但假如3個繼承人講好[13]：「現金600萬由配偶取得；房子由2個孩子取得，1個人持有50％。」並且也完成分配（分割），那麼現金的部分就會變成由配偶單獨所有，房子的部分則是變成由2個孩子分別共有[14]（圖3）。 依圖2所示，原本A、B、C的共有部分都是散落在整塊田地上，但因為有分管契約（協議內容是由A用西邊、B用中間、C用東邊），所以即便共有物沒有分割，A還是有權使用西邊田地。 公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物（民法第829條)。依法律規定、習慣或法律行為而成立者公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定(民法第830條)。 A：原物分配需要確保分割後的不動產全部都能夠對外通行，需要避免成為袋地或是無獨立出口的情況，否則，最後可能會不得不使用「變價分配」來進行分割（民法 824 條第 2 項）。
換句話說，共有人對共有物的應有部分，是平均散落在這個共有物上的「任何角落」[3]。 公同共有處分多數決 A：不動產價值要考量的因素有很多，分割面積大小是衡量價值的要素之一，不能全部代表分割方案的公平與否，而是需要進一步結合不動產估價進行考慮。 公同共有處分多數決 加註警語：本文內容僅供讀者為一般性參考，個案特定情形仍需經您諮詢專業人士以評估能否適用，因此，我們建議您應就遇到的問題尋求適當的專業意見。 依實務見解，《土地法第34-1條》所規定的「優先承購權」，只有「債權」的性質，所以即便甲、乙偷偷將土地賣給建商，或是在丙、丁主張「優先承購權」之後，仍然不顧一切將土地賣給建商，甲、乙與建商之間的買賣，也不會因此無效，而丙、丁只能向甲、乙主張損害賠償責任。 一般來說，某一財產的所有權人通常只有一個，例如買一本書、一杯飲料、一把傘，這些東西都是專屬於購買者的，由購買者「獨享」所有權。
公同共有處分多數決: 三、「共有」的2種類型：「分別共有」和「公同共有」
假如，甲乙丙丁共有一塊土地 A ，那麽按照不同的分割方案，各共有人可能分割獲得的土地如下，這種針對原有土地進行分配的分割方式就是所謂的「 原物分配 」。 共有物分割主要有有兩種不同的分配方式（民法 824 條），分別是「 原物分配 」及「 變價分配 」。 而當各共有人請求進行分割時，只要立據協議書並申請辦理就可以對共有物進行分割，這一種分割方法被叫作「 協議分割 」（民法 公同共有處分多數決2025 824 條第 1 項）。 總結來說，「應有部分是抽象的存在於共有物上的任何角落」，如果想把其中一人的應有部分集中到某個特定區域，就必須靠「分割」來結束共有關係[6]。 但有時也會有跟別人一起「分享」所有權的時候，這種狀態就叫做「共有」。
公同共有股份之股東，為行使股東之共益權而出席股東會，係屬行使權利而非管理行為，自無民法第八百二十八條第二項準用第八百二十條第一項規定之適用，亦不得逕由依民法第一千一百五十二條規定所推選之管理人為之。 就此權利之行使，公司法第一百六十條第一項固規定應由公同共有人推定一人為之，惟既係為行使公同共有之股東權所為推選，自應得公同共有人全體之同意，俾符民法第八百二十八條第三項之規定，倘未經全體公同共有人同意推選之人，即不得合法行使股東權（最高法院104年度台上字第2414號民事判決）。 公同共有處分多數決2025 分別共有即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利，如民法第817條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第818條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。 簡單來說，數人共同享有一物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而那一物即為「共有物」。
公同共有處分多數決: 共有管理
查1193號判決認上訴人合法解除系爭協議，並判命被上訴人返還新竹房地應有部分2分之1予上訴人而確定，為原審所確定之事實，似見系爭協議已因解除而溯及訂立時失其效力，與自始未訂協議者同。 則原審以被上訴人有新竹房地之所有權為由，認其偕同家人居住使用該房地，未構成不當得利，其所持之法律上見解，自有可議。 如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院109年度台上字第21號民事判決）。 公同共有處分多數決2025 此按租賃契約為諾成契約，當事人就租賃標的物及租金意思表示一致，契約即成立。
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意（民法第819條第2項）。 是以，共有物之處分，在民法規定下，必須取得全體共同有人之同意，但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。 該案既涉及到繼承問題，也涉及了家族内歷史遺留的爭議，因此讓案件變得更加複雜。
公同共有處分多數決: 共有物分割方案是採多數決嗎?
