法官認為，發展商在公契上留給自己一個權利，去使用外牆來興建招牌或廣告，但卻要求其他業主一起負責維修外牆的費用，明顯不公平。 違反公契後果 其實【建築物管理條例】第34H(1)條的作用，正是在這種情況下，用來保障其他業主的權益，因此裁定發展商敗訴。 違反公契後果 區域法院-民事訴訟2007年1121號個案，申請人為禾塘咀街85號某大廈地下某單位之業權人，他向法庭提出申請，要求法庭頒令，宣布他可以在大廈地下外牆開設一道新的門口，並宣布被告人(該大廈業主立案法團)就該工程提出的反對無效。 法團則反對申請人的申請，並要求法庭頒禁制令，強制申請人拆除他私建的門口及恢復外牆原貌。
管理費是按大廈公契的業權份數計算，所有業主包括未售清所有單位的地產發展商，都須依時繳交所佔業權份數的管理費。 大廈長久缺乏修葺，可能導致發生樓宇倒塌危機(如2010年1月29日馬頭圍道一幢樓宇倒塌事件)，或會因石屎剝落造成意外危險，而大廈內的機電及消防設施都須保持良好狀況。 大廈的維修須依據「大廈管理及維修工作守則」進行，維修範籌包括樓宇結構、消防裝置、水管更換、電力檢查、升降機檢查、斜坡修葺及外牆滲漏工程等。 法官相信前任主席以為當日會議無效，才繼續以主席身分發出會議議程及通告，而現時並沒有證據顯示前任主席和司庫在本案裁決後，會拒絕交出所有屬於該法團的文件和物品，以及會繼續以主席身分發出會議議程和通告。 違反公契後果2025 法庭頒令，第二答辯人須在本命令頒下的一個月內，把該側巷內所有僭建物移除，包括伸縮帳篷連所有雜物及鐵閘；禁制第二答辯人使用該側巷作私人用途；及第三答辯人須在本命令頒下的一個月內，將該外牆建築回復原狀。 有一些承辦商以低價投標工程，中標後才附加很多工程項目費用，結果令全體業主多花冤枉錢。
違反公契後果: V. 違反買賣合約的後果
若主席的職位出缺，法團可由管委會委員當中委任一位召集人召開業主大會，藉業主大會進行填補，其任期直至法團換屆為止；或由管委會餘下的委員當中，藉管委會會議委任一人填補該空缺，直至下一次法團業主大會為止。 根據該公契，整個前座包括地下樓層及地下下層樓層都屬一間名為「僑發」的業主所擁有，而僑發為該大廈的大業主。 1986年時，僑發將大廈的日常出入口改動，將甘雨街的出入口封閉了，改在和風街開了一個出入口，有關的改動亦獲屋宇署批准。
- 申請人是由曾任管委會成員的崔女士代表作供，而法團則傳召了在2012年7月上任的法團主席戴先生作供。
- 釘契並沒有時間性，所謂解除「釘契」亦不是將原有文件從物業紀錄冊上刪除，而是再登記另一份文件了結事情，所以證明文件一日未有登記，查冊中所看到「釘契」仍會是未解除，拿文件到田土廳登記並不一定須要經律師，但為免出甚麼差錯影響日後出售物業，找個熟悉物業買賣的律師處理會較有保障。
- 高等法院上訴法庭民事上訴2012年第168號個案，申請人是長沙灣道275至277號某大廈業主立案法團，法團指答辯人在未取得批准的情況下非法佔用該大廈入口樓梯左面的公用地方，更安裝鐵閘及放置工具。
- 其後，法團指該車位新簷篷屬違法僭建物，拒絕支付建造新簷篷所須費用，及指管理公司誤解法團指示。
- 根據條例第21(1)款，管理委員會須釐定業主就某段期間根據第20條設立並維持的基金繳付的款額後，其後再根據該條例釐定的任何款額，均不得超過相當於根據該條例釐定的前一款額的150%之數(1.5倍)，除非該款額由法團藉業主大會通過的決議批准。
大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？ 違反公契後果2025 按香港的訴訟制度，Uniland 違反公契後果2025 對上述的判決，可在判決後的14天內上訴。 關於玻璃窗及玻璃幕牆的用料、設計和建造，都受【建築物（建造）規例】所規管，屋宇署亦有制訂相關的「幕牆、玻璃窗及玻璃牆系統」APP-37 及「鋁窗」APP-116 兩份作業備考，為業界人士提供清晰的設計和建造指引。 近年，地產發展商為減輕建築成本及增加利潤，在建築設計方面下功夫，浴室內不再安裝窗門及抽氣扇，只安裝中央抽風系統。 「釘契」不一定是業主欠債所致，僭建是最常見的引致「釘契」原因，當屋宇署發現物業僭建時，便會發出清拆令，要求業主在指定期限內清拆僭建物，而清拆令會註冊於土地註冊處，當為物業查冊時便會發現，也即是釘契。 公契通常是由發展商與大廈的第一名買家簽訂後生效，並且對後來的所有買家同樣有約束力。
