但最近卻有很多金邊物業代理離場，令幫襯他們的投資者變成「孤兒仔」。 今次筆者會分析一些買柬埔寨物業的真實案例，讓投資者參考，並建議大家投資外地地產項目，特別是未成熟的市場時，最好實地考察了解。 另外一點，在柬埔寨蓋房子的融資其實並不是那麼簡單，因此您才會聽到在金邊發生爛尾樓的狀況，這是因為這裡的建商普遍的規模都並不夠大。
- 買家此時就要考慮好是自己去申請改變用途，還是要求賣家負責。
- 看看現在台北市的高房價與低薪問題，相信您就能多少理解「薪水」的重要性了。
- 甚至在中國市場，他們對於金邊房地產的稱呼為「海外孤兒的孤兒院」。
- 若您只是為了「便宜的房價」或者「房價基期低」的原因而決定購買金邊的話，那我得告訴您一個更殘酷的事情，金邊電梯大樓的價格，我個人認為已經是「20年後」的售價了。
- 再加上村屋交易較私樓疏落，銀行難以準確估價，取態就更加保守，故常出現村屋按揭估價不足的情況。
- PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約 萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約 萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。
- 甲小姐知道後向發展商投訴，但是作為一個外地人而且已簽了合約，發展商根本不會認真處理，最後可能不了了之，唯有自認倒霉。
一些年代較久遠的村屋或會有業權、地權和路權複雜不清的問題，有的可能是集體擁有的「阿公地」、有的則是聯名擁有；有村屋可以不連地權，亦有村屋沒有路權，被私家路包圍。 如果村屋價值為 600 萬元以上，要借足成數，就必須為現樓，而非樓花。 如果村屋太舊，沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件（即「無契樓」），有機會影響按揭批核。 大埔村屋雖遠離市中心，可是區內村屋林立，配套發展完善，有多架專綫小巴、巴士往來市中心及其他地區，即使不駕車乘坐交通工具亦十分方便。 住村屋最大的好處就是能享低密度的居住環境，一天工作後回到幽靜的家休息，自然能真正放鬆。
大埔村屋買賣: 大埔龍尾
我相信隨著城市型態的轉變，願意購買電梯大樓數據在未來一定會漸漸上升，但也看得出來，現今絕大多數金邊民眾還是會購買傳統的排屋住宅（就好比許多中南部居民的住屋習慣vs台北的住屋習慣）的習慣，並不是短期內可以改變的。 會用這個話術來欺瞞客戶的仲介業者，如果不是不夠專業、就是很沒良心，曼谷居民改變居住習慣是經歷了很長一段時間與非常多的「因素」才造就目前的榮景，而這些「因素」在金邊不是沒有、就是遠遠比不上曼谷。 同事甲小姐因為貪平在柬埔寨買了一套公寓，購入前發展商表示是永久產權。
可是瑞凡，這些業者幾乎都成立不到三年，而且又以台北、台中區域的柬埔寨仲介居多，然而時至今日2020年了，當初那些專家跟業者已經幾乎都消失了。 現時金邊市區的電梯公寓，一房售價約90至150萬港幣，這個價格已經可以在曼谷市中心外圍買到開放式公寓; 而金邊市區旁的別墅，每棟售價約30至50萬港幣，還要有好幾間房。 如果本文開頭所述，2014年海外房地產熱絡至今也進入第7個年頭了，台灣的海外置產市場也開始慢慢成熟，許多不肖業者、劣質黑心產品、容易賠錢成為海外孤兒的城市，也都慢慢淡出了市場。 2020年想要投資東南亞房地產的您，應該要選擇品牌信譽始終良好、大量投資者都能夠獲利的城市和產品，這才是最聰明的。 另外，部分在金邊的住宅也開始陸續交屋了，這些住宅不但沒有達到當初宣稱的租金，甚至實際出租行情也接近腰斬的狀況，更別提晚上黑壓壓一片的空屋率了。
大埔村屋買賣: 買家留言
