雖然坊間有些新做法，例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款，或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日，但這些都不是一些很穩健的做法。 Mortgage Count 的意思是指現有的按揭數目，道理就大約相當於買樓交印花稅時，金額和稅率會因應你手持的物業數目而有所不同。 而 Mortgage Count 會影響到的則是你再申請按揭時的最高成數以及壓力測試門檻。 而在制度上，如果你先買後賣，而你的物業在一年內就會賣出，其實也是可以向稅局申請退回印花稅差價。 不過，應該要是先買後賣還是先賣後買，就要視乎你本身是否有足夠流動現金，先支付高昂印花稅再退錢，還是比較傾向先賣樓後買樓。 特別如果你並沒有其他居所可以暫住的話，在買樓賣樓之間的空窗期，當中的租金或者住酒店／AirBNB的費用也可能成為考慮因素之一。
- 唔想有以上嘅風險，換樓除咗「先賣後買」之外，仲有咩方法？
- 沽貨後租樓的做法，租樓時間長一些，在樓市逆轉時會較適宜，因可以靜待跌市時執平貨。
- To 10/F, 老公轉比老婆已經要比半份SD先，唔想比可以用Deed of give , 即送契，但銀行一般唔同送契樓做按揭，除非三年过後。
- 換樓客應事前了解清楚兩者的利弊，並選擇合適的方法，如有需要亦可尋找專業人士的諮詢及協助。
- 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。
除了麗城花園這項8小時換樓成交，近期不乏準買家火速拍板的成交。 沙田河畔花園高層兩房、實用面積269方呎單位，僅放盤一日便獲得父母資助首期年輕上車客以400.8萬元接貨，原業主持貨14年獲利264.8萬元離場。 往時銀行在年頭做按揭進取些，同一個案在農曆年月係易批些。 由上年開始轉「打游擊」，無話年頭，擠牙膏式不定時有例如2-5億額比較易借，係FRIEND就會有銀行職員先通知你，好的按揭中介就會受銀行通知而叫客申請。 當然唐樓或者大於45年樓齡的，兇宅同層，有冇游擊都係難搞些，買之前要度定哂。 有業主會選擇喺收到舊物業尾數之後先至買入新物業，但咁樣可能會因樓價上升而失去預算，到時就會「兩頭唔到岸」😰。
樓換樓先賣後買: 樓換樓先賣後買，新買果層幾時才可申請9成按揭？
但相關個案通常會在律師間協調下解決，成交日可能會延遲。 在正常情況下，若買方有意如期成交，通常會於成交兩周前約地產代理驗樓、通知律師樓使用那一間銀行按揭、約時間簽轉易契與找尾數。 假如地產代理或買方律師樓，於成交前10天仍未收到買方確認訊息，便會意識到買方有意撻訂，並且向雙方律師跟進。 上述情況下，由於新購物業仍未到上律師樓簽正約的階段，而臨約亦於此階段中止，所以毋須繳付印花稅。
當香港人越賺越多錢、生活水平越來越高時，所以換樓也是情理之中。 對人生有追求，才會對生活抱有希望；換一個更大、更喜歡的物業也是一個獎勵自己的好方法。 今天的文章28Mortgage要跟大家聊一聊樓換樓的策略、流程和需要注意的細節。 樓換樓先賣後買2025 撻訂風險：賣出物業時，如買家撻訂，未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，屆時或要因要在在限期前找到買家而壓價出售。
樓換樓先賣後買: 換樓先買後賣: 置業指南
但留意，一般情況下您原本居住的單位應已放盤，甚至已成交，這時您便可向業主發信及支付訂金以表誠意。 然而，這種交易方式在香港並不常見，宜先向您的地產代理查詢詳情。 假如不幸地，原有單位未能順利出售，手上資金不足以支付新購物業的尾數、或入息未能通過兩個單位總貸款的壓力測試，便要忍痛把新購單位終止交易，並申請退回印花稅，同樣要記緊向代表律師提出要求。
- 不過當舊物業於12月29日完全成交後，新樓可以申請由八成按揭轉為九成，但一定不能趕及於12月31日批出及放款。
- 簽署正式買賣合約：簽署必買必賣的「正式買賣合約」，或在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才落實購入新物業。
- 因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。
- 但「閃購」成交只是樓市復甦其中一個訊號，未來二手樓會否出現多組客爭購、賣家反價，大型一手盤能否持續出現提價加推，市場有否湧現內地客成交，陸續出現這些利好訊號，才可以更清晰判斷樓市是否已恢復元氣。
- 若您有足夠資金支付首期、雙倍印花稅及其他開支，又不急於出售現時持有物業，那麼先買樓較適合。