違反公契後果: 違反公契後果: 大廈公契限制多，業主無得反對？
紀錄表上顯示轉移至答辯人的文件包括2016年1月1日至2017年11月30日的資產負債表和收支報告及2011年至2016年的核數報告，但沒有提供帳簿和帳項紀錄。 由2020年7月4日至2021年6月7日期間，就該棚架接獲的書面投訴總共53宗，包括阻塞行人通道、造成衛生污染情況、阻塞道路、阻礙地舖運作、阻礙大廈外牆、將公眾地方包括電話亭據為己有等等。 第四受影響人黎先生亦指出，該棚架長期霸佔行人路，妨礙行人，特別是阻礙需要進出位於該處的幼稚園及老人院的人士，為他們做成不便。 從相關相片亦清晰可見，該棚架霸佔及阻塞行人路及車路，毫無疑問已影響了公眾使用權利。
- 環境局局長邱騰華在啟用儀式上表示，「分類回收桶」適合不同建築物和地點的需要，並會派發至指定的回收點。
- 暫委法官葛倩兒指出，公契訂明業主改建大廈表面、外牆或結構均須取得法團書面同意，而屋宇署只會考慮建築物的結構安全而批准改建申請，因此即使當局同意，亦不得凌駕於公契條文。
- LACO CM No.64，對大廈公契的制定有詳細的指引，可供大家了解現行制定大廈公契的細則。
- 法團亦於2010年6月18日向答辯人發出一個月的通知書，要求他遷離該公用部分。
- 如未能出席，業主應委派值得信任的人，代表其投票；及 3)
- 就算管理公司沒有根據「分公契」收取代理人費用，這是管理公司與1樓商場業主之間的事。
審裁處認為法團在4項訴訟中是有合法身分提出訴訟的權利，答辯人所提出的反對論點並不成立，申請人身為業主立案法團，是有責任及權利去執行有關涉嫌違反公契的行為。 崔女士指稱，戴先生在2012年7月30日的業主大會上(730業主大會)，當選為管委會主席，但當時戴先生並沒有在會場內。 崔女士認為，根據該條例附表2的規定，當選的業主必須在會議上才可獲委任，由於戴先生沒有出席730業主大會，其委任屬無效，故此要求法庭頒令戴先生的主席委任無效，亦引伸戴先生以主席名義的所有行事也無效，這包括簽署將申請人單位作押記令的做法同樣屬無效。
違反公契後果: 物業陷阱大起底（一）釘契樓
在已完成的個案中，18幅私人農地因業權人多次遭警告後仍未清拆違契構築物，該署根據《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》重收；905幅的業權人在該署採取執管行動後自行清拆違契構築物，另27個地段則由署方安排清拆。 貸款產品比較頁面顯示的實際年利率及每月還款額是根據閣下所輸入的資料而作出之估算。 (事件2)事發十多年後，於2008年8月10日，嘉禾大廈同樣發生五級大火，火警集中於閣樓和1樓夜總會，據知夜總會內沒有安裝消防花灑系統，有些單位的消防設施曾被改裝，而發生火警的樓層並無防煙門間隔，於是形成煙窗效應，濃煙迅速沿樓梯向上升，使整座大廈充滿濃煙。 (1) 自有關訴訟權在官方方面產生的日期起計滿60年後，官方不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生而官方是透過該某人而申索的，則官方亦不得在該訴訟權在該人方面產生的日期起計滿60年後提出收回土地的訴訟。
違反公契後果: 違反大廈公契後果6大優勢