而投資者能夠選擇配置資產的地方很多，這麼多選項裡面對於「買方預算」與「業者專業」要求相對較低的柬埔寨金邊不動產(也就是不少外行人在賣，一堆貪婪者想賭)。 金邊房地產(包含西哈努克港、吳哥窟等地)也在2014年後，成為絕大多數台灣房地產小業者都在主推的產品，是當年大多數台灣投資者相當青睞的地方(當時僅次於日本，勝過馬來西亞)。 But，偏偏台灣人就特別愛買這種產品，還會沾沾自己地告訴自己說：至少我三年已經賺了21%啦（你要他的利，他要你的本）。 等到三年之後您和其他投資們才會發現，金邊的Condo不但沒有讓他先賺21%，很可能要出售的時候還會賠錢，同時也浪費了您3-5年的光陰，錯失許多的機會成本。 在台灣，每個區域的買家或投資者都對於自己的商圈很熟悉，再搭上台灣過去十幾年的房市榮景，基本上只要產品與價錢沒有問題就能夠成交，並且簡單就可獲利。 當時要買到會賠的房子才叫厲害，這就是房地產的趨勢讓人可以輕鬆獲利的地方。
因為仲介沒有收你錢，所以它們對你沒有責任要盡，您只能親自飛去金邊當地，去找那些跟您語言不通的柬埔寨仲介處理了。 選擇投資房地產，最重要的一定是這個產品是不是「夠好」、有沒有「需求」，如果是夠好搶手的熱門物件，即便貴一點你都可以購買。 千萬不要光看地段似乎不錯、房子表面蓋得很漂亮、看起來價格算起來很便宜，就忽略整個市場「供需狀況」就買下去了，因為許多業者就是看準你這種盲點來設計建案。 若您只是為了「便宜的房價」或者「房價基期低」的原因而決定購買金邊的話，那我得告訴您一個更殘酷的事情，金邊電梯大樓的價格，我個人認為已經是「20年後」的售價了。 提醒，許多保證租金的產品幾乎都會在2020年釋出到市場上，從2020年之後將會有大量單位在二手市場上求租求售，讓金邊持續面臨電梯大樓供給過剩、購買需求卻太低、只能靠外國投資者撐起買盤的結構性問題。 大埔村屋買賣2025 這一點在台灣最荒唐，這兩年許許多多奇奇怪怪的房地產小公司（還有很多聽都沒聽過的房仲品牌、物管公司品牌），竟然都開始宣稱自己是金邊房地產的專家了，甚至還有一些敢說自己有長期經營金邊市場。
大埔村屋買賣: 大埔村屋售盤
數據自己會講說話，很難相信推銷員口中所講，買金邊樓等於投資10年前的深圳，想投資金邊房地產市場的朋友不妨再仔細想想。 如果你認識住在金邊的朋友，可以問他們在金邊買樓的看法，十個中有九個人會告訴你，他們寧可買離市區20分鐘車程、又新又大又平的排屋別墅，也不願意花兩三倍價錢去買市區的電梯公寓。 同時，也建議您可以在網路上，去Google那些不肖業者的Google評價，你就會看到許多真實血淋淋的投資客血淚史。 當柬埔寨的代銷人員用各式各樣的銷售數字向你推銷時，請記得要跟他們確認，那些誇張的租金投報率、誇張的每年增值性，到底是哪裡的出處？
甲小姐按香港買樓思維判斷，以為既然有建築物業權，99年到期後土地使用權也能自動續期。 誰知柬埔寨版本的99年產權，和大家理解的永久產權解釋上完全不同，柬埔寨的99年產權到期後，土地連同上面的建築物都會無償收歸國有，即免費送給政府。 問題是她落訂前，發展商沒有告訴她這件事，只再三強調永久業權！ 泰國樓大馬樓近年聽到厭，有人開始轉去柬埔寨買樓，認為「危中有機」。
大埔村屋買賣: 樓盤介紹
柬埔寨的土地使用性質可分為民用、商用、工業用和農用，並會登記在土地的「硬卡」上。 大埔村屋買賣2025 若登記土地類型為農用地，必須向政府申請轉為商用地，才可以建出售的住宅。 買家此時就要考慮好是自己去申請改變用途，還是要求賣家負責。 大埔村屋買賣2025 眾所周知香港是石屎森林，在密密麻麻的摩天大樓裡，總有人希望逃離這一片密不透風的土地，購買村屋因此成為不少人的選擇。 大埔村屋買賣 House730搵樓大本營網羅大埔村屋售盤，買家可根據售盤的面積、預算、地理位置進行篩選，每個大埔村屋售盤的資訊均列明於網頁上，心水樓盤一目了然。 打聽看看到底有多少人真的在金邊能把紅單順利轉售了（如果有金邊轉紅單高手，他現在鐵定發財了），再問問看最近這兩年，誰買金邊的房地產真的有8%以上的租金、20%左右的漲幅？
大埔村屋買賣: 投資柬埔寨樓的問題(上)
