前期工程的建造已於2018年6月展開，預計於2021年年底完成。 而坪輋／打鼓嶺新發展區則在發展新界北部地區初步可行性研究中再作檢討及重新規劃。 該研究的主要目的是探討新界北部地區的發展潛力、所需的策略性基礎配套，以及如何發展一個規模與粉嶺／上水新市鎮相若的現代化新市鎮。 天水圍發展2025 初步可行性研究已於2014年1月展開，並已於2018年2月完成。 洪水橋新發展區的前期工程第一及二期以及第一階段工程的詳細設計已於2017年3月展開，建造工程預計於2019年開始，預計首批居民可於2024年入住。 政府發展天水圍北初期，原本規劃區內會有大量居屋居民，因而按照8比1的人口比例建立停車場，但大量房屋改成公屋後，區內停車場長期空置。
新市鎮發展計劃展開時的目標是在荃灣、沙田及屯門3個首先發展的新市鎮內，為約180萬人提供居所。 發展新市鎮的基本概念是在基礎設施和社區設施上盡可能提供一個均衡和設備齊全的社區。 大型發展計劃則提供新土地及基礎設施，以應付人口的增長、分散市區現有的人口，並提供或改善各項設施，以便重新發展荒廢的地方。 各項發展計劃在功能、環境及美化方面的事宜，都會獲得優先考慮。 項目是由新鴻基地產、香港鐵路合作發展的分層住宅新盤，坐落於天水圍輕鐵天榮站上蓋，預計2024年落成。 居民梁先生擔心興建過渡性房屋後，會增加社區人口密度，破壞社區的寧靜。
天水圍發展: 港版開發大西北 新界巨變
他認為這個安排可以明確地讓公眾知道地價收入會和經常收入一起同時貢獻到基建和其他政府服務中。 更重要的是，根據條文及彭勵治的設計原意，基金的利息收入應該撥回政府的一般帳目，不應留在基金，以確保基金內只有獲得立法局按項目審批和財政司調撥之數額；財政司亦要將沒必要用作基金目的之款項撥回一般帳目，不能因基建而犧牲其他社會需要。 基建項目須嚴格審批，一旦批准後必須以最佳速度在政府財政科監督下完成使用基金的款項。 天水圍發展 簡單來說，基本工程儲備基金的設立，本身只是在80年代面對需要而設計的財政技術。 特首林鄭月娥表示，根據目前在北部都會區內多個已規劃或規劃中的發展項目，住宅單位預計約35萬個。
- 除了鐵路網外，區內也有多條巴士線來往香港各區，而三號幹線則大大拉近天水圍與港島、九龍、荃灣、葵涌及香港國際機場的距離，也大大舒緩大老山隧道及屯門公路在1994至96年間之交通壓力。
- 目前，規劃署對新田及落馬洲發展樞紐可行性研究已大致完成。
- 由於這個不尋常的發展策略，令天水圍的商業活動只有很少的空間發展，現存的61,000平方米商業樓面則在2005年時售予領展。
- 技藝工房的設計以改裝貨櫃為主，創造成本低 廉及合適的工作空間，以低價租予社區合作 社，可大大減輕合作社的經營成本，確保居民 有利潤可取，保障基本收入 ( 圖 4)。
- 另一村民鄧小姐亦擔心入住的住戶背景較複雜，影響當區治安。
- 針對天水圍情況，報告提出近30項建議，包括更有效調配資源、加強協調各部門如警方、醫院、非政府機構。
