在一九九七年後，香港政府對房地產政策作出多項改變，對多項樓房的設施減免地價，故現時新樓房幾乎一定附有一些計入「實用面積」的設施，包括「窗台」、「露台」等。 由於該等設施不能完全被利用，因此即使有相同的「實用面積」，新樓房的內攏面積亦總較舊樓房的小，此現象俗稱為「發水」。 於約1980年，屋宇署發出作業備考，容許發展商設置最深50cm的窗台。 本會環保觸覺訪問了多位建築及規劃界人士，可能由於年代久遠，仍未能得知當年為何有這安排。
- 根據《建築物條例》，規定環保露台面積不能超過5平方米，其後政府又加入工作平台，准許新建私人住宅在廚房加設不多於1.5平方米的工作平台，作為擺放洗衣機及晾衣等之用。
- 實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。
- 購買二手樓前可預先到網站作參考，留意網站上的服務並不包括村屋在內。
- 實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積，訂立實用面積是為了以統一量度標準，讓置業人士更清楚實際可用面積。
- 本文介紹「實用面積」的定義及量度計算方法，以及標準價單的相應表述方式。
- 黃大仙區的鑽石山@中原樓市片區，區內共1,870個私人住宅單位，涉及人口共39,780人。
- 然而，部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂，是否計入實用面積，則要視乎是否有法律文件，列明只供該物業業主使用。
條例的實施，不會出現某住宅物業應以那一個版本計算「實用面積」的問題。 樓宇實用面積2025 條例訂明的「實用面積」定義與當局在二零零八年十月十日統一了的一手住宅物業「實用面積」的定義大致相同。 不過，條例下「實用面積」的定義釐清了一些細節上的地方，例如住宅物業牆壁的裝修物料的厚度不能算作牆壁的一部份等。
樓宇實用面積: 空間面積計算表
樓價貴，令納米盤應運而生，香港人只好接受狹小的居住空間，想擁有更大的住宅空間，或需要尋找一些舊區盤源，或較遠的住宅區，即上千居尋找各區筍盤。 本人已查閱貴公司的 私隱政策 和 收集個人資料聲明 ，並同意貴公司使用本人於此所填寫的個人資料作直接促銷。 至於合資格的住宅佔用人，無論他們接受現金補償或安置建議，均需辦理有關手續，以領取搬遷津貼╱特惠補償，或參與配屋的安排。 市建局委託的兩家測量師在評估有關物業的市值時，除了考慮一般因素之外，有需要時亦會考慮差餉租值、物業的位置和周圍的環境等因素。 凡屬於此類天台的居民，需待本局購入整幢大廈的業權或政府收地後，本局才有正式法律地位加以處理。 市建局盡力確保整個抽籤程序以至估價工作能夠公平和公開地進行。
為進一步了解窗台對普羅大眾的影響，以及增加互動元素，特設有獎遊戲，共有三部份，歡迎參加其中一部份或全部。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。 他表示，製圖比較是因為不少香港人尤其是第一次買樓的人，看示範單位時都感到眼花撩亂，未必能夠理解到一間屋的大小，所以借用大家常見的事物作「比例尺」，凸出地價和租金的高昂。 樓宇實用面積2025 近年住屋租金和售價節節上升，他憶述2007年在香港大學附近的山道，租用一個兩房約500平方呎的單位，只需6800元，現時租金已遠遠不只此價。 唔係講笑，有數得你計，門口到露台剛好是5米，正正和車位一樣。
樓宇實用面積: 呎價1.4萬 發展商稱「開心價」
由2013年一月一日起，本港地產代理處理二手住宅物業買賣或租賃時，須向客戶提供單位的實用面積，正式進入實用面積計價的年代。 統一後的「實用面積」是指單位的面積，以及露台和工作平台（如有）的面積的總和。 至於物業的其他地方面積，例如窗台，則會逐項列出，但不包括在「實用面積」之內。 團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺認同政府在初期應訂立一個較保守的最低單位實用面積要求，在供應穩定後才逐步加大目標，最終實現提升人均居住面積的理想。 但他表示，「納米樓」的出現是由於房屋供應不足，樓價不斷上升，發展商為了遷就市民負擔能力而將單位愈建愈細。 今次訂立最低單位實用面積要求只能治標，長遠治本的方法還是要增加房屋供應以穩定市場。
