【轉按攻略】如何用按揭財技轉按套現賺盡回贈拿至抵利率？ 納米樓盤 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2022香港各大銀行按揭利率及按揭回贈優惠 ! 又預料未來3至4年，一手樓供應方面預計會達到9.4萬個單位。 假若以有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，實用面積僅128平方呎的納米樓單位計，即單位面積下限將會大過兩個龍床盤。
例如土瓜灣「傲形」、筲箕灣「柏匯」等，當業主蜂擁高追過後，銀行估價低過買入價，加上放寬按揭，令新買家持同一預算有更多選擇。 問題是，同樣的故事，在今日的市場仍然發生之中，業大家繼續用投資價值、概念前景來包裝一堆高價開售的納米樓，值搏率有幾高，就要由大家自行決定。 納米樓近年成了本地住屋大趨勢，單位愈起愈細，連最新落成的公營房屋，也出現實用面積不超過 200 呎的「龍床盤」。 納米樓是否真確是有效紓解年輕人置業需求的「necessary evil」？
納米樓盤: 納米樓已成發展趨勢
平台上的加盟公司全部經過嚴格審核，從草擬合約到驗樓收樓，都會安排專業工程顧問全程跟進協助，100%防止裝修爛尾發生。 無論是買樓還是租樓，傳統三房兩廳單位活動空間須大，但地理位置較佳的單位租金難免較貴，偏遠地區的單位亦大大增加年輕上班族的通勤時間，對年輕單身一族或二人家庭而言負擔頗大。 不少納米樓位於市區，不只交通方便，亦較一般三房兩廳單位便宜，經濟負擔對年輕一族而言會較小。 受疫情影響，香港樓市逐步萎縮，而納米樓也不例外。 根據2021年Now新聞報道，有投資者2018年11月以825.6萬購入西灣河一納米樓，3年後叫價750放售，惟仍無人問津，最後以660萬成交，共蝕過百萬。 目前疫情尚未完全平息，而且全球股市動盪，難免影響買家買樓意欲，以投資為目的購買納米樓的話要審慎入市。
由於面積較大的單位樓價通常也愈高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車，因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生，資金或月入不足人士也能用按揭保險置業，2、30萬便可以上車。 不過，2019年政府放寬按揭保險，九成按揭由原本只有400萬大增至800萬，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有調整。 納米樓是指極小的住宅單位，通常是指實用面積200呎以下，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。
納米樓盤: 樓價居高不下 納米樓需求不減
事實上，雖然納米樓租金回報率較高，惟屋苑管理費貴，料扣除這些成本後，回報其實不吸引，加上受辣稅所限，而且納米樓轉手需時，除非定價吸引，相信多數投資者也不會隨便入市。 網民認為事件可悲，因為香港人都被地產商洗腦，願意付錢住在比牢房還小的地方；亦有網民不看好納米盤長遠的樓價，認為納米盤唯一的賣點是新，但十年後當大廈及所有設備都變得殘舊就不吸引。 我們所伙拍的工程顧問是一位具有專業學會資格(香港工程師學會及英國土木工程師學會會員)，同時具有10年的室內裝修行業經驗，是少數的工程師同時具備相關行業經驗。 碌架床除了儲物櫃，還可以附有燈槽、電視櫃和餐桌！ 納米樓面積細小，傢俬功能越多，就能騰出更多活動空間。
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- Monterey設有住客會所Club Monterey，面積高達4萬呎，提供泳池、健身室、室內運動場同兒童遊戲室等康樂設備，附近亦有單車館公園同運動場等社區設施同多座大型商場。
- 而佔同期整體二手私宅登記比例僅1.9%，亦是2019年疫情後最低。