依據Vtrust及世紀21柬埔寨總部的調查(這兩間機構是柬埔寨最權威的房地產數據來源)，單是2016上半年就有近13,730伙公寓單位推出，預估到了2020年會有37,570伙供應到市場。 大埔村屋買賣2025 大埔村屋買賣2025 當地已完工或施工中的基建項目，很多都是外國援助，其中中國的援助佔最大比例。 柬埔寨政府宣稱修建基建，部分原因可能是為了政績，又或者為了選舉而發放消息，選舉過後是否真的落實修建，要自行評估風險。 另外，不要因為認識某個所謂本地權貴或與權貴稱兄道弟的人，就覺得他們的「內幕」十拿九穩，而傻傻地接了火棒。
大埔村屋買賣: ▮九、除了排屋供給過剩，「電梯大樓」供給過剩問題才更嚴重！
很多投資者都會拿「泰國曼谷」作為金邊未來房地產的標竿，認為金邊居民「遲早」也會跟曼谷居民一樣開始習慣住在電梯大樓內。 建議您看待金邊的房地產市場，絕對是「悲觀、悲觀、再悲觀」，畢竟這麼多數據都不約而同指向同一個結果，也有如此大量的民眾在柬埔寨(不包含金邊)的投資經驗非常地令人遺憾、失望，實在讓人很難樂觀進場投資。 大埔村屋買賣2025 這種產品最恐怖了，我也在非常非常多的地方提醒過投資者，因為開發商只要支付完3年的租金之後，剩下的後果就交由市場去決定、交由投資者自行承擔後果了（因為建商可沒有保證會買回去喔）。
大埔村屋買賣: 沒有平面圖
如果村屋間隔曾經改動，而又沒有屋宇署的同意，銀行不一定會批核按揭。 準買家或代表律師應查看村屋的租契及批約，確保放盤人擁有業權、地權和周邊道路使用路權，並已於土地註冊處登記業權，銀行才會放心批核按揭。 大埔村屋買賣 大埔村屋買賣2025 在金邊僅有約6%的人口月收入達到3萬至6萬元的台幣，等於有超過九成的金邊民眾月薪不到三萬塊錢；另外一項的數據則說明，只有不到1%的金邊人口所得有達到3萬至15萬台幣。
大埔村屋買賣: 大埔龍尾 位置地圖
上述狀況您都可以在不少新聞媒體看到，甚至連不少專業的台灣房仲業者本身都是受害者之一。 無庸置疑的，柬埔寨是目前東協十國當中，GDP成長最快速的國家之一，不過成長率這麼高也是因為柬埔寨的GDP規模相當小，才容易造就高%數的成長率。 因此柬埔寨的經濟日漸繁榮也是事實，但是很多人就會因為GDP高速成長而忘記上述種種供給過剩、購屋習慣、所得太低等等「房地產問題」。 因此提醒您，房地產千萬不是只看表面、看價格、看重大建設那麼簡單而已。
大埔村屋買賣: 大埔龍尾 近期成交
這些非標準呎數的單位必須有獨立契，否則會影響村屋按揭的批核。 準買家或代表律師應查看村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件，以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準，不會造成風險，按揭就不受影響。 上述的幾次趨勢，都可以讓你賺到非常豐沛的利潤，只是目前種種跡象看起來，這些成長機會也許數十年之後才會在金邊出現。 隨著去中心化趨勢延續，置業地點已不再局限於市區，市場不乏尋找村屋或丁屋盤源的準買家，即上千居搜尋村屋靚盤。
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這些不是危言聳聽，若想要到金邊考察房地產的您，有機會可以白天到各社區自己去問問實際租金，並且於晚上8點後到這些社區附近看看點燈率，您就可以很清楚知道這裡的電梯大樓是否值得投資了。 大埔村屋買賣2025 這個供給雖然看起來總量其實不多，甚至累積這麼多年的供給量，還沒有曼谷一整年5萬戶多（曼谷有一半蓋在市區、一半蓋在蛋白區），為什麼曼谷房市卻相當熱絡宥好租，而金邊卻是兩樣情呢？ 因為房地產的供給量是否過高，不是只看供給的數量，還是要看更重要的關鍵：「需求量」。 只是現在金邊的問題這六年下來已經如此嚴重了，只是直至2020年的現在，竟然還有業者用早年的話術哄騙民眾。 大埔村屋買賣2025 更誇張的是，儘管有這麼多投資者在柬埔寨房地產吃到虧，2020年的現在卻仍然有投資者在考慮：要不要因此投資金邊公寓。 然而這些投資者沒想到，以下這「10大問題」竟然這麼快就發生了，這10大問題導致當年許多金邊的代銷業者紛紛退出市場、投資者也找不到人出租出售，成為了名符其實的標準「海外孤兒」。