不論業主最終是否成立法團，召集人須在證明書發出後的60天內，把有關的業主紀錄歸還所屬地區的民政事務處。 根據【2007年建築物管理(修訂)條例】，在業主會議上斷定某個決議是否獲得「過半數票」通過時，毋須理會沒有出席的業主；毋須理會出席會議而沒有投票的業主；毋須理會空白或無效的票；及毋須理會棄權票，只須計算出席並已投票的有效票總票數，以「過半數票」通過決議。 法團的3位委員會成員以証人身分作供，指出第1號升降機的習慣使用的安排，早在該大廈於1999年進行升降機更換工程前已如此，而該更換工程及繼續原來的使用習慣的安排，亦為當時該法團所召開的業主大會所通過，無論如何，該項安排是法團的決定，不是主席或法團的其他個別委員的決定。 雲峰大廈共4座，每座20層，每層兩個單位，而每座之20樓連天台共佔1/163份不可分割業權份數，共同繳交一份管理費。 案中的天台僭建屋自1990起由20樓業主出租予租客葉先生，而天台僭建屋之水和電均由20樓供應。 1997年8月，案中的20樓業主經分契後，轉讓其天台業權予其租客葉先生，將1/163份中的1/5份歸予天台。
違反公契後果: 物業遺產9大好處
土地審裁處2015年第15號個案，申請人是九龍界限街188號4樓的業主，而答辯人是界限街 號及品蘭街5-7號業主立案法團。 申請人在2015年1月24日提出多項申索的申請，當中涉及法團成立的有效性。 申請人是由曾任管委會成員的崔女士代表作供，而法團則傳召了在2012年7月上任的法團主席戴先生作供。 法團提出申請要求答辯人拆除另一個伸出馬頭圍道橫放，面積比較細小的廣告招牌及其支撐金屬架。
違反公契後果: 大廈公契及業主立案法團
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違反公契後果: 違反大廈公契後果: 業主應如何監查物管？
由管委會填補空缺可以更快捷地委任管委會委員，以確保管委會和法團運作順暢。 如空缺由管委會填補，則管委會須一如作出其他決定一樣，藉由出席會議的委員以過半數票通過的決議作出委任，獲委任填補空缺的人的任期只會直至下一次法團業主大會為止。 如果由法團藉業主大會進行填補，獲委任填補空缺的人，其任期會跟其他在任的委員一樣，直至管委會換屆時全體委員卸任為止。
違反公契後果: IX. 大廈公契及業主立案法團
此外，法團是在籌備2017/18年大維修時才實際知悉該些排污設施的存在，即使法團知曉有關問題，多年來法團因疲於應付其他有關該大廈的迫切問題下，未能即時籌備資金、人力及物力來處理該些排污設施，所以也不應構成默許。 法官裁定不論是去水喉或入水喉，答辯人所安裝的喉管均沒有法團的書面批准，違反了該公契及該條例的條文。 答辯人曾多次要求前任管理公司交還該屋苑的文件，但在2018年7月31日的交收過程中，前任管理公司仍然沒有將其餘文件，包括申請人現時所需的帳簿和帳項紀錄交還給答辯人。 答辯人於2018年2月1日才接手成為該屋苑的公契經理人，而申請人現時要求的文件是有關2012年1月1日至2017年12月31日的文件。 在2018年1月31日，前任管理公司與答辯人進行該屋苑管理交接並準備了一份詳細該屋苑交接文件紀錄表。 在雙方代表律師行和答辯人的代表及該屋苑的業主委員見證下簽署交接的文件紀錄表。
違反公契後果: 違反公契後果: 物業陷阱大起底（一）釘契樓
審裁處同意兩個廣告招牌的情況十分類似，所以不會重複剛才處理另一項廣告招牌的理據，認為這個橫放伸出馬頭圍道面積較細小的廣告招牌，同樣違反大廈公契條款。 審裁處亦同意法團的論點，認為有關廣告招牌體積十分龐大，改變大廈的外觀，亦由於該廣告招牌及其支撐金屬架有在大廈外牆以螺絲方式穩固，明顯已經對大廈結構造成改變，甚至損壞。 審裁處同意發出有關禁制令要求答辯人移除在面向馬頭圍道答辯人單位的平台上與大廈外牆平衡的廣告牌及其支撐金屬架。
違反公契後果: 大廈公契限制多，業主無得反對？
在2010年11月29日，申請人已經完成工程，並證實收到該合同全部工程費用，但申請人在2010年12月8日再發報價單給黎先生，要求他補回一共14項免費工程的工料費，當中涉及狗臂架及三角防水線的口頭協議。 法團主席周先生指，曾邀請申請人出席會議解釋該報價單，但申請人在2010年12月13日致電給當時的大廈管理員區先生，表明不會出席會議解釋，也不再追討該報價單上的工程費用，區先生為免申請人出爾反爾，於是將該電話內容作了一個書面記錄。 法團的兩位證人又向法庭指出，管理費包括清潔費，但法團與清潔公司的合約只包括整幢大廈的一般清潔，並不包括每天清理地舖商戶的商業餐飲廢料，事實上，其他商戶都自行處理廢料或聘請清潔工人處理。 法官接納法團與清潔公司的合約並不包括每天在天井處理商業廢料，而是每星期清理一次。 法官亦接納法團一直要支付額外的清潔費，去處理答辯人每天在天井丟棄的商業廢料。 法官認同法團的兩名證人所說，自2008年才開始發出勸喻及口頭警告，於2008年9月20日發出書面通知，警告答辯人假如不立刻停止把商業廢料丟棄在天井，會從2008年10月1日開始向他收取每月600元的額外清潔費。