是被上訴人依上開規定，請求上訴人拆屋還地，並按被上訴人各就系爭土地所持應有部分比例，賠償被上訴人所受損害，核屬權利之正當行使，並未欠缺權利保護要件，或違反誠實信用原則及權利濫用之情事。 公同共有處分多數決 公同共有處分多數決 公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意（民法第828條第3項）。 前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。 共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。 共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之（民法第820條）。
- 依實務見解，《土地法第34-1條》所規定的「優先承購權」，只有「債權」的性質，所以即便甲、乙偷偷將土地賣給建商，或是在丙、丁主張「優先承購權」之後，仍然不顧一切將土地賣給建商，甲、乙與建商之間的買賣，也不會因此無效，而丙、丁只能向甲、乙主張損害賠償責任。
- 實務上曾有少數共有人為阻止多數共有人出賣共有土地，預先就其持分設定「最高限額抵押權」，買受人見此情形，自然影響其購買意願。
- 查系爭土地遭系爭占用戶占用多年，杜祖誠收取之租金，甚至不敷支付稅金，共有人對該土地無法充分使用收益，為促進土地利用，出賣該土地以消滅共有關係，上訴人並可分得對價，非屬不利，然勢須處理系爭占用戶之拆遷問題，否則難以覓得買主，杜淑純4人乃委任陳景聰2人統包處理仲介出賣該土地及系爭占用戶拆遷問題等情，為原審確定之事實。
- 要特別注意的是，民法所規定的「共有」其實有2種：「分別共有」和「公同共有」，但前述所討論的「應有部分」，只會出現在「分別共有」的關係中。
- 相對於公同共有意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意，分別共有物的各共有人，在外觀上，皆有明確的應有部分(可稱持分）。
而公同共有的型態，最常出現在「遺產繼承」、「祭祀公業」、「合夥契約」或「約定為共同財產制夫妻之共同財產」中，如：分割遺產全體繼承人對於遺產全部為公同共有、合夥的股份或祭祀公業的派下權(房份)等。 不動產所有權「共有」型態可分為「分別共有」及「公同共有」，「分別共有」，即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。 公同共有處分多數決2025 此即民法第817條規定，彼此間除了合意及民法規定共有關係外，並無其他關係。
公同共有處分多數決: 共有是什麽？
申辦共有物協議分割時，共有人應準備好登記申請書、分割移轉契約書、所有權狀、申請人身分證明文件、申請人印鑑證明、土地增值稅繳納（or 免納 or 不課徵）證明文件、契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書等，前往各地方政府對應窗口辦理。 共有人如採用民法第820條第一項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。 依該項規定，甲、乙、丙、丁4個共有人中，只需要有超過半數，也就是只要有3個人同意，且這3個人的持分合計超過50%，就可以將這塊共有土地賣掉，不需要經過全體共有人的同意。 所謂分別共有的意思是：雖然共有某一財產，但每個人所擁有的比例都已經分別確定，因此可以清楚知道各自的「應有部分」是多少（例如A持有20％、B持有60％、C持有20％）。 不過，當共有人彼此之間並未確定比例的話，立法者則推定大家的比例都為均等[8]。
公同共有處分多數決: 分別共有管理
「分別共有」，指數人(二人以上) 公同共有處分多數決 公同共有處分多數決 按其應有部分(俗稱持分)，對於一物共享有所有權。 「公同共有」指依法律規定或依契約，成一公同關係之數人( 二人以上)，基於公同關係，而享有一物之所有權。 所謂公同關係，指構成公同共有基礎之關係，例如對於未分割遺產之繼承或合夥契約(請參王澤鑑教授著 民法物權第一冊三O四頁) 。
公同共有處分多數決: 分別共有是什麽？