縱使政府已經將部分無法原區安置的慈樂邨及秀茂坪下邨居民遷入有關屋邨，但仍有大批單位空置，直至政府安排一些居港僅3至6年、不合資格入住公屋的新移民遷入，加上週邊設施陸續落成，才解決了相關問題。 位於屏山北部、天耀邨以南的屯馬綫天水圍站（註：該站雖名為天水圍站，站址卻不屬於天水圍範圍內）於2003年12月20日啟用。 九廣西鐵（現為港鐵屯馬綫）把九龍市區和天水圍新市鎮連接起來，2009年8月16日其南面總站由南昌伸延至紅磡，由天水圍前往尖沙咀只需要約29分鐘的時間，而來往中環則只需42分鐘，大大縮短了市區和新界西北之間的距離。 另外在2012年，設在港鐵天水圍站附近的屏山天水圍文化康樂大樓啟用，大樓內設室內游泳池、體育館、會議室和休憩處。 2013年初，主要圖書館——屏山天水圍公共圖書館及自修室啟用。 雖然這些設施是為新市鎮居民而設，但它們並非位於天水圍內，實際上位於屏山。
天水圍發展: 分類 天水圍
工程項目亦包括位於清水灣道、新清水灣道、連德道等大型道路／路口改善工程，以及由發展區連接港鐵觀塘站及將軍澳隧道口擬增設的巴士轉乘站的四條行人連繫路線的設施。 首幅作房屋發展的土地已於2017年底完成平整，預計首批居民在2023/24年開始入住。 元朗市中心西面則有天水圍及洪水橋，天水圍以大型商場+WOO 嘉湖及天水圍公園一帶為市中心，區內公共設施齊全，例如公園、運動場、醫院、社區會堂等，並以輕鐵為主要交通運輸，連接屯馬線。 天水圍一向是上車天堂，區內嘉湖山莊為香港十大藍籌屋苑之一，亦是香港規模最大及單位數目最多的私人屋苑，區內其他上車盤例子還有Wetland Seasons系列、柏慧豪園、柏慧豪廷等，都受中小戶家庭歡迎。 為發展天水圍地區，藉此增加房屋供應，政府於一九八二年與巍城有限公司（巍城公司）和天水圍發展有限公司（天水圍公司）訂立協議（協議）。 根據協議，政府向天水圍公司購買位於天水圍約４８８公頃土地，當中１６９公頃土地用作發展為約１３５ ０００人口的新市鎮，餘下的３１９公頃土地留作政府土地儲備，由政府自行決定其用途和處理。
- 不過由於領展壟斷天水圍的街市，令物價高昂，加上附近只有超級市場，有天水圍居民表示蔬菜昂貴得買不起。
- 1980年代發展之前，天水圍新市鎮原址為一大片紅樹林池塘，其後於1987年至2000年池塘分階段被填去。
- 而由於洪水橋新發展要在多年後才落實，在現時元朗市中心迫爆之餘，盡快建設天水圍市中心以分散人流，是一舉兩得，否則又會重複「人口暴增，社區設施追不上」的情況。
- 區內共5個街市，其中天盛、天瑞、頌富、天澤4個均由領展外判管理，餘下1個天恩則由房屋署外判管理。
- 天水圍第112區項目的地皮面積約75,500平方米，由發展商新鴻基地產於2014年7月以約22.21億港元投得，每平方呎樓面地價約1,822元。
- 政府發展天水圍北初期，原本規劃區內會有大量居屋居民，因而按照8比1的人口比例建立停車場，但大量房屋改成公屋後，區內停車場長期空置。
按照有關策略，北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，估計可提供住宅單位約16.5萬至18.6萬個。 根據房屋署提供的資料，現時約有５６ 天水圍發展 ５００戶居民居於天水圍區的公屋單位。 香港房屋委員會（房委會）在天水圍發展公屋時，已檢視當區的社區和零售設施，以確保各公屋或其鄰近均設有食肆、超級市場、街市等設施，以滿足居民的日常生活需要。 鑑於115區長者屋項目接近濕地公園，由規劃至工程設計都備受掣肘，政府亦提出多項施工限制，大幅延長建築期，令計劃在財務上不符合效益，房協2013年12月決定中止發展長者屋；至於112B區地皮，房協已於同年4月交還。 政府檢視該兩幅地皮景觀及規劃特徵後，已全數撥作私人住宅發展用途，為區內提供更多房屋選擇，最終新鴻基地產於2014年7月以逾41.89億港元投得兩幅用地。 嘉湖銀座開幕初期，商場與城巴攜手合作增設免費穿梭巴士服務往返區內多個屋邨。
