簽訂後的一個月內向土地註冊處辦理註冊。 其他租賃協議，尤其是包含續租權條款的協議，也可在土地註冊處辦理註冊。 你可選用稅務局提供的物業出租通知書（I.R.6129）。 但要獲得寧靜享用物業的權利，租客必須準時交租及履行租約內的承諾。
買樓連租約: 【康城首都疑改主力牆】點解會發生? 按揭、轉手有何影響?
以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款，以及其他相關資料。 不過，「連租約」單位仍潛在不少風險，最大問題是買家多數未能親身睇樓，買家難以知道單位內部情況，例如有否更改間隔、喉管狀況、內籠裝潢等，買家只能靠業主提供照片，推測單位內部情況。 而且你亦無從得知現租客是不是「租霸」，只可靠業主了解租客背景及交租記錄，存在一定風險。 買樓連租約 加上買入「連租約」單位申請按揭時會比較困難，而按揭成數亦會較低，最多只能做到 5 成按揭，如果手頭較緊的準買家便需留意。 即使簽署正式買賣合約，只反映買家擁有購入物業的權利。
買樓連租約: 申請按揭最高只借五成
另一方面，賣方應小心處理租賃按金，以避免日後要承擔責任。 賣方可將按金退回給租客或將按金轉交買方（即新業主），但必須作書面紀錄。 總括而言，連約盤擁有上述不少優點，但缺點是最高只能承做樓價五成按揭，而且要有心理準備大裝修或支付巨額維修費，所以準買家必須在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。
買樓連租約: 物業編號: 00079228 (代理提供)
假設購買900萬元物業，貸款最多400萬元，意味買家首期需付500萬元，即55.6%首期。 買樓連租約 除此以外，承按銀行通常都會保留絕對權利隨時要求貸款人償還全部貸款。 買賣雙方簽署臨時買賣合約後，通常在14天內完成買賣合約。 正式買賣合約通常是由賣方律師預備，買方律師可提出修改。
若在完成交易前有任何第三者對物業提出追討，賣方將立刻退還所有訂金予買方，買方仍可向賣方追討所有因賣方未能依照正式買賣合約的條款完成交易所蒙受的損失。 不過對於樓契上，相信更多準買家或業主關注轉名、加名、及除名的安排。 所謂「加名」就是把新的業權人加入成為聯名業主；「除名」就是把聯名業權持有人除去一個或多個；而「轉名」就是把聯名業主的名字轉換成另一人。 由於業權上作出改動，故需經由律師樓處理，在上述改動完成後，律師樓會把相關文件註冊在土地註冊處內。
律師可代表業主，在與準買家簽訂的臨時買賣合約中，加入解除業主租賃責任的條款。 連租約賣樓指業主出售的物業，現正履行租約，買家需連同租約一併買入單位，並且繼續完成舊業主與租客未完成的租約部分，承擔相關的出租責任。 買樓連租約 不少業主心急賣樓，即使單位仍有租約在身，也要折讓樓價放盤，亦正正是這一點吸引了不少買家。 千居將在以下文章，為你詳述連租約樓宇買賣的注意事項及常見問題。
但如果買一手樓，即使有代理帶同睇示範單位或現樓，則不需簽「睇樓紙」。 另一個方法，就是存於銀行保險箱內，但實在銀行的保險箱長期也是供不應求，雖然每年收費約2,000元內，但並相信這關乎供應問題大於一切。 更重要一點，雖然近年舊契重建的物業，也多提供了CD契，但一些不採用CD契的樓契，其厚度及量數之多，未必夠位放入保險箱內，這也是存放於保險箱的另一壞處。 對於部份已經沒有按揭在身的業主，其樓契則需要自己選擇存放的地方，部份會選擇直接存於於家中。 但最大壞處是，若果一時忘卻存放的位置，萬一單位發生家居意外，如火警導致室內物品付之一炬，單位便會失去了樓契。