例如樓齡50年，買家30歲，銀行亦只會批出70減50，等於20年的還款期。 如人齡較大，買家可選擇尋找親友作為擔保人，某些銀行會以較年輕的一位計算按揭年期。 若不涉及結構性改動及不影響主力牆，一般改動如僭建簷篷、改建開放式廚房等，不會影響按揭申請。 然而，估價行會根據僭建規模，計算「還原費用」，若金額相對樓價百分比低企，普遍不須扣減按揭成數。 唐樓單位再被劃分為房間分租，通常最少分為「騎樓房」（亦稱頭房，面積較大及光線充足）、中間房、尾房；很多時更會在廚房或廁所上設置「閣仔（閣樓）」出租。
按正常市價，把自己持有的一半業權轉讓予近親，相關交易也需要註冊到土地註冊處，但因只涉及半份業權，故只會以市價一半註冊。 市民如果想查閱存放於土地註冊處的圖則，需要親身到政府合署填交申請表，並提供圖則編號。 查閱正本收費根據圖則存放之由而定，如圖則是根據有關法例而存放，費用全免；如因政府租契而存放，則收費 10元。 由於「送契樓」的法律程序一般需時 3 年才完成，加上一旦送贈人破產的話又引起一場業權風波，故銀行一般都拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭，大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。 舉例來說，如查冊上出現「Statutory declaration as to loss of title 唐樓買賣 deeds」，即表示物業是無契或缺契，無契樓銀行批出按揭或有障礎，亦會增加日後轉售難度。 其後的幾十年裡，唐樓建得越來越高，直到它們在1950年代末開始「失寵」。
唐樓買賣: 樓市資訊 香港置業
比如說，申請人30歲，而唐樓樓齡40年，正常來說，銀行只會批出70減40，等於30年的還款期。 [28Hse 三地產焦點 第一百七十八期 2018年8月8日] 上車門檻愈來愈貴，可入手的單位愈來愈少，香港人買樓機會渺茫。 有見及此，部分會考慮入場費相對較低的唐樓，但無論買家是為了自住、收租，還是博收購，都要份外留意，尤其是按揭方面。 唐樓買賣2025 同時，唐樓裝修時，裝修或搬運工人可能需收取額外費用運送物料及運走廢料，所以裝修師傅報價時也會報得較貴，一舨視乎樓梯級數而定，愈高自然愈貴。 甚至有些師傅是不做唐樓的裝修或搬運生意，業主記得留足夠時間及財政預算。 舊樓保安欠完善
- 若然證實單位是凶宅，一般來說會影響物業估價及按揭。
- 業主須於限期內拆除僭建物，其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙，再向銀行申請按揭批核。
- 由於唐樓成交較私樓疏落，銀行缺乏參考指標，加上大部分唐樓地處舊區，且樓齡較高，質素亦參差，銀行對於此類物業之按揭申請較為謹慎，故較易遇上估價不足情況。
- 是次事件引起大家對歷史文物評級的準確性，以及如何在保育和發展之間取得平衡。
- 然而，在過去十年裡，香港湧現出了愈來愈多的保育項目，致力於保護、修善這些建築瑰寶，讓它們重新並獲得關注。
當屋宇署發現屋唐樓涉及僭建時，會發出清拆令要求業主於限期內清拆僭建物，同時把物業釘契，如果涉及較輕微的僭建問題，一般銀行依然會批出唐樓按揭；但如果涉及較嚴重的僭建、會影響樓宇結構，則銀行未必批出按揭或扣減按揭成數。 由於唐樓成交較私樓疏落，銀行缺乏參考指標，加上大部分唐樓地處舊區，且樓齡較高，質素亦參差，銀行對於此類物業之按揭申請較為謹慎，故較易遇上估價不足情況。 物業估價除了要視乎屋苑成交個案，還包括很多因素，如單位層數、坐向、面積、景觀、內櫳質素、附近環境、配套、發展、物業樓齡、有否大維修等影響。 如遇上估價不足的問題，建議業主可尋找多幾間銀行或按揭轉介機構進行估價，有些銀行比較擅長或積極評估某類型物業的價值，估價可能較「貼市」，否則業主需預備更多的資金作首期。 對於地產版記者，部份的日常工作會拍攝二手放盤，但也會透過查冊，了解單位有沒有隱藏問題，例如是否凶宅等。
唐樓買賣: 唐樓按揭申請被拒原因
House730搵樓大本營提供各區最新的香港唐樓出售資訊，詳列唐樓的面積、呎價、地址及圖片等。 若有興趣購買唐樓或想了解香港唐樓買賣及樓價，請直接透過業主或代理提供的聯絡方法。 早年聯名買樓的業主，不少都希望透過甩名，來取回首置身份慳稅，結果內部轉讓近年變得流行。