天水圍發展: 增加服務供應
根據規劃署全港人口及就業數據顯示，天水圍於2016年的人口約為286,250人，就業人口只有30,900人，預計到了2026年，兩項數據均有相約的趨勢，人口約為281,100人，就業人口則為30,600人。 當中住戶只有小學教育程度，而無業家庭、獨居長者、單親家庭和新來港人士的比例，都較全港平均比例高。 在2003年年初本港爆發沙士期間，天恩邨4座樓宇由港府用作醫護人員臨時宿舍；2004年由中轉房屋改為公屋；港鐵西鐵線及輕鐵第四期支線2003年末通車，天水圍交通大為改善。 查實天水圍首個公共屋邨天耀邨在1992年落成，天瑞邨則在1993年落成，從1991年至1998年7年間，由長江實業發展嘉湖山莊各期物業入伙，樂湖居與天耀邨一帶為天水圍中心。 天水圍發展 在2018年，香港濕地公園錄得約46萬的入場人次，包括約39,000名海外遊客。 年內，公園為超過66,500名訪客提供了近4,000次導賞活動。
天水圍發展: 元朗上水4組可建公屋的棕地曝光 沙江圍北最近天水圍市中心
未成立基金前，向來的做法是立法局每個財政年度向包括土地徵收、建築物、工程、新市鎮及公屋和水務工程等基建總目下的各個項目批出款項，以滿足該項目年度的預計成本。 而由於洪水橋新發展要在多年後才落實，在現時元朗市中心迫爆之餘，盡快建設天水圍市中心以分散人流，是一舉兩得，否則又會重複「人口暴增，社區設施追不上」的情況。 天水圍發展 天水圍發展2025 行政會議已經原則上同意將１１５區的土地撥給房協來發展綜合長者社區計劃。 這個全港首個的綜合長者社區計劃除了提供長者住屋外，亦有其他配套，我們深信這計劃會為天水圍區帶來新的經濟動力，亦會製造區內就業，同時亦令區內居民享有社區服務。 這個計劃除了長者住屋及附帶的消閒康樂、健體、康體設施外，亦很有創意地有一間賓館，因為位處天水圍區，風景非常優美，亦深信一些年青人會前來探望長者，所以房協想出一個非常周全的計劃。
天水圍發展: 天水圍新盤 Wetland Seasons Bay｜樓書
新鴻基副董事總經理雷霆當時表示，項目將以中小型住宅為主，預計投資額約70億元。 方面，項目附近有天水圍公園、天瑞路公園及天瑞體育館，區內另有濕地公園、天秀路社區園圃、天水圍天秀欖球場、天業路公園、天水圍北公共圖書館、天柏路公園等供公眾使用。 位於元朗市中心北面則有多個大型平房豪宅區，包括錦綉花園、加州花園、加州豪園等等，是自給自足的小社區。 元朗覆蓋元朗、天水圍、錦田、新田、洪水橋、流浮山等地，東至八鄉、石崗，南至河背、大棠，西至下白泥，北至新田、落馬洲。 過去元朗被稱為「大西北」，但近年發展急速，配套日漸完善，加上「北部都會區」概念，發展潛力極佳。
天水圍發展: 主要道路
然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。 【明報專訊】天水圍的規劃發展史有很多看似難以理解的波折，故一直流傳很多說法。 其實這種說法本身沒有說服力，如果巍城本身面臨重大經濟困難，聽到政府願意出手理應求之不得，又怎會有資格去與政府談判？ 直到近年，當所謂政府因妥協而限制天水圍南商業設施不得損害巍城利益的秘密協議曝光後，上述說法雖更站不住腳，卻依然繼續流傳。
天水圍發展: 主要街道
