若把以上原則應用於祖堂土地，所涉被徵收之土地可劃作「綜合發展區」（Comprehensive Development 祖堂地 Area）是香港土地規劃發展的一種類型，用於再發展土地用途。 土地的原本受益人可以分得發展區的股權份額，並在其上發展具合理商業回報的項目以產生收益，作為日後按所佔股權分攤利益。 根據民政事務署轄下祖堂事務署的記錄，共有約4000個祖和逾2000個堂的登記，涉及約6000畝土地(約400公頃)。 新界以外也有祖堂，九龍城衙前圍的主要祖堂是吳成達祖和吳日玄祖，早在15世紀初立村時便已存在。 雖然政府在戰後政府徵收了大部份村中土地，吳成達祖仍然管有的嘗產有吳氏宗祠和至德公立學校，以及和陳、李兩姓共同擁有的天后宮、三姓祖屋和鄉公所，是研究香港本土歷史時不能忽視的案例。
- 中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。
- 本行規模完善為客人提供既全面及個人化的法律服務，以友善、忠誠態度主動與客戶溝通。
- 过去不论是“祖堂地”的出售以至农地、棕地的补地价等，政府都缺乏一个清晰制度，在少做少错的官僚思维下，导致各种建屋的申请一拖再拖。
- 司理會向民政事務處提交土地轉讓申請，處方會就此發出通告，若通告限期前無收到祖堂有份人反對，申請才獲批准。
- 新界土地若以業權劃分，可分為政府土地，私人業權，公司持有，及祖堂地。
祖堂地買賣 祖堂地是否屬於《基本法》第40條當中，受到香港特別行政區保護的「新界原居民的合法傳統權益」，亦是專責委員會要探討的範疇。 祖堂地買賣 鄉議局日後如就修例提出建議，政府接受建議進行修例時，會否受到法律挑戰亦有待研究。 特首林鄭月娥下月發表新一份《施政報告》，據了解，政府在覓地方面將有一系列動作，包括擬降低新界「祖堂地」的出售門檻，大大提高與發展商以「公私營合作」模式開發新界農地的潛力。
祖堂地: 放寬「祖堂地」轉售非唯一選項
：根據第13條，《新界條例》允許法庭(原訟法庭或區域法院)認可並執行任何影響新界土地(亦包括祖堂地)的中國習俗或傳統權益。 本行規模完善為客人提供既全面及個人化的法律服務，以友善、忠誠態度主動與客戶溝通。 根據房屋署在12年向元朗區議會的回應，若原居民使用丁權並已獲批興建丁屋，則等同持有本港物業，不能申請公屋。 審計署報告，為防村民從中獲利，丁屋不能隨意轉讓，以建屋牌照批建的丁屋而言，村民若在建完屋後的轉讓限制有效期（5年）內轉讓予非原居村民，須向政府補付地價以撤銷限制，但這地價會按年折扣遞減。 審計署報告指，丁權即根據1972年實施的「新界小型屋宇政策」，新界圍村男性原居民擁有一次免補地價建屋的權利。
- 根據民政事務署轄下祖堂事務署的記錄，共有約4000個祖和逾2000個堂的登記，涉及約6000畝土地(約400公頃)。
- 因此並非所有祖堂土地均可租作農地或露天存倉，以獲取租金收入。
- 地政總署前署長劉勵超一直關注土地房屋問題，他認為政府或得悉個別祖堂地規模足夠，才會斷言可供發展，惟公眾並不知悉。
- 按土地註冊處紀錄，該農地的司理是新圍村長鄧佑明，以及另一名為鄧劍雄的人士。