此外，香港唐樓亦有其他優點，譬如多數唐樓都位於深水埗、旺角、上環及北角等鬧市地段，周邊的民生商鋪齊備，交通成熟，生活極之便利。 另一方面，香港唐樓的單位面積大和實用率高，加上入場門檻較新樓低，因此不少買家會買唐樓用作放租或上車自住。 若物業被釘契，銀行不會批出按揭，不過只要如期清拆僭建物，並向屋宇署申報，署方檢查後再申請取消釘契及取得滿意紙。 唐樓質素較參差，而且市場成交疏落，參考個案較少，銀行估價取態較保守，加上若唐樓樓齡偏高，有機會未能估足價。 業主的開價通常比銀行估價高，買家可以貨比三家，以尋找估得較高的銀行。
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若果估價與業主的開價相距太遠，承造按揭成數未如理想，買家有機會要「抬錢上會」 ，預備更多資金應付額外首期。 市區重建局近年保留了灣仔莊士敦道、茂蘿街及巴路士街多幢唐樓，並計劃在修葺後作為文化用途。 位於灣仔石水渠街72至74號，建於1922年的幾幢唐樓，因被塗上藍色而有藍屋之稱，亦被政府列為歷史建築。 透過查冊，準買家可以取得物業及業主姓名等資料。 物業資料包括官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等。
有別於大型屋苑新樓，舊樓的保安系統以至人手都是相對簡陋，雖然省卻了管理費，但保安問題就要更加留神。 唐樓買賣 唐樓買賣2025 作為戶主，除了日常外出時要鎖好門窗外，建議使用較高質的門鎖，保障自己的財產。 如果是唐樓，沒有升降機之餘，更加不會有保安員，有的就連CCTV有沒有，各位買入之前要考慮清楚。
唐樓買賣: 按揭安排
首先，估價方面，由於市場唐樓成交較少，而且質素較參差，銀行缺乏參考指標，有機會出現估價不足的情況。 唐樓買賣2025 事實上，通常業主的叫價會比銀行估價高，一旦估價不足，買家可多找幾間銀行進行估價，以尋找估價估得最高的銀行。 一旦屋宇署發現僭建物並發出清拆令，物業會被釘契，同時銀行將停止審批按揭申請。 業主須於限期內拆除僭建物，其後向屋宇署申請取消釘契及取得滿意紙，再向銀行申請按揭批核。 購入唐樓時若物業正在進行維修或翻新，原則上由原業主支付有關費用。
唐樓買賣: 唐樓僭建被釘契，會否影響按揭申請？
除非另有議定，否則買家並無責任接受帶有沉重及未解除產權負擔的賣家物業業權，例如非法僭建可招致政府收回土地，業權因此變得有欠妥善，所以該類僭建物是一項物業產權負擔，而且這分分鐘影響銀行審批按揭。 新屋入伙，開門7件事：柴、米、油、鹽、醬、醋、茶。 為了保障消費者的權益，地產代理監管局規定地產代理在處理物業交易時，必須準備7大資料：物業的擁有權、有效的產權負擔、物業面績的實用面積、落成年份、用途限制、政府租契尚餘的年期及續期權利、批給的租契年期，俗稱「開門7件事」。 這些資料看上複雜，但其實透過查冊，已至少可以找到三、四。
唐樓買賣: 唐樓類型
業主一定要清楚了解來去水位有沒有改動過，萬一滲水，影響的不單是自己，如果影響到左鄰右里，戶主隨時要額外賠償或需為受影響鄰舍維修。 如果唐樓有劏房的情況，則只有數間銀行可以承造按揭，唯利息通常比一般唐樓按揭更高，同時按揭成數最高為5成。 為保險起險，準業主宜向多幾間銀行申請按揭，以及選擇較大型的屋苑式村屋，以增加估價貼近成交價的機會。 只要成交價跟估價不是相差太遠，銀行應該能夠批足。
唐樓買賣: 銀行驗樓
如單位為遺產物業，上手業主已與世長辭，其死亡證可能會被登記在物業的土地登記冊，而死亡證列有死亡原因和地點，所以查冊可以查到過去業主是否在單位內過身。 唐樓買賣2025 不過，要留意死亡證只是「可能」會註冊，而非「必定」會註冊。 因為就算「註冊業主」過世，目前法例沒有硬性規定一定要把「死亡證」註冊。 根據規定，若業主違反政府租契所載的任何條款或限制，政府是有權對土地及其上建造的任何建築物或構築物重收及收回管有權。 另外，假設查冊後得知物業有產權負擔，準買家更要留意。
唐樓買賣: 最新 居屋2023 申請攻略：白表綠表申請日期、居屋地點、價錢、配套、入息上限
由於單位價錢吸引，無殼一族心急入市，往往忽略了申請按揭要面對的問題及風險，如估價、按揭年期、按揭成數及潛建等。 假若銀行承造的未如理想，買家要預備更多資金作首期，但最壞的情況是銀行拒批按揭，得不償失。 由於唐樓業主多為長者並持有物業多年，樓契可能已經遺失。 如果唐樓已經供完，準業主買入前宜問清楚是否有原裝樓契，若只有影印契，或會增加按揭申請的難度。 香港唐樓普遍樓齡高，又不設升降機，但不要因此就忽略唐樓的潛力，唐樓隨時有機會為業主帶來可觀的額外收入。