- 上車族多需靠按揭保險下的高成數按揭買樓，但研究發現，於 2013 年至 2018 年間，靠首置高成數按揭上車買 200 呎以下一手納米盤的買家只佔整體的 29.4%。
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每日全球經濟受到不同環境因素影響，香港樓市依然穩固。 有見及此，今日 ROOTS 上會 帶大家直擊比較 2023最優惠按揭利率及按揭回贈! 以後各位就唔再需要打電話問銀行，憑下列圖表便可得知如何獲得至平至抵至著數的按揭優惠。
納米樓盤: 中原薈
外邊景觀則以望街市景及唐樓景為主，窗台旁放置了一張雙人床，而另一邊就是廚房。 對於百多呎的單位來說，能夠設有間隔牆的梗廚實在很難得，以至洗手間內設有浴缸，而並非企缸，也大大提升了單位實用程度。 市民林小姐心水啟欣苑，但發現剩下的單位太細，最終轉戰裕雅苑。 林小姐原本居住公屋，已經「儲咗四十幾年錢」，今年終於抽到居屋，希望轉換一下環境。 她表示理解政府的做法，家庭優先揀樓是應該的，即使剩很少選擇都可接受。 翻查資料，近半年堪稱「納米盤」的入伙潮，位於市區的亦有不少，包括紅磡環海．
納米樓盤: 「上車」較易
回顧該樓盤的一個實呎221開放式單位，一度以1,025萬元天價沽出，並打破全港開放式單位呎價歷史新高，如今同類單位僅能以低於600萬元沽出，可見「天之驕子」已成「明日黃花」。 市場稱為「龍床盤」的屯門菁雋，錄得一宗蝕讓個案，原業主一年多前以295萬元買入，即使未計經紀佣金等使費已帳面蝕七萬元。 新地旗下嘅西南九龍匯璽共提供約3,400伙，當中開放式單位面積最細為267呎。 根據匯璽官網價單顯示，270呎單位嘅售價為$640萬至$710萬左右，平均呎價為$2.3萬至$2.6萬。 巿面上， 通常較便宜的單位不是比較舊，就是比較細，而對一些沒經驗的新業主， 應該是因為怕買入舊樓會有很多需要裝修的地方， 而新樓就甚麼都搞好了， 納米樓盤 挺多人都更傾向購買新樓。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪?
納米樓盤: 最新閱讀
據了解，原業主於2017年6月，以319.5萬元買入單位，剛過三年禁售期，現轉手賺約5.5萬元，惟扣除代理佣金及釐印費，料蝕約6萬元。 在單位內搭建永久性的樓板作為閣樓之用，屬結構性建築，法例上要入則申請，而加裝樓板亦牽涉增加建築面積，相關政府部門在審批時，會看整幢樓宇的建築面積上限及用途。 由於發展商一般已用盡可建樓面，再考慮到窗戶通風、採光及走火通道的法定要求，加建閣樓申請獲批的可能性可謂微乎其微。 有港女在去年12月逆市買樓，購入一個位於元朗不足200呎的開放式單位，賣340萬，呎價高達17,000元。
納米樓盤: 屯門納米樓6大伏位
此創新居住概念希望透過與其他住客共用廚房和室內設施來加強社區感，同時令住客能享受相對較寬敞的休閒空間，比納米單位和劏房寬敞舒服得多—「書匯」便預留了約30%空間作本地大學的學生宿舍，能夠為香港提供更多共享空間出租。 需要與陌生人同住，對年紀較大、較成熟的住客來說或會感到壓力和不安。 因此共享空間只能吸引年輕人和國際留學生租用，本地市民或許不太喜歡此類型住宅。 納米樓（又稱蝸居）是指280呎或以下的開放式或一房單位。 納米樓之所以在香港盛行，不只因為香港寸金尺土，樓盤分拆多個納米樓以應付市場需要，而且過往首次置業按揭保險計劃，如購買400萬或以下單位，可獲得最多九成按揭，面積較小的納米樓就成為首次置業人士的目標之一。
納米樓盤: 對碰一、AVA有「走廊」 龍床盤「四四正正」