因此，當有衆多共有人共同持有一共有物時，往往會建議儘早進行分割，以避免後續不必要的糾紛陸續出現。 先前我們提到的「原物分配＋金錢補償」模式，共有物並沒有被出售給第三方市場，因此移轉及金錢補償都僅是在共有内部發生的行為。 不過，若是在同時使用「原物分配」＋「變價分配」的情況下，那有部分的共有物將被出售予第三方，剩餘共有物則依照「原物分配」的邏輯進行分割，至於分割共有物變賣所獲得的金錢，則會依照共有人的應有比例進行分配。 所以總結來說，在這種模式下，共有人原則上可以同時分割到部分土地持份及部分變價金錢。 「 分別共有 」代表這一共有物的所有權是「按照一定比例」進行劃分的。
公同共有處分多數決: 共有不動產處分權
按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。 是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。 僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。 而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分（最高法院107年度台上字第879號民事判決）。
公同共有處分多數決: 共有物可以分割？協議分割要準備什麼？
而採用「分別共有」來繼承的繼承人，雖然有明確的持分，但也不見得就不會有問題發生。 陳冠銘律師於2012年同時通過律師高考及調查局特考，在法務部調查局擔任金融犯罪專組調查官，具備偵辦知名上市櫃公司內線交易案、炒股案、掏空背信案，及不法所得達數億元之違法吸金案等實務經驗，嫻熟於重大金融犯罪之偵辦及辯護。 公同共有處分多數決2025 公同共有處分多數決 陳冠銘律師主要執業地區為台北、台中，除在刑事領域有所專長外，同時亦專注商業領域之適法性檢核、電商新創及智慧財產權布局等領域，並有協助外國客戶申請在台投資置產、申請商標註冊及處理勞資爭議等經驗，亦積極參與法律巡迴宣講、國民法官模擬法庭辯護人等公益活動。 甲、乙以多數決的方式將整塊共有土地賣給建商，其實也等同於是在賣自己的持分，依該項規定，其他共有人也就是丙、丁，可以向甲、乙主張「優先承購權」，也就是說，甲、乙本來要用多少價格賣給建商，丙、丁就可以用相同的價格來買。 但從法律的角度來看，A、B對瑞士捲的應有部分，其實是散落在瑞士捲的任何一個角落，並沒有誰專屬哪一半（見圖1的上半部）。 公同共有處分多數決2025 不過要注意的是，應有部分只是一個抽象的數字概念，並不會直接轉變成具體實物的特定部分。
公同共有處分多數決: 分別共有費用及義務
上訴人在法庭中提出，早前祖先們已經擬定過土地的分配方案，但是由於無法證明日據時代就有分配的意願，因此法院駁回上訴人的説法。 「分別共有」和「公同共有」除了在概念上有所不同，對不動產的使用及處分模式也有所不同。 在「分別共有」的情況下，所有權人是有權利對自己持有比例的不動產進行出租等使用收益行為的；但若是在「公同共有」的情況下，則因不存在既定比例的所有權劃分，因此若要「使用」共有物，那就會需要徵得所有共有人的同意。 公同共有處分多數決 共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之。
公同共有處分多數決: 部分原物分配＋部分維持共有
此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同（最高法院107年度台上字第879號民事判決）。 此有最高法院104年度台上字第642號民事判決所示：按依法律規定、習慣或法律行為，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人；前項依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限；各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部，民法第八百二十七條第一項至第三項分別定有明文。 公同共有處分多數決 故公同共有人之應有部分係屬潛在，與分別共有人之應有部分為顯在者，迥然不同，公同共有人不得主張公同共有物有其特定之部分，亦不得單獨處分其公同共有物之權利。 三、依臺端來信所詢，土地係公同共有1/2與分別共有1/2併存，倘僅就公同共有1/2之應有部分為處分，應依上開規定計算同意處分公同共有人人數及潛在應有部分符合土地法第34條之1第1項規定之多數決處分要件後，始得處分；又倘處分範圍包含公同共有與分別共有併存之土地，依土地法第34條之1執行要點第1點規定，則需就共有物之全部為之。 此觀最高法院106年度台上字第1441號民事判決所示：按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第一千一百五十一條定有明文。
