先賣後買方式換樓，首期總支出共93萬元(8萬+85萬元)，首期收入70萬元，來自賣出單位時收取的細訂和大訂。 雖然買入物業樓價低過賣出物業樓價，但買入所需首期成本較賣出高，因要包括繳付細訂和大訂、印花稅等，這兩方面支出佔總支出比重較多。 先買後賣的優點，是先買新物業，後賣舊物業，換樓人士可直接把傢俬雜物搬至新物業，只需搬遷一次。
- 否則，如果趁這段時間暫時租樓觀望，未嘗不是一個穩妥的方法。
- 不過，換樓人士卻要預備一筆錢支付首期、印花稅、裝修費等，至少數百萬元。
- 雖然坊間有些新做法，例如是為買賣合約加入「必買必賣」的條款，或者有買家會向賣家提出先付訂然後推遲成交日，但這些都不是一些很穩健的做法。
- 此外，經濟前景不明朗，部分持單位作收租用途的業主先行「減磅」離場，他們的出貨意欲也較強。
- 但若果本身資金充裕，可以揾到合適單位後才放售原有單位。
- 適逢去年初的波叔Plan進一步放寛按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。
- 但不幸地，買家資金不足，便要待售出單位成交及收到尾數後，才可完成新購物業的成交，不少人都會考慮在賣樓成交日前偷少許時間。
同理，如果你希望在換樓過程，以首置身份承造按揭，則必先出售原有物業，經由俗稱「甩名」的程序，恢復首置身份，才能承造首置高成數按揭。 樓換樓注意2025 大廈維修：超過一定樓齡的物業需要完成政府規定的大廈維修計劃。 當中視乎要維修的項目和承辦商等因素，業主要花上的維修費會有所不同，當中由幾萬元至過十萬元不等。
樓換樓注意: 裝修及原裝傢電
600萬元的單位隨指數升至737萬元，但800萬元的Dream House已迫近林鄭Plan的1000萬元8成按揭上限。 由於舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓不能借九成按揭，最多只可以借八成，直至舊物業完全成交為止。 另一個情況——假設舊物業臨約成交日期為12月29日；新樓臨約成交日期為12月31日，按證公司亦不會批出九成按揭，最多只能批出八成。 不過當舊物業於12月29日完全成交後，新樓可以申請由八成按揭轉為九成，但一定不能趕及於12月31日批出及放款。
- 對於希望申請首置高成數按揭，以及直接繳交第二標準印花稅的換樓客而言，會較為適合。
- 布少明指，同一地區，較難以兩房單位價買三房單位，要不同地區才可以這樣做，市區兩房價，可買新界三房單位，或者在質素上，以兩房海景單位樓價，買入低層近垃圾房的三房單位。
- 荃灣新盤按揭通識 一如市場所料，上月底美聯儲宣布減息0.25厘，是近11年後再次啟動減息，而香港銀行暫未跟隨，維持最優惠利率（P）不變。
- 目前非香港永久性居民買樓需繳交15%買家印花稅及15%新從價印花稅,合共30%稅率,上年財政預算案政府宣布向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅,布少明指政策仍有優化空間,建議降低稅額。
- 譬如購買1000萬元住宅申請30年、八成按揭，沒有其他按揭的申請人入息要求是76200元（「免壓測」下更可低至64,000元）。
在這段所謂真空期，換樓人士可以跟新業主商討，希望暫時租住原有物業一段時間，之後才搬入新居。 樓換樓注意 B.以先買後賣形式樓換樓，在申請新物業按揭時，銀行會把舊有物業的按揭也一併計算在內，未必可以借足最高成數按揭，不排除按揭成數可能減一成。 舉例說，新買入的物業樓價600萬元，原先可批六成按揭，即貸款額360萬元，但現時只批五成按揭，即貸款額300萬元。 正如上面所說，樓換樓，特別是先買後賣，如果處理得不好的話，當中的交接期可以為你添上不少麻煩。 樓換樓注意2025 除了上面提過的印花稅之外，換樓的時候也要留意如何處理按揭的問題。 如果你的做法是先買樓後賣樓，想賣出的物業有未供完的按揭，而你又想為新物業申請按揭的話，你就要非常小心，銀行會計算你的 Mortgage Count。