業主在同一時間有太多選擇會無所適從，亦不利議決過程，若在可行的情況下，最簡單的方式是每一項決議都只有兩個選擇，贊成或反對、方案A或方案B，這樣就容易在會議中以「過半數票」通過議決案。 答辯人提出應以用者自付的原則來分攤管理支出，但在結案前，地舖業主放棄這個爭議。 違反公契後果2025 由於答辯人不能顯示預算案的制訂不當，法官裁定法團可以基於2008年至2011年的預算案，向答辯人收取管理費。 答辯人於2003年買入該單位後，屢次接到命令要清拆僭建物，她每次都遵從命令將僭建物拆掉，但拆掉後又重施故技，再次搭建僭建物，導致建築事務監督其後的執法行動，這就解釋為何外牆有多組入牆螺絲釘，有這麼多洞和破損。 法官只須裁定，這個項目是否屬於該大廈公契中的支出項目，及所預算的金額是否合理。 預算案是以整座大廈的支出作預算，地下4號舖的業主也需要負責管理費，地下4號舖部份由管理處佔用，部份用作扶手電梯的出口，至於法團是否要負責地下4號舖的部份管理費，這並不是本案所需處理的問題。
違反公契後果: 大廈公契可否修訂？
2008年11月25日，大埔富善村善雅樓一名婦在高層搭乘升降機下樓時，突然聽到異聲，於是急忙按停，立即從14樓離開升降機，升降機隨即急速墜落地面，損毀不堪，該名婦人及時逃生。 調查報告顯示，肇事升降機的8條纜索，有7條折斷，根據機電工程署的紀錄，該部升降機曾於年初進行過年檢，但仍然發生意外，事件值得業主關注。 法團招標升降機保養和維修工程合約時，應邀請有聲譽而合資格的升降機公司承投服務。 違反公契後果2025 在大廈正式訂立公契開始，地產發展商須就未售出的單位繳付管理費，如同個別業主一樣，須共同承擔大廈有關份數的管理開支。
無論如何，假如申索陳述書內容屬實，法團已違反大廈公契或相關法例下的維修責任，必須承擔法律後果。 就升降機的使用權爭議事項，完全取決於該公契第3(e)條的詮釋，公契第3(e)條條文指出，只要非住宅業戶支付了公契附表3內應付的管理費，便可享用升降機的設施。 法官認為，非住宅業戶只須支付了相關的管理費後，便可享用升降機的服務，並非如申請人所指，因非住宅業戶無需支付升降機的維修費用，故此不能使用升降機。 法官認為譚女士在購入6號地舖時，視該通道屬店舖的一部分，根據譚女士的證供，她是獲得發展商的特許使用權而佔用該通道，在這情況下，法官看不到她如何存在逆權侵佔的意圖。
違反公契後果: 違反買賣合約的後果
故此法團提出的理據不能成立，由於答辯人未能確立其上訴理據存在合理得直機會，或因其他有利於秉行公正的理由，而應給予上訴機會，其上訴許可的申請被撤銷。 區域法院雜項訴訟2016年第3448號個案，申請上訴有關香港謝斐道121至123號及柯布連道28至32號2字樓至3字樓的外牆附建的一個招牌包括其支架，Kwong Yip Property Co. 土地審裁處2017年第142號個案，申請人是新界將軍澳培成路18號某屋苑第1座21樓某單位之業主及現任該屋苑業主委員會的主席。 根據地契8530號特別條款第13(B) 條規定，經理人須提供一條每天24小時開放的公眾行人通道，並須連接鄰近兩座樓宇。 土地審裁處2018年第3號個案，申請人是荃灣某屋苑的業主立案法團，本案第四答辯人是該屋苑商場的商戶，經營某飯店的何先生。 法團曾於2017年1月10日，入稟土地審裁處，向五名答辯人作出申訴，要求法庭頒發禁制令，強制該五名答辯人清走位於大廈公用地方的雜物或營商用具或招牌廣告（案件編號LDBM 6/2017）。