至於生活配套方面，項目於1樓設有住客會所，除咗泳池、健身室外，更有室內外公共花園。 平日想出街食飯購物，行10至15分鐘左右就到新世紀廣場、朗豪坊、花園街、女人街等飲食、購物熱點。 Monterey設有住客會所Club Monterey，面積高達4萬呎，提供泳池、健身室、室內運動場同兒童遊戲室等康樂設備，附近亦有單車館公園同運動場等社區設施同多座大型商場。 交通方面，Monterey臨近港鐵將軍澳站，沿路亦有多條巴士同小巴路綫，出入市中心相當方便。 西營盤AVA 128設有近千呎嘅住客會所，提供健身室同遊樂場等康樂設施。
納米樓盤: 納米樓、劏房、共享空間能否解決香港房屋問題？
他曾表示，該項目擁市區優勢，交通網絡便利，鄰近港鐵深水埗站，前景優越，故對項目銷情甚具信心。 納米樓的共通特徵有三：黑廁、特大露台／工作平台／平台，以及開放式廚房，三者均可說是拜政府三次放寬條例，增加開則自由度所賜。 該盤包括144伙標準戶，實用面積151方呎至249方呎，及16伙特色戶，實用面積129方呎至249方呎。 當中2樓D室、E室面積僅129方呎，為開放式單位，單位長形設計，玄關位連接浴室，客飯廳面積只有約60方呎，單位屬特色戶，各連28方呎平台。 這些納米樓單位多為投資者購入作出租用途，隨著香港與中國內地開關，樓市回暖，相信有業主借機高價放租，提升租值為投資回報。
納米樓盤: 壓力測試所須月入 (假設加息兩厘)
另外，本月市場錄得的蝕讓成交中，亦佔近17%為納米戶，而部分蝕價放盤同類細戶，今年交投更出現「清零」，至今仍未錄得買賣。 有近期推出的新盤，單位面積最小183平方呎的發展商表示，不擔心加入單位面積下限會令細單位失去價值，亦不會影響未來投地取態。 自住納米樓業主，相信是私樓業主中最能感受到香港居屋環境局限的一群，看到菁雋這名業主成功離場，說不定都會衍生移民令自己住得好一點的打盤。 而且納米盤現時仍有一定承接力，假如納米樓湧現一批移民業主，未來數月會否出現厲害的劈價潮，甚至波及主打細單位新盤銷情，就值得拭目以待了。 另一例子是荃灣知名屋苑翠豐臺，業主移民放盤頂層兩房連天台特色戶，叫價730萬元，由於開價較銀行網上估價797萬元平一截，迅速吸引多位買家查詢，最終以718萬元沽出。 原業主早於2010年以315萬元購入單位，以低於估值將物業甩手仍大賺403萬元，更可以在上機前一天沽出單位，放心在外地開展新生活。
納米樓盤: 納米樓有甚麼壞處？
正因為發展商追逐興建納米樓，全港最細的一手新盤也是在近幾年誕生。 納米樓盤 除了被喻為龍床盤的屯門「菁雋」，在去年劈價四成重推下，全盤最細128呎的單位平均賣192萬元外，其他蚊型單位也是價值不菲。 對於一部份未能受惠資助房屋，卻又不甘於成為租客的準買家，他們只能用有限首期來入市，變相最終能將價就貨，購入銀碼較細的單位。
入場費較低的「納米樓」是不少人的上車出路，有人說放寬按揭等如「二手呼吸Plan」，中產可以買大一點的單位，「納米盤」難逃跌勢，是否屬實？ 由樓巿專家美聯物業住宅部行政總裁布少明及首席分析師劉嘉輝為大家剖析上車巿場新形勢，同場分享獨門上車心法。 在樓價處於升軌，炒賣納米樓賺錢令投資者不亦樂乎，「十優港姐」麥明詩家族早前炒有「龍床盤」之稱屯門「菁雋」可賺數十萬元。 近期該盤一個低層單位，實用面積約131方呎，原業主今年初以235萬元購入，傳自付23.5萬元額外印花稅入市，再以255萬元轉售，呎價約19,466元，帳面只升值20萬元，料原業主最後要蝕使費離場。
抱歉，250呎的話也要400萬，變相一個單位賺多50萬，在發展商眼中是「win 納米樓盤2025 win 雙贏」，你買平了我也賺多了，但實際上單按呎價去看，業主是變相俾多了錢。 加上，大多納米樓都是以樓花形式推售，即供樓花按揭優惠會較多，但需要樓價為六百萬或以下才可以做到高成數按揭，可吸引到首期不是太多的朋友入市。 通常納米樓會以開放式單位設計，廚房睡床、客廳融為一體，洗手間更是無窗的黑廁， 但， 在單位室內面積極少的時候，卻擁有露台、工作平台、空中花園等等豪宅般的室外配置。
納米樓盤: 【個案分析】35歲公務員1層變2層 納米樓收租買得過?