樓換樓注意: 一手樓按揭成數必看攻略
而最穩陣做法當然係當原有物業成功賣出後收到尾數後先再買入新物業，現金流上就無需要擔心。 唯一要注意就係換樓期間樓價突然飆升以致失去預算，以及換樓期間住所嘅安排。 自從按揭保險樓價上限放寬至$1000萬，即帶動新一輪嘅換樓潮，當大家「樓換樓」嘅時候，買賣同申請按揭時亦有好多需要注意嘅地方。 限期內賣不出，可以轉名當買賣：若遇撻訂又賣不出，可以「轉名」方式轉讓給近親。
亦要注意一下門鎖是否全部能夠正常開關、門鎖會否太鬆動等。 如果不想鏟起舊地板，買家的另一個做法可以是檢查一下地板是否夠平，而可以在舊地板上面直接鋪上新地板。 當然，如果想鋪新地板的話，就要留意鋪地板之後單位地面感覺上可能會向上升，如果本來單位樓底已經不高，就可能要再三考慮在舊地板上鋪新地板的做法。 另外，亦要視察一下窗外冷氣機滴水的情況是否有妥善處理，例如有沒有做好疏水。
樓換樓注意: 樓市走勢
假如新購物業屬心頭好，放棄會非常可惜，換樓客可考慮將新購物業的成交期，定在售出物業成交期的最少兩個半月後，確保足夠時間重售單位。 然而，如果新購物業的臨約與售出物業的臨約或正約日子相距不大，便可減低樓價飆升的風險。 於按揭新制下，只要有260萬元，便足以支付1000萬物業的首期、印花稅(以第2標準稅率計算)、經紀佣金及雜費等。 然而，過去數年連串的假業主事件，促使地產代理執行新指引，大細訂均要經律師樓對數，並確認沒有資不抵債及業權人身份後，才可以交付賣方。
樓換樓注意: 按揭保險懶人包！保費計算教學/申請程序/保費表 (2022年9月更新)
若因任何原因未能取得上述有關承按人之同意(如需要)，客戶將承擔所有因而產生之後果及責任，而恒生則無須負上任何責任。 因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。 租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。 樓換樓注意2025 私樓住戶平均入息中位數39,100元，以目前息率水平倒轉來推算，最高可獲取408萬元的貸款額。 當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975個單位計算，105,000個單位也就等於香港6.6年的吸納量。
樓換樓注意: 表: 一手私樓吸納量
MoneyHero網站顯示的金融產品及服務資訊僅供參考，並非提供建議。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 考慮申請產品前，我們建議你查閱產品之官方條款及細則。 「先賣後買」換樓可豁免15%從價印花稅，但萬一出售現有物業時買家撻訂，換樓客就需要補交印花稅差額，到日後原有物業正式賣出便可以申請退回稅花印差額。 當買入物業價格較賣出物業高很多，買家撻訂時嘅「殺訂」收入亦未必足夠支付印花稅差額，換樓客就有機會要動用手頭上資金處理印花稅差額。
樓換樓注意: 樓換樓方法: 注意事項一：查閱近期成交價
特別要注意，以先買後賣形式換樓，換樓客買新樓申請按揭時，原有物業的舊按揭，亦可能會計算在供款佔入息比率內，而且按揭成數扣減一成，$1,000 萬的樓，銀行最多只能批出8成按揭。 不少聯名業主會透過「甩名」方式，使另一半重新享有首置身份，買第二層物業時，便可避開15%印花稅。 分名各持有新舊物業，即使其中一人有按揭在身，也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。
樓換樓注意: 按揭種類