和后海灣的其他地方一樣，天水圍最初也是濕地沼澤及淺水低地。 及後漁民在低地掘地築堤，建立漁村及基圍漁塘，以養魚為生。 在區內人士要求下，民政署曾讓步把俊宏軒和天逸邨中間的空地填平，讓區內人士散步，但負責工程的民政署指公園是康文署管理，只肯稱這片地方是“地台”，亦因為財政預算不足，長期拒絕在“地台”上建燈。
天水圍發展: 家庭暴力
整個都會區將會額外開拓約600公頃住宅和產業用地，同時政府將設立鐵路網絡連接香港和深圳。 主要原因是離島區現時只有十多萬人口，即使大力發展後增加人口，也難以企及屯門元朗兩區一百幾十萬人口，再將區內的市中心過度分散，就會出現象天水圍那樣，人流和商業活動分散的問題。 現時天水圍站周邊並沒有大型商場，如果能夠將天水圍站以南的一幅公屋用地，與旁邊兩幅商住混合用地合併，用來興建純商業物業，包括商場、酒店、政府辦公大樓，這樣，天水圍就會形成元朗區內另一個市中心。 於 2007 年，時任行政長官曾蔭權曾提出 天水圍發展2025 112 及 115 區發展計劃，以鼓勵天水圍的經濟發展，擬 建的地區經濟撥地不但能吸引遊人，更能為天水 圍居民帶來就業機會，改善生計。 計劃預期該 處可開設三百個熟食檔攤，讓內地來港的新移民 發揮所長，為區內提供來自大江南北的美食。
天水圍發展: 新市鎮發展
一年後長實、會德豐、大寶地產以及當時鮮有參與地產發展的中資公司──華潤創業組成了巍城有限公司（Mightycity Ltd. 由華潤、大寶地產、長實及會德豐分別佔51%、25%、12.5%及5%的股權）以及巍城的全資附屬公司－－天水圍發展有限公司。 透過股權的轉讓，巍城成功購入93%的「聯德信託」股權。 天水圍發展2025 這個香港第八個發展的新市鎮目前約有29萬人居住，翻查一些網上資料，卻發現這個市鎮發展的歷史中留下一些「謎團」，就是今天我們依然沒法完全找出事實的真相。 天水圍發展 政府新修建的天水圍醫院已於2017年1月9日起分階段投入服務的天水圍醫院急症室將在3月15日啓用，每天上午8時至下午4時為急診患者提供服務。
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至於長約22公里荃灣至屯門主幹線路段，當中荃灣青荃橋至灣景花園的單車徑路段的建造工程將於2018年展開，預計於2020年完成。 其餘由荃灣灣景花園至屯門的單車徑走線檢討及設計正進行中。 中環及灣仔填海計劃現正分5期進行，將提供所需土地，以便沿港島北岸興建連接中環與港島東部的重要連接路和鐵路。
不過趙姓族人卻因為上述的股權轉讓而和華潤及長實等財團對簿公堂。 最終在1980年巍城在公開拍賣中取得「聯德信託」全部股權以及天水圍的土地資產。 起初巍城打算獨自發展天水圍，並提出一個為期15年、分三期完成、人口達53.5萬的新市鎮藍圖。 2007年10月14日，天水圍再度發生倫常慘劇，一名領取綜援的新移民家庭，丈夫患上鼻咽癌在醫院留醫，患精神病的妻子將一對12歲及9歲的子女，用繩索捆綁從24樓擲下，自己隨後亦跳樓，3人當場死亡，事件再度震驚香港。 蘋果日報翌日指天水圍在04年倫常慘劇發生後成立了3間綜合家庭服務中心，但中心的查詢電話假日竟無人接聽，若有緊急求助，電話錄音會要求求助者致電社署熱線或者留下聯絡口訊，幾經轉接竟然轉介至九龍灣明愛向晴軒的熱線電話。 但Anthoy認為始終洪水橋附近的發展計劃可能需時超過十年，因此近期投資者可以先觀察天水圍的樓市。