甲小姐知道後向發展商投訴，但是作為一個外地人而且已簽了合約，發展商根本不會認真處理，最後可能不了了之，唯有自認倒霉。 大埔村屋買賣 市區上車愈來愈難，反觀村屋空間大，間隔實用，環境清幽，售價亦較平民，吸引首置及投資人士青睞。 不少村屋正當性成疑，銀行批核村屋按揭的要求有別於私樓，有意入手的準買家，必須注意村屋按揭成數上限，並要有心理準備在估價方面遇上以下 7大 難題，令可借成數一跌再跌。 PS：根據柬埔寨之前最大的物業管理公司《Vtrust》曾經做過的一次調查，2015年願意購買電梯大樓的金邊買家只佔了9%。 沒錯，但是這個「遲早」你覺得需要多久，三五年就有可能了嗎？ 答案絕對是否定的，甚至很多業者還會說金邊就是20年前的曼谷，但是，曼谷在20年前就已經有捷運系統了。
以「交易安全」的角度來看，您的資金如果在沒有律師信託帳戶的保障下，直接把錢匯給那些沒有上市的東南亞不知名建商，這其實是相當沒有保障的「超高風險」投資。 在2013年前金邊市區幾乎沒有電梯大樓，同時大量外商不斷湧入的情況下，當年的金邊確實有造就租金投報率在10%左右的瘋狂榮景過。 大埔村屋買賣2025 如果3年之後才發現租金根本沒有這種水準，您就只能降低租金，可能只有3-4%左右的行情；如果三年之後想要出售，很可能會發現自己當初的進場價格竟然被灌水，高出市場行情價格許多，讓你極難有回本的機會。 千萬不要忽視一個國家、一個城市的人均所得，因為人均所得與房地產制度將會是一個區域的房價天花板。 看看現在台北市的高房價與低薪問題，相信您就能多少理解「薪水」的重要性了。 確實，在台灣這種無論是經濟還是房地產似乎都看不到未來，而且我們的台幣資產面臨著極大縮水風險的情況下，把資產配置到國外的不動產似乎是再明確不過的選擇了。
房地產能否投資還是要看三個要件：人口需求大、供給數量少、經濟成長好，很遺憾的是目前金邊只有達到經濟成長好的這個標準，人口需求目前仍然是偏低。 但是台灣這些半路出家的業者，只是拿到了建商的銷售物件而已，就開始依照建商提供的說詞，大肆吹捧金邊的房地產有多好（甚至到現在還有人敢說金邊的租金投報率有8%以上、還敢說每年增值15%以上）。 而許多民眾再搞不清楚狀況加上貪婪，保持著「賭一把」的心態就把資金丟進去了，所以才導致金邊不動產在台灣有這麼驚人的成交量，同時有這麼驚人的「海外孤兒量」。 甚至在中國市場，他們對於金邊房地產的稱呼為「海外孤兒的孤兒院」。 大埔村屋買賣 再加上現在金邊的「電梯大樓」因為實在太難銷售了，因此建商紛紛都把案源拿到海外進行銷售（台灣佔最大宗），因此台灣任何的房地產業者要拿到柬埔寨的物件也實在太容易了。 也因為不少建商還會提供超高額的銷售獎金給代銷業者，所以才可以讓某些台灣業者可以主打「免收服務費」的口號吸引的民眾上門（不然你認為這種業者賺什麼），同時不收取服務費也剛好可以避免未來的售後服務責任。
如果你有熟悉的朋友在經營柬埔寨的房地產，可以私下問問看仲介，柬埔寨目前建商給的佣金有多少%，看到建商給的佣金以後你會突然覺得，在台灣賣房子只給4%仲介費真的是便宜到不可思議。 柬埔寨建商會給那麼高的佣金，而且最近幾年越給越多越誇張，重點就是希望藉由超高佣金讓更多業務通路願意銷售金邊的案子(有錢能使鬼推磨)，否則光靠本地市場是相當相當難賣的。 柬埔寨房地產因為沒有特殊的法規限制、金流限制、購屋限制、從業人員限制或者政策限制，導致想要從事海外房地產銷售的業者，都會選擇上手難度幾乎為零的柬埔寨進行。 建議至少再觀望個10-20年看看，尤其是曼谷有1400萬人口，金邊目前大約才200萬多而已。 人口密集度落差極大，金邊人還不會像曼谷、胡志明市、雅加達會發生住在稍微郊區一點的區域，卻得塞車兩時才能進入市區上班的可怕狀況。 PS：金邊市區內的全新電梯大樓，目前1房的台幣售價行情約 萬左右(這個價格已經可以買在曼谷、胡志明市和馬尼拉的市中心了)；金邊市區旁的排屋，每棟售價約 萬台幣左右，而且還有好幾個房間加個車位。