由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。 而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 再者，根據《一手住宅物業銷售條例》，條例有列明「實用面積」定義，是包括樓面面積，包括露台、工作平台及陽台。
樓宇實用面積: 實用面積計唔計埋露台？
（香港文匯報記者 顏倫樂）本港近年「納米樓」盛行，單位面積不足200方呎的新盤比比皆是，甚至出現128方呎的「驚細」奇則。 中央亦高度關注香港房屋問題，曾明確提到希望香港未來能告別「劏房」、「籠屋」。 為計算補償和津貼額，以及確定何人符合資格領取該等款項或獲得安置，政府會在刊憲當日，委托市建局派員到尚未成功收購的物業單位進行登記調查，以確定各住戶所佔用的面積及搜集資料。 本局會按個別情況，基於體恤理由及有關物業的實際用途而作出決定。 按照市場慣例，市建局與有關業主在簽訂買賣協議時，市建局會向業主支付一成的訂金。 一般來說，雙方會在簽署正式買賣合約後一個月左右，簽署正式物業轉讓契。
樓宇實用面積: 公共區域
因此，我建議買賣樓宇時，除了要知道實用面積外，還應該參考樓宇的「地權面積」。 「地權面積」不難計，只要那土地面積乘以地積比率，再以每個單位的實用面積比例去分攤就是了。 土地上能興建多少面積的樓宇，並非地產商可以自行決定的，而是受到城市規劃與土地最初批租時的條文所制約的。 這種限制在香港稱為地積比率，即土地上可建樓宇的面積與土地本身面積的比率。 譬如，土地本身的面積是一萬呎，而土地上可建的樓宇面積是八萬呎，那這塊土地的地積比率就是八萬呎除以一萬呎，等如八倍。 我把按地積比率推算出來的可建樓面面積，稱為地權面積。
樓宇實用面積: 發展商是否只可以以「實用面積」標示一手住宅物業每平方呎售價？
這些因素當然是一個樓盤的成功關鍵，而且是市民置業考慮的條件。 樓宇實用面積 不過在香港就出現奇怪的現象，發展商往往以高實用率和高投資回報、高升值潛力來作為賣點。 反而樓宇的舒適度、採光度、通風度往往是次要的資訊，甚至隻字不提。 在沒有興建「露台」及「工作平台」下，發展商在該10%發水框架下也獲取了超過30,000呎的寬免，當中佔比最多同樣是「住宅康樂設施」的15,409呎、其次為「非結構預製外牆」12,503呎。
樓宇實用面積: 二手樓實用面積資料
發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。 由於香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。 因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 在香港，私人發展項目的設計及建造須受《建築物條例》規管。 在審批圖則時，若干總樓面面積可根據《建築物條例》及附屬規例不予計算或予以豁免。
樓宇實用面積: 露台計入實用面積
計算方法是 將某段時間內屋苑的成交量除以屋苑單位總數得出的百分比。 簡單而言，從圍封該物業的「圍封牆」外部計起，從該牆壁的外部開始量度，其厚度亦會計算入住宅物業的樓面面積，換言之，厚柱與主力牆是要付費購買，卻用不到的空間。 不過，如果單位的牆身是分間開毗鄰的單位，牆身的價值毗鄰單位就會分擔。 私人住宅物業（鄉村式屋宇除外）的差餉及 / 或地租繳納人可使用物業資訊網的「個別繳納人的物業資料（面積及樓齡）」免費服務，查詢物業的實用面積及樓齡。
樓宇實用面積: 服務評價
不用去示範單位了，落街看看兩個平排的車位，你就知道一個一房單位有多大了。 政府不久前公布簡約公屋選址，究竟港、九、新界位置在哪? 今次《和你搵盤》鎖定15,000元的租金預算，看看九龍市區有何選擇，其中一個更是谷友業主盤，馬上跟大家一起看看。 假如你還未有特定的室內設計想法，可以上Toby 一站式平台查看超過4686個室內設計範例和室內設計圖庫，獲得一些設計靈感。