- 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。
相反，先賣後買則可以申請較高成數的按揭，並不需要繳交完整15％的從價印花稅，資金負擔較少。 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。 整體而言，先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓，較適合資金有限人士；先買後賣則可讓新舊物業無縫交接，較適合資金充裕人士。
樓換樓先賣後買: 按揭計算機
於買賣雙方同意下，可於臨約的「其他條款」列明類似「這份合約是必買必賣」的條款，將臨約當作正式買賣合約，常見於金額較低的物業交易，例如車位，此類交易的訂金一般定為售價的10%。 假如雙方都有信心完成交易，任何物業均可選用此方法。 以600萬元住宅換1000萬元住宅為例，在收取售樓細訂時只有60萬元，不足以支付購入大單位，簽正約時所需約140萬元資金。 如手頭上有足夠的現金，可於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 話雖如此，一年的時間「長不長，短不短」，如果買家在指定限期內，未能找到新買家，換樓客就無法退稅，買樓開支大大增加。 如果換樓客急於在指定限期內出售單位，甚至有機會被人壓價。
樓換樓先賣後買: 物業轉名勿低於市價20%
相對之下，雖然先賣後買較難鎖定心儀單位，但財務安排上似乎較為安全，但谷友也需要注意舊物業的成交時間，如果要申請按揭保險，必須要名下沒有物業，亦即舊物業要完成交易後，才可正式批出按保。 《香港財經時報》整合了一系列換樓要點和注意事項。 樓換樓先賣後買2025 若果原有單位以高於購入價售出，差額除了可用作支付新樓首期，以至裝修及雜費等。
樓換樓先賣後買: 問題1: 若在購入新居前，已經持有多於一層物業，能否退稅?
他又說，如果舊有物業有按揭保險，是不可申請新物業的按揭保險，要留待舊有物業完全交易後才可以做。 【樓換樓懶人包2022】不少業主近日見香港樓價跌趁機換樓，但應採用「先買後賣」或「先賣後買」較好？ 假如換樓客想以「先買後賣」方式換樓，並退回印花稅差額的話，則須於簽立新物業的轉易契後一年內，出售原有住宅物業，出售物業的日期以臨時買賣合約計算，更多的例子可參考以下稅局的網頁。
樓換樓先賣後買: 按揭專區
因此遇到這種情況下，買家一定要先賣出後才買入。 【換樓懶人包】近期香港樓市活躍，上車客固然要揾樓，不少持有物業的業主也希望換樓。 其實，換樓跟首次置業一樣也不容易，究竟何時先賣後買，或先買後賣，留意的地方不少，本文分析這兩種換樓方式，再問業界人士意見。 由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓不能借九成按揭，最多只可以借八成，直至舊物業完全成交為止。
樓換樓先賣後買: 兔年轉工兼買樓 打工仔「防炒車」3大貼士【星之谷專欄 – 香港01】
另一方面， 樓換樓先賣後買 如果換樓客賣出原有物業，持有期少於三年，則需繳交額外印花稅。 須繳納的稅率按物業持有期而定，稅率約為10-20%不等。 在最新放寬的按揭成數下，$1,000 萬或以下樓盤，可借高達9成按揭，然而，按保公司亦會視乎情況，調整最終獲批成數。 更嚴重的是，會令換樓客未能支付換樓所需的首期。 如果當時已簽訂新物業的買賣協議，更可能要撻訂。 當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。
樓換樓先賣後買: 物業估價遭「彈弓手」調低 轉按觸礁 業主3招【星之谷專欄 – 香港01】
按一個樓價1000萬元的住宅物業為例，非本地永久居民需要繳付樓價15%的買家印花稅，以及15%的新從印花稅，共涉及300萬元的稅款。 而首次置業的香港永久居民，同樣購買該樓價住宅物業，只需支付樓價3.75%的新從價印花稅，即37.5萬元。 而當外來人才成為香港永久居民後，只需承擔與永居一樣的3.75%印花稅，而之前多繳的錢，扣除37.5萬元後的剩餘稅額可申請退回，即退回262.5萬元。
樓換樓先賣後買: 按揭保險懶人包！保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)
成數及印花稅的要求各有不同，究竟應該如何選擇？ 我們一次過拆解兩種換樓方法的優點及缺點，並附上換樓時間表以供參考。 假如手頭上有足夠的現金，以於成交日找齊所有尾數，可用「即賣即買」的方式購入新單位，以避免樓價飆升的風險。 退一步，「先賣後買」嘅做法，亦可以於「賣樓」簽訂正約後再簽「買樓」臨約，因為一般情況簽署正式買賣合約後，雙方就不能撻訂，對於整個換樓預算上亦較妥當。