唐樓買賣: 香港唐樓的前世今生
另外，不少唐樓都有僭建問題，例如更改廚房間隔、天台加建玻璃屋等，當屋宇署發現物業有僭建，一般會發出清拆令，要求業主限期內清拆，同時物業會被釘契。 買家買入前可自行查冊，了解物業是否涉及清拆令等命令。 很多時，查冊都成為地產版記者日常工作一部份，雖然查冊後，未必每一宗也有報道的價值，但這卻是一個核實資料的過程。 很簡單，我們會收到很多市場流傳的買賣成交消息，矚目的成交個案會影響市場氣氛，也具有地產新聞的價值。 一間負責任的傳媒機構定必會透過查冊核實資訊，最少要確認業主何時買入，持貨是否足夠三年，需否繳付額外印花稅等。 需知道，額外印花稅最高稅階達20%，一宗帳面大賺的買賣隨時淪為蝕讓離場，但沒有查冊，我們只會報道成交大幅獲利，變相錯誤引導讀者理解市場。
唐樓買賣: 買賣唐樓的按揭注意事項
事實上，香港住宅單位供電通常最少有 60A 電流量，但舊樓可能只有30A。 如果家中有很多耗電量大的電器，包括電熱水爐、冷氣、暖爐等，很可能會有電流不足的問題。 如是者，戶主要向電力公司申請加大單位的供電電流。
唐樓買賣: 唐樓按揭年期
而隨着政府重建及活化舊區，部分地區的唐樓更有可能被市區重建局或發展商收購，例如近年皇后大道西的賢居里、九龍城榮光街及崇安街一帶項目，所以有不少具投資眼光的買家反而會選擇買唐樓。 唐樓買賣 唐樓可承造最高9成按揭，但由於銀行普遍以75年減樓齡或人齡計算最長按揭還款年期，以較低者為準。 舉例而言，若申請人30歲，唐樓樓齡55年，銀行只會批出75減55，即20年按揭還款年期，按揭年期縮短，即意味借款人的每月還款額會增加，按揭申請人入息要求亦會較高，準買家宜計算好入息能否通過壓力測試才作入市決定。
一般而言，唐樓樓齡逾30年或以上，高度在7層或以下，而且沒有設有電梯，出入都依靠樓梯。 由於唐樓外觀較為破舊，亦欠缺維修及保養，素質較私樓相差較大，故售價相對較低。 根據香港大學建築系、Docomomo（英語：Docomomo International） 香港分會會長朱慰先博士指出，「唐樓」一詞相信大約在1880年代隨意出現[1]。 唐樓是中國華南地區、港澳地區，甚至東南亞一帶於19世紀中後期至1960年代的建築風格，不少混合了中式及西式建築風格。 早年西半山「天匯」創出了亞洲分層新高呎價，成為一時佳話，除了震撼市場外，也一度推動樓市氣氛，但當日有傳媒就是基於「優先權」這點，察覺到相關交易在過了合理期限，仍未簽定「轉讓契」，而推算出物業已經撻訂，亦掀起了是否造市的疑雲。
如果單位屬於凶宅，對下手買家的按揭申請有重大影響。 業主資料方面，土地登記冊上有齊單位歷任業主的姓名，擁有權模式、當年成交價、註冊日期，單位的「前世今生」可謂一覽無遺。 成交價及註冊日期極具參考價值，例如原來發現單位由業主不久前買入，議價空間可能不大，反之亦然。 另外，土地登記冊亦會列出物業的按揭資料，包括提供貸款的財務機構及貸款額。 有時候，按揭金額會顯示「all money」， 即是無限額或不定額按揭，這類情況下， 如業主需要加按的話， 銀行與業主不用再簽署新的按揭契， 而只需簽訂比較簡單的貸款協議，或意味業主曾做加按。 為免出現任何問題，準買家在買入舊樓或唐樓時，一定要到相關物業實地視察，有問題就要向業主或地產代理查詢。
雖然正如前文所述，透過查冊，我們不一定掌握單位是否凶宅。 唐樓買賣 因為市場對凶宅沒有統一且清晰定義，若事故者為租客，也不會在查冊中反映出來，但偶然透過查冊，我們會看見一些死亡證登記。 若在查冊過程中，看見有死亡證登記，我們大概可知道，其中一方業主已過世，我們可能需要向業主查問死亡證，來推敲單位是否凶宅。
唐樓買賣: 申請高成數按揭
本文以Q&A形式全面剖析唐樓按揭，包括按揭成數、最新利率回贈、拒批伏位等，助你提高唐樓按揭申請勝算。 2015年，位於灣仔軒尼詩道的同德押被清拆，令全港只剩11幢轉角唐樓。 同德大押落成逾80年、在現址經營逾60年，屬三級歷史建築。 因為只有法定古蹟被法例保護，其他的歷史評級只具參考價值，2013年同德押已獲屋宇署批准改建為23層高商廈。 唐樓買賣2025 是次事件引起大家對歷史文物評級的準確性，以及如何在保育和發展之間取得平衡。