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文件記載的數字以平方米顯示，故再乘以10.764才等於平方呎。 例如文件顯示實用面積為95平方米，便等於約1022平方呎(95 x 10.764)。 新加坡Urban Re-development Authority已指出窗台並不是一項有利環保設施，並使整個建築物體積增加，更容易因大量太陽光進入屋內而導致室內氣溫上升。 而在宏觀方面，建築物附設特大窗台會使整個建築物體積增加，令到城市觀感變差。
樓宇實用面積: 開啟資源中心的子選單
留意夾附於買賣合約的圖則，該圖則會顯示所有售予你的物業面積。 訂立臨時買賣合約時，你須向擁有人（即賣方）支付樓價5%的臨時訂金。 物業資訊網發放的資料，乃取自差餉物業估價署的物業資料庫，該資料庫主要為評估差餉及地租而設。
樓宇實用面積: 開啟我們的服務的子選單
數年後，發展商陸續將窗台所佔的面積計算入賣樓時的建築面積，置業人士就由當時開始需要真金白銀購買窗台，發展商利潤大大提高。 然而，現時市場上所有出售的一手住宅物業，都必須按《一手住宅物業銷售條例》（下稱《條例》）所訂明的實用面積進行銷售。 由房委會興建及銷售的資助房屋（包括居屋和綠表置居先導計劃單位）亦按同一準則計算實用面積。 一般住戶量度家居的樓面面積，會著重於圍封牆內所包含的面積，量度至外牆或分隔牆的內表面。 這種量度方法，建築行內一般稱為室內樓面面積 或內部樓面面積。
香港置業
屆時市建局會交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續。 若果業主有特別困難，希望本局在交吉期方面作特別安排，他們可向本局提出要求，本局會按個別情況酌情處理。 為免影響項目的實施進度，本局原則上希望物業交吉能夠盡快完成。 此類天台的業權獨立於其他單位，並可作轉售，而交易紀錄會在土地註冊處登記。 無論是出租抑或空置，其業主均可得該天台的市值（其天台的僭建物或租金收入，均不會計算在內），另加該天台市值的百分之十作為特惠津貼。 「實用面積」的定義，是根據香港測量師學會於一九九九年三月制訂的《量度作業守則》作為標準。
樓宇實用面積: 建築面積
出租及空置物業的業主則可獲其物業的市值及補助津貼。 在編製過去年度的落成量時，估價署會將A類單位細分為實用面積少於20平方米（約215平方呎）和實用面積為20至39.9平方米（約215至429平方呎）的單位。 解除的押記及按揭只會在「全部」業權資料的電腦土地登記冊上顯示；尚未解除的押記及按揭都會在兩類電腦土地登記冊上查閱得到。 實用面積包括「不實用」的以外牆起量度的牆壁厚度面積。 因此，內攏面積（可鋪地毯面積 Carpeted Area）才能真正反映室內的可用面積。 如果你正籌備資金做業主，可以用使用Junto新盤篩選，查找不同樓價、發展商、間隔、位置的可回贈心水新盤。
樓宇實用面積: 成交記錄
根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理應從兩個訂明來源其中一處取得住宅物業的實用面積。 第一個訂明來源是差餉物業估價署（估價署）所提供的實用面積。 除了地產代理外，市民也可以自行透過估價署的「物業資訊網」服務，取得大部份二手住宅物業的資訊，從中查閱有關物業的實用面積。 由於窗台離地面超過50cm，置業人士需要發揮極大智慧善用該空間，並出現窗台成為睡床一部份的香港獨有奇怪現象。 發展商以香港測量師學會量度作業守則的面積定義，把實際窗台面積分拆為兩部分，50cm深的窗台會計入窗台面積並以建築面積出售，同時把其餘30cm深的預製組件窗台計入實用面積。 售樓書所顯示的窗台面積數字，只是該50cm深的面積，和實際現場度尺的80cm深並不相乎。
樓宇實用面積: 開啟媒體廊的子選單