交通方面，「城．點」鄰近輕鐵杯渡站，另距離西鐵屯門站只約數分鐘步程。 沙田薈蕎鄰近港鐵大圍站，出入市中心亦有多條巴士同小巴線。 生活配套同設施方面，項目本身設有會所，提供泳池、健身房、瑜伽室、桑拿室、燒烤場同宴會廳等，附近又有文化博物館同體育館，康樂設施完善；再加上區內多個大型商場、超市同食肆等，可滿足住客日常所需。 菁雋臨近景峰輕鐵站，距離屯門同兆康港鐵站只係7分鐘車程，算相當便利。 而且屋宇基座設有會所同3層商場，而地庫則提供52個車位。 納米樓盤 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。
納米樓盤: 住屋問題｜每8個新盤單位有1個「納米樓」 團體促政府賣地設限呎條款
好了，有人可能會話，那麼就找同樣是剛出身想入市的年輕人就好，但想深一層，如果他們真的想以細單位作中轉站，與其要付首期借按揭過壓測，可不先租住一些酒店或服務式住宅？ 就算真的貪納米新樓裝修靚有管理，他們也大可以買新納米樓，反正同樣都是買不起大屋，二手與一手的差別就未必有想像中的大。 AVA 228似乎略勝龍床盤一籌，或是因為發展商經驗豐富，AVA系列過往一直主打迷你戶，更屢打造「納米盤王」。 最新的長沙灣AVA 228面積亦愈造愈細，最細單位為129平方呎，但卻失落「納米盤王」位置。 「就算皇帝都係瞓張床」，這一句造就屯門菁雋「龍床盤」的由來，但至今只售出2伙！ 全盤屬單幢項目，提供356伙，實用面積由128至794平方呎，由開放式至3房間隔。
納米樓盤: 【1分鐘認識龍床盤】 尺寸 + 間隔 + 成交 + 收租回報 + 租金比較
香港樓價至少7位數字，不過不少投資者即使有充足現金在手，仍寧願申請按揭增強個人現金流。 納米樓盤 現時不少納米樓採用開放式廚房，目的是增加單位的空間感。 不過，由於沒有牆壁阻擋，在開放式廚房煮食時，油煙難免會擴散至全屋，所以最好要採用功率較高的抽油煙機，減少對單位的影響。 「尚悅．嶺」屬蝶翠峰第5期，共建2幢住宅大樓，各樓高25層，合共提供504個單位。 單位面積介由174至381平方呎，間隔包括開放式、1房2廳、1房2廳（連套房）、2房2廳等，全採用開放式廚房設計。 中低層單位以望周邊蝶翠峰及尚悅樓景為主，高層單位向南可遠眺大棠山景。
近年為求盲追私樓供應量達標，而力谷限量地為發展商興起納米樓大開放便之門，結果「納米樓」也成雨後春筍。 自2008年金融海嘯後，全球量化寬鬆刺激下，本港二手樓價也愈推愈高，中原城市領先指數更反覆在高位徘徊，政府為遏止市場資產泡沫而推出多輪逆周期措施，包括收緊按揭政策，令一般小市民需動用較更高首期才能夠置業。 屯門菁雋發展商早前透露，項目會於農曆新年後加優惠重推；而負責獨家代理AVA 228的美聯物業住宅部行政總裁布少明亦稱，該盤最快本周會開價，而兩盤最細單位僅差1呎，未開價「火藥味」已甚濃。 剛上樓書的長沙灣AVA 228項目，位於大南街228號，屬單幢式設計，全盤提供160伙，實用面積由129至249平方呎，只設開放式及1房戶。
背後也跟去年一宗跌價20%以上蝕讓個案，令全盤估價裂口低開。 一層中層A室，業主2015年10月以598.9萬元買入，怎料來到2020年10月卻以478萬元賣走，帳面勁蝕20%以上，打開了估價下跌的缺口。 「納米樓買家都是做一些較高的按揭成數，準買家借得多，很自然就要還得多。當下經濟出現逆轉，部份公司出現裁員、停薪留職等問題下，打工仔又要同時供樓，就會形成沉重負擔，部份會選擇賤賣或蝕讓離場。」世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示。 更重要一點，當外國不少國家均有規管人均面積，香港不單沒有作出相關規管，反而政府施政上卻刻意配合。
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不少位處市區，近年以高溢價開售的納米項目，蝕幅就更加顯著。 除非全體香港年輕人意志堅決不上車，或男女朋友都很好願意等個十年八載，令納米樓失去市場，發展商也許會考慮降價。 有很多心水清的網民都表示，政府如不設置物業空置稅，難以調控新樓價格。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱，銀行根據其取向爭取不同客戶群，但亦會根據借款人年齡和入息等自身條件，以及樓齡和估值等按揭物業條件去審批按揭申請。 香港地小人多，「納米樓」面積雖小，但樓價較易負擔，仍有一定市場需求，包括上車客及部分投資客，相信銀行普遍仍會承做其按揭申請。 代理說，現時菁雋平均呎租逾45元，以是次單位成交價235萬元計，租金回報率接近3厘。