不過，如果舊物業順利出售，只要有賣樓臨約，銀行及按證公司計算每月DSR時，毋須計算舊物業每月供款。 免雙倍印花稅：可免去繳付15%的雙倍印花稅，只需按第2標準稅率去繳付從價印花稅，現金壓力大減。 不過，按證公司（HKMC）對首置定義頗有不同，後者要求賣家須完成賣樓手續，才可恢復首置身份並使用9成按揭，打算用9按買新物業的換樓人士務必注意。 要注意的是，當售出的物業終止成交後，新購物業需要盡快補繳15%從價印花稅的差額。 當再次出售原有物業，並簽署轉易契（可理解為成交）後，再向稅局申請退回印花稅的差額，亦要留意申請期限，記緊要向代表律師提出要求。
樓換樓注意: 最新專欄文章
換樓客在購買新樓時，因未出售現居物業，並不符合首置客身份，需支付15%辣稅，再加上其他買樓開支，如經紀佣金、律師費、裝修費等等，相比起「先賣後買」，需預留更多資金。 然而，若購入新樓後一年內賣掉原有物業，可申請退減部分稅項。 近日樓價回調至2017年10月，在2016、17年上車的客人，雖然出售的物業跌價了，但當年曾經想買的Dream House樓價也回歸原點。 適逢去年初的波叔Plan進一步放寛按揭，提升至千萬元住宅仍可申請九成按揭。 幾年下來，按揭供款的本金部份幫已上車的客人儲得一定的資金，加上升職加薪等元素，這批客人換樓時，可考慮由600萬元樓換到1000萬元樓，生活質素大幅提升。
樓換樓注意: 香港樓市走勢2023｜料首季香港樓價升幅可達5%
部分的唐樓單位即使位於同一層，都會出現不同的供電情況，更會有電線老化等問題出現。 而唐樓的內外牆比起其他樓宇容易出現滲水現象，故此在裝修時需小心留意水管情況。 一般而言，唐樓只有約五十年的壽命，若購買樓齡較高的唐樓，以後或需進行翻新工程。 因此在計算唐樓裝修價錢時，需要考慮到隨時要支付為大廈維修的費用。 唐樓有一定的歷史，在日久失修的情況下，所面對的問題會相對較多。
樓換樓注意: 住宅放寬按揭成數 (一) 至 (四)【星之谷專欄 ̵…
以3,200萬物業計算，若在6個月內沽出，額外印花稅高達640萬；6至12個月亦高達480萬；12至36個月則為320萬，稅額之高足以再買一層物業。 雖然說一般情況之下買賣物業好少何會遇上「古惑」賣家，但由於在實際操作上，基本上每一個步驟都是經由律師樓處理，無論對於買家還是賣家雙方都較有保障。 成功簽約後，買家需前往銀行申請按揭，屆時銀行會為物業進行「估值」，並按估值進行按揭審批。 一旦估價不足，即銀行估價低於買入價，買家有沒有什麼補救方法? 樓換樓注意2025 ROOTS 上會作為市面上唯一的全智能按揭申請服務平台，提供 A.I. 不過當中須考慮多個實際情況，如換樓成本、首期金額、按揭息率、貸款期、罰息、銀行估價、供款佔收入比重等條件。
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至於購買一手樓盤，繳付大訂餘額、補付訂金、印花稅及尾數等日子，均視乎個別樓盤而異。 原本印花稅應在簽臨約日起30日內繳付，但一般做法是在過大訂時給予律師樓，由於買家通常會比賣家早一步上律師樓簽正約，所以下表的過大訂及印花稅日期均以12日為例。 按揭舊制下，只有600萬或以下物業可敍做九成按揭，於樓價續升的情況下，高於600萬的物業無法做高成數按揭，令樓換樓的難度大增。 不過政府於2022年放寬按揭成數後，樓價1000萬已放寬至可做9成按揭，令樓換樓大計重現曙光。
綠表居屋銀碼細，買家平價入市，日後沽樓後，資產增值金額，隨時連換樓首期亦負擔不起。 參考近日市場上二手綠表居屋成交，如天水圍天富苑面積506平方呎的兩房戶，2001年以68.6萬元（未補地價）入市，再以179萬元沽出，帳面賺110.4萬元。 但以首期3成計算，該筆資金只可負擔樓價368萬元物業，難換入同區私樓嘉湖山莊、市值400萬元的3房單位。 經按揭保險申請8成或以下、與超過8成按揭的條款略有不同。 申請超過8成按揭，其中一個要求是買家必須「首置」。