在訂定重置單位的呎價時，本局會委託測量師搜集並分析重建項目區內的物業成交個案，以訂定以七年樓齡為基礎的重置單位呎價。 測量師將假設重置單位位於樓宇中層、座向一般和並不享有海景，並以此原則就物業成交時間、樓齡、座向、樓層、質素、面積、交通及環境等因素進行調整，以訂定重置單位呎價。 在進行簽署物業買賣合約前，市建局職員會到收購物業單位內拍照、繪畫物業單位草圖、核實有關租約及所有居住者資料。 雙方經律師進行簽署正式買賣合約後，市建局會交付訂金。 過去五個曆年（即二○一二至二○一六年），實用面積少於20平方米及實用面積為20至39.9平方米的私人住宅單位，按區議會分布的落成量載於附表一。
如天台上有搭建物並作出租之用，而業主又以不交吉方式出售，有關租戶可獲得的現金補償或安置與樓下單位租客的準則相同。 在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 樓宇實用面積 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。 市建局在落實重建計劃時，會發信予業主查詢其物業是否空置、自用或出租，並進行實地調查。 按物業當時的使用狀況，市建局會正式發出收購建議予業主考慮，並商討收購事宜。 由五、六十年代至八十年代，部分屋苑都設有露台，如沙田第一城的千呎大單位，以及碧瑤灣等豪宅。
樓宇實用面積: 政府租契及大廈公契
Case 2, 個發展商將個牆起正常啲佔2呎,但其仍需要在公用面積起厚主力墻，且不能算實用面積賣，而case 1發展商不需要在公用面積起厚主力墻，因厚主力墻在室內。 曾經有谷友跟我們反映，在購入新盤樓花後，他根據樓書平面圖標示的空間面積訂造傢俬，由於房間空間狹小，所以傢俬的擺位也只能用盡整個房間的闊度。 然而，當入伙後要組裝傢俬，卻發現實際闊度較樓書標示的少一至兩吋，最終要委託裝修師傅將傢俬木板削平。 Toby 提供免費報價服務，只要於平台上簡單回應數條問題，即時為大家免費提供3間裝修公司報價，讓大家能輕鬆格價自由選擇合適的裝修公司。 實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起，包括圍封牆的厚度面積，但不包括牆面裝修物料。 換句話說，並不是所有實用面積空間，都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。
順帶一提， 差估署提供各類型物業的統計資料，包括售價及租金指數，落成量、入住量及空置率等，按實用面積、地區或樓齡劃分，決定入市前宜作參考。 此份文件可透過土地查冊取得，從中找出物業的實用面積，可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供，但一定要是首份轉讓的買賣協議。 現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積，但你知不知道有多少是可使用空間 ? 由於實用面積只計算單位室內連露台及工作平台的面積。 窗台以及每戶攤分的公共空間面積也不會計算，因此更能反映單位的可用性。
當局會密切留意市場情況，在有需要時考慮採取適當措施，例如在出售個別住宅用地時，透過賣地條款施加合適要求。 因此，買家應要求業主提供該等費用的最近期單據並加以查核。 實用面積包括了用不到的牆身厚度面積，若牆身用作分間兩個單位，該牆身的厚度面積會由兩個單位平分。 通常樓層越低的樓宇，牆身造得越厚，內攏面積自然越少。 肉眼所見的窗台的深度為80cm，但計算面積時是分開兩部份計算。
樓宇實用面積: 裝修案例
私人發展項目如撥出地方用作公眾通道或交回土地作街道擴闊用途，亦可獲批予額外總樓面面積。 實用面積指該住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積： 露台； 工作平台；以及 陽台。 實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積，即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。