樓換樓先賣後買: 香港屋契不可不看詳解
【按揭疑惑】樓價跌 銀行係咪一定Call Loan? 銀行因為物業變成負資產而立即Call Loan的個案其實少之又少，更加不會無緣無故突然Call 樓換樓先賣後買2025 Loan，因為突然要求業主提早償還貸款，有機… 香港自推出雙倍印花稅，即非首置物業需繳付15%印花稅後，很多想樓換樓的業主，為免卻預支DSD的麻煩，都會想先賣後買。 不少換樓人士都會面對類似的煩惱：經歷多次睇樓後，終於決定搬到心儀的南區三房單位，讓小孩有更多活動空間，同時也有全新的嬰兒房迎接快將出生的寶寶。 可是，若不先售出現時居住的單位，您未必有足夠資金換樓；但先賣樓代表家人可能需要先搬到較細的單位暫住，除了擔心家人未能適應，租樓的成本亦較高。
樓換樓先賣後買: 申請按揭或更苛刻
但是如果鄭生是以「先買後賣」方式換樓，假設物業價格同樣是600萬港元，那麽他需要繳交的印花稅又不一樣了。 是次新修定的退稅安排，若買家在12個月內完成「樓換樓」，即購買新物業後售出手上原有的唯一住宅物業，亦可獲退回購買第二個住宅多繳的稅款。 換句話說，買家仍然先須要繳付新物業的15%印花稅，待符合條件後新物業的印花稅便可以第二稅率計算，多繳的稅款可獲退回。
當然，身家豐厚的換房族，一般都建議不要售出持有的單位。 因為在香港，買賣房屋的成本高，除了要交印花稅、律師費和地產仲介傭金外，還要花費很多時間精力在交易流程上，所以如非必要，最好保留手上的房子，可考慮將單位放租，賺取穩定的租金回報。 如選擇先買後賣，即交易新物業時持有多於一項物業，則必須先繳付15%從價印花稅，及在12個月內將原有物業賣出，才可獲退還15%減去首置印花稅的差額，令實際上所繳付的稅款與首置人士一樣。 此過程無關「先買後再賣再退回印花稅」的程序，因為申請人當時事實上持有兩項物業，原則上必須以非首置客身份承造物業按揭。 同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。
各位換樓客應了解清楚兩者的利弊，同時應盡早物色心儀單位，立即到千居尋找筍盤。 例如樓市走勢穩步上揚，先買後賣，較大機會賺錢。 先賣後買，是指換樓人士先出售物業，在完成手續後才買新樓。 至於先買後賣，則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。
除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。 換樓客在購買新樓時，因未出售現居物業，並不符合首置客身份，需支付15%辣稅，再加上其他買樓開支，如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。
自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 例如，如果你已經有一個按揭在身，下一次申請時候的最高成數會扣減一成，即是原本可能你最多可以申請5成按揭，之後最多變成只能申請4成。 樓換樓先賣後買2025 另一方面，壓力測試的供款與入息比例也會相應調低一成，例如原本的壓測前壓測後 50%/60% 樓換樓先賣後買 會變成 40%/50%。 在樓換樓的過程中，業主可以選擇先買到樓，確認有居所有瓦遮頭才賣出手上物業，又或者是稍為冒險一點，先放出手上物業再去買樓。
所以在轉名前可先向不同銀行查詢有關單位的估價，可選擇其中最低的估價作參考，去決定最終的單位定價，注意盡量不要低於市價的20%，否則有很大機會被稅局追回差價。 如換樓客選擇先賣後買，原則上於簽署臨時買賣合約後，政府便不會將買家視為擁有多於一個單位，即買家可以按第2標準稅率的計算方法繳交從價印花稅，但如舊單位的買家突然撻訂，換樓客便要即時補回15%印花稅的差價。 時隔4個月，特區政府仍未發布此措施的相關操作和細節，卻在坊間掀起了「港漂置業潮」。 現屆政府首份財政預算案將於明日（22日）發表，是否會宣布此項措施的後續安排？ 而對於這項優惠措施，是否真正意義上幫助了想在香港落地生根的港漂減輕買房負擔，又或是為香港招來了內地人才？
樓換樓先賣後買: 先賣後買：首置/不擁有其他物業的人士 第二標準稅率
首先，所謂「必買必賣」，一日未到正式成交日找尾數，就算買家要「必買」也同樣可以撻訂不付錢，如果要嘈到上律師樓處理，又可能會是一筆額外使費。 而推遲交易日的話，假如你想買樓，試想想跟賣家說想遲些找數，對家會不會順攤？ 打算用這些做法去方便自己的業主，也要考慮到世界不是圍著自己轉，對家同樣可以開出有利自己的條件，最終未必真係有效，甚至有機會弄巧反拙。 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。