是共有人對共有物之特定部分占有使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之任何一部或全部有自由使用、收益之權利。 如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之一部或全部任意占有收益，即屬侵害共有人之權利，共有人除得依同法第767條第1項前段、第821條規定，請求除去其妨害及向全體共有人返還共有物外，並得依侵權行為法律關係，請求該無權占有之人按共有人就共有物之應有部分比例，賠償共有人所受損害。 本件上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，其並無基於時效取得地上權而占有系爭土地之主觀意思，無請求登記為地上權人之權利，且未能證明系爭土地他共有人全體同意將系爭房屋所在之系爭土地特定部分交陳銀河或上訴人占有使用，為原審合法認定之事實。
公同共有處分多數決: 繼承
舉例來說，像是購買土地或建築物，因為價格太高，X一時拿不出足夠的錢，於是找來Y一起購買，並約定2人都登記[1]為所有權人，則X跟Y就是「共有人」，而一起購買的土地或建築物，就稱為「共有物」。 共同財產制下，夫或妻結婚前或婚姻關係存續中所負之債務，應由共同財產清償，夫妻並各就其特有財產負清償責任。 是以，夫或妻之債權人得自由選擇先就共同財產或債務人之夫或妻一方之特有財產請求清償，以保障其權益（第1034條）。 祭祀公業子孫繼承權通稱為派下權，所謂派下權是指身分權與財產權的集合，依據當時台灣民事習慣，係以男系繼承為主，無男系可繼承者，冠本身家族姓氏的未出嫁女子、養子女或招贅婚所生男子，亦有派下權，其認定依私權自理原則，由祭祀公業內部自行依規約或共同決議方式加以認定，政府主管機關原則上不介入私權之認定。
查系爭土地遭系爭占用戶占用多年，杜祖誠收取之租金，甚至不敷支付稅金，共有人對該土地無法充分使用收益，為促進土地利用，出賣該土地以消滅共有關係，上訴人並可分得對價，非屬不利，然勢須處理系爭占用戶之拆遷問題，否則難以覓得買主，杜淑純4人乃委任陳景聰2人統包處理仲介出賣該土地及系爭占用戶拆遷問題等情，為原審確定之事實。 則陳景聰2人因處理系爭土地遭占用之問題，與系爭占用戶全體達成拆遷補償之協議，排除系爭土地被占用之情形，而保全、增加該土地之價值，並順利覓得買主林元輝，以促使該土地之有效利用，自屬共有物之管理行為。 原審據此認定陳景聰2人非僅一般土地買賣之仲介，上開仲介費及系爭占用戶補償金之支出，均屬共有物之管理費用，非出賣土地之之必要費用，既經杜淑純4人以應有部分合計逾2/3同意行之，上訴人自應按其應有部分分擔上開管理費用，而未論述土地法第34條之1第3項規定之適用問題，並無不當（最高法院107年度台上字第1262號民事判決）。 按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第828條第3項定有明文。 但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，為民法第821條所明定。
簡單來說，就是共有人在共有物尚未分割的狀態下，為了使用上的方便，成立一個對共有物「分別管理」的契約（換個角度想，就是讓對方幫忙管理自己的應有部分）。 公同共有處分多數決 不動產所有權的型態除了最常見的單獨所有外，「共有」也是一種普遍存在的類型，也就是一個不動產的所有權由數人共同享有之意，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分，又稱為「持分」。 共有在民法上可分為「分別共有」及「公同共有」，這裡所要討論就是「公同共有」關係。
公同共有處分多數決: 共有土地怎麼賣？律師解析《土地法第34-1條》與共有人之「優先承購權」