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政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 回看當年政府的手法，就是希望透過辣招拉停樓市升勢，並趁機大力增加土地供應，認為只要做得到供求平衡，便能解決到房屋問題。 但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。 所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。 現樓貨尾囤積的影響，這一點早兩年，我們已經跟大家探討過。 實際操作方法是以綠表資格，在居屋第二市場物色未補價的居屋盤，可選擇房委會或房協發展的居屋。
美聯物業
如是首置身份，可由按揭保險公司作擔保，為800萬以下物業，免壓測申請9成按揭。 因此，如要以首置身份承造高成數按揭，必須以「先賣後買」方式，恢復首置身份。 最好大家在樓換樓前準備好足夠的資金，以便在成交日找齊所有尾數，便可即賣即買，減低樓價飆升的風險。
近年在種種遏抑樓市措施推出後，此種操作會較為麻煩，問題有兩方面，在印花稅上，未售出舊居，業主購入新居，會被視為購入第二個住宅物業，稅局會徵收新居樓價15%的從價印花稅。 假如原持有物業成交日早於新購物業成交日，申請人只要在簽妥出售單位的正式買賣合約後向銀行提交副本，銀行就不會計算原物業的按揭供款。 想申請超過八成按揭的換樓客，在「一賣一買」之間的時間就要拿揑得相當準確。 在按揭保險的角度，即使出售的單位已簽妥臨時買賣合約或正式買賣合約仍未算「沒有本地住宅物業」。
布少明指出，是次香港樓價回升的其中一個特點是，指標屋苑成交呎價出現「彈簧式」反彈，去年跌幅愈大的屋苑，今年反彈力度更大，升幅跑贏大市。 防水層可能會喺裝修時受到破壞，而強行進行防水試驗，會出現滲水到樓下嘅問題。 舊樓嘅防水層有無爛到其實好易睇 —— 舊樓一般用黑色嘅防水物料，例如瀝青油同聚氨酯，而現時就多用透明嘅防水物料。 舊樓水喉基本都係明喉，為咗美觀同實用，好多業主都會將所有明喉改為暗喉，但其實廁所同廚房就應該留返適當長度明喉，方便日後維修。
至於按揭利率的高低，除了受資金流影響外，也因香港受制聯繫匯率下，當美國聯儲局加息或減息時，香港銀行也會跟隨，而導致息口有高有低。 近年環球資金高度充裕，銀行為爭逐按揭市場生意，紛紛推出不同按揭優惠，透過縮短罰息期、以及提高現金回贈來吸客。 可以跟貼我們《胡．說樓市》團隊的報道，我們會定期更新各大銀行按揭詳情。 有人期望覓得安樂窩上車、有人希望細屋搬大屋換樓提升生活，有人純粹抱短炒摸貨心態置業，部份則希望持有長線收租。 無論你選購一手樓、二手樓，居屋、抑或購入車位、工商舖，以至海外物業，甚至另類物業如凶宅及銀主盤等，背後也離不開「按揭」兩個字。
樓換樓注意: 公屋換居屋利弊分析 ＋ 注意事項
按揭成數方面，在手上沒有任何物業的情況下，買家便符合首置人士的身份。 當購買新的物業時，便可以新按保計劃去承造高成數按揭。 賣樓所得的資金，在扣除舊有物業的按揭貸款後，仍有230萬可用作支付新物業的首期、印花稅、律師費、代理佣金、裝修費以及其他雜費等支出，預算較為鬆動。 假如原持有物業成交日遲於新購物業成交日、但不多於一個月，部份銀行亦會接受有關申請，並且不計算原物業的按揭供款。 有關手續與上一段一樣，申請時需提交出售單位的正式買賣合約副本。 這類買家可以爭取一個月的換樓空檔搬屋，以免多搬一次屋的麻煩。
上述這類換樓客，由於申請新按揭時已還清原按揭，因此銀行不會將原按揭供款計算在內。 至於不超過8成按揭的換樓客，由於沒有「首置」的要求，銀行處理有關申請時，會考慮出售單位的正式買賣合約來彈性處理。 樓換樓注意2025 另外，申請人需聘用同一所律師樓處理出售及新購單位，銀行會向律師樓確認出售單位是否順利成交。