為了促進土地效益，土地法特別規定了土地的共有分割需採用「多數決制」，因此在土地法第34條之1的規定中，如果要進行共有物處分，就需要得到超過 1/2 共有人的同意，且共有人合計的土地數量超過 1/2 ；或是贊成的人數所合計的土地數量超過 2/3 ，則不需要考慮同意者的占比人數。 「 公同共有 」代表這一共有物的所有權「並未按照比例」進行劃分，且不存在像分別共有中每個所有權人擁有不同比例不動產的概念。 最常見的公同共有不動產情形就是「遺產繼承」了時，在分配完遺產前，各個繼承人之間並不存在所有權比例劃分的概念，因此遺產便是處於公同共有的狀態。 共有人如採用民法第820條第1項以「多數決」的方式同意管理，此為「分管決定」，少數不同意或未表示意見者，仍受此「分管決定」的拘束。
要特別注意的是，民法所規定的「共有」其實有2種：「分別共有」和「公同共有」，但前述所討論的「應有部分」，只會出現在「分別共有」的關係中。 依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一物，就是公同共有人（民法第827條第1項）。 A：在土地分割時，可以在分割協議書上協商合適的分割方式，避免房子需要額外分割的情形，當然也可以在分割協議書上約定地上建物的租賃權。 綜合考慮後，委員會將擬制一份協議分割方案，如無人起訴反對，則該方案就會被默認接受，需依調處結果進行登記；但若有反對意見出現，那各所有權人則皆可在調處結果通知後的 15 日内起訴，訴請法院進行審理，此時調處結果就等同失效，接著就會直接進入「裁判分割」的階段。 《土地法第34-1條》的立法目的，主要是在解決土地或房屋在共有狀態下容易產生的僵局，並促進其經濟效用，實務上，土地或房屋的共有人間經常產生糾紛，導致家庭失和，甚至對簿公堂，如果共有人間對於土地或房屋的利用難有共識，建議與律師討論是否向法院提起「分割共有物之訴」，以解決共有狀態的僵局。
公同共有處分多數決: 共有管理
講白一點，「共有」其實是指共有人對共有物的「全部」，有一定比例的權利，而不是對共有物的「某一部分」才有權利。 大家可能會想知道，當我們跟別人共有土地、建築物或其他物品時，究竟這東西的哪一部分才是屬於自己的呢？ 稅捐稽徵法第19條第3項修正條文於100年7月1日施行後，關於納稅義務人為公同共有人時，其繳款書的送達方式已作大幅修正，對於未辦繼承之公同共有案件，稅捐稽徵機關於繳納期間除將繳款書連同核定稅額通知書送達公同共有人中之一人外，並同時會將核定稅額通知書送達其他公同共有人，以保障各公同共有人權利。 依照大法官的裁定，儘管部分共有人擅自將不動產移轉過戶給第三方，那另一部分共有人即便反對出售，也沒有權利對抗該買賣而主張交易無效，不過未被通知的共有人仍保有起訴其他共有人的權利。 但是在一些特殊案例中還可能出現需要將土地「先合併、再分割」的操作，這種情況大多發生在「處理多宗共有土地分割」時會遇到，這就是所謂的「 合併分割 」。 若為了省事採用「公同共有」繼承，由於沒有明確公示誰的持分是幾分之幾，事後就會衍生許多麻煩。
因此共同人得依上開方式進行防止共有物滅失、毀損或價值減少之保存行為，並可以增加共有物之效用、收益等提高價值之行為。 公同共有處分多數決 在「公同共有」的狀態下，並不像「分別共有」會進一步去區分每個共有人各自擁有多少比例[10]。 公同共有處分多數決2025 再以前述X跟Y一起出資買下一間售價1,000萬元的透天厝為例，如果這次是由X負擔800萬元、Y負擔200萬元，2人就說好：X對透天厝有80％的權利，Y只有20％的權利，並依照這個約定到地政事務所辦理登記。 如此一來，X所持有的所有權狀上就會記載X對透天厝的權利範圍（也就是應有部分）是4／5，而Y的所有權狀則會記載Y對透天厝的權利範圍是1／5。 應有部分俗稱「持分」，用來指稱「對共有物持有多少的比例或權利」[2]。 例如，前述一起購買不動產的X和Y，如果雙方各出一半的錢，並約定每人對不動產均有50％的權利，這就代表各自的應有部分是1／2。
公同共有處分多數決: 三、「共有」的2種類型：「分別共有」和「公同共有」
按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。 所稱管理，係指共有物保存、改良、利用等行為，以保全或增加共有物價值、促使共有物有效利用，此與共有物之處分行為（民法第819條第2項、土地法第34條之1第1項規定）不同。 又共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各共有人按其應有部分分擔之，亦為民法第822條第1項所明定。