畢竟，早於清政府在1898年被迫跟英國簽訂《展拓香港界址專條》之前，新界這名稱並不存在。 祖堂地2025 再者，在逆權侵佔個案中，佔用人有可能暗中進行侵佔行為，業權人未必查覺，因此並不知道有人正佔用自己土地。 而且在私人土地追溯期為12年的期限內，業權人在不知情下，已被自動開始計算追溯時效，對業權人極為不公。 若有關支線工程成事，有估計指，該線或有機會延伸至大埔林村，連接新界北鐵路，進一步改善新界東西的鐵路網絡，並釋放沿線土地潛力。
祖堂地: 祖堂地買賣: 土地出售涉及繁複法律 民署鄉局商討兩年無果
丁權及丁屋政策一直被外界批評為「特權」政策，發展局局長陳茂波昨日(19日)在立法會上指，丁屋政策需要檢討，但丁屋問題不是「白紙一張」，因牽涉基本法中原居民的權益，相信短中期都難以成事。 按照傳統，姑勿論在村還是在鎮，家中或族中長輩總會將田產物業分給子裔繼承；亦會將部份田業留下，稱為蒸嘗祀田，以租息所得應付家族春秋二祭和維持公業的燈油火蠟等長期支出；春秋二祭當中的牲禮供品，自必少不了「豬肉」。 根據新界鄉議局估計，現時全港約有二千四百公頃的祖堂地，相比政府提出「明日大嶼」的一千七百公頃填海土地為多，總面積相等於一百二十多個維多利亞公園。
兩幅用地與現時大埔區的鐵路站都有距離，有大量居民遷入，需提供一定交通配套。 過去《鐵路發展策略2014》，曾建議北環線要為在古洞向新界北延伸預留彈性，而北環線工程現亦有包括潛在擴建至坪輋的備置工程。 《香港01》取得消息，除北環線以外，《施政報告》將公布在新界北另研究興建新鐵路線，而走線至少會涵蓋香園圍至大埔一段。 本土研究成員陳劍青接受傳媒查詢時則指，政府已可透過《收回土地條例》直接徵收土地，以增加公營房屋。 祖堂地 他稱難理解政府為何不採用行之有效的模式，現時情況如「鬆章」給發展商，幫助他們作私人發展項目一樣。
祖堂地: 部分土地遭假扣押 新屋范姜祖堂2、3號屋 協議價購卡關
不過，這政策與《新界條例》保障新界土地的中國習俗或傳統權益，以及《基本法》保護新界原居民合法傳統權益的條文背道而馳，遂有「新界人犧牲」之詞，也令人質疑既然祖堂地可以「犧牲」，為何尚要保留另一種「合法傳統權益」丁屋。 踏入牛年新春，新界不少原居民因疫情關係，取消團拜及傳統點燈等儀式。 不過每逢大年初二鄉議局按習俗到車公廟為香港求籤則如常進行，由於主殿內外設有人數上限，當日不設公眾人士參與，只限受邀的鄉紳出席。 儀式過後，一眾鄉紳在廟外聚首寒暄，話題除了圍繞原居民勝出丁權官司外，亦談到近期多人關注爭取降低放售「祖堂地」門檻一事。
事實上，政府亦了解祖堂地要所有男丁同意出售的難度，但認為責任在業主一方。 年初就祖堂地的回應中，特別提到得悉個別祖、堂備有內部規則，認為假若祖、堂能訂立內部規則，日後處理委任司理和內部事務時便可作參考。 據悉，政府建議內部規則可訂明只要取得某個比例同意，就可作出委任司理及出售土地等決定，讓民政專員審批申請時有例可循。 沈豪傑又提到，過往有鄉紳拒絕出售祖堂地，部分人是不滿意補償安排，但亦有人認為如出售土地或土地一旦被政府收回，就等同自己守不住家業。
祖堂地: 祖堂地買賣: 【土地問題】（1）中央最後通牒2049解決房屋問題 政府應對左支右絀 學者鄉紳炮轟新界大把地
以上種種個案，皆反映業權人在逆權侵佔的惡法下淪為受害者，逆權侵佔間接成為搶奪土地財產的幫兇。 陳恒鑌表示，過去亦曾建議興建新鐵路，由洪水橋北接深圳前海、南延青龍頭接駁交椅洲。 北區人口未來大幅增加，發展局長黃偉綸早前率先披露，會在《跨越2030年的鐵路及主要幹道策略性研究》中，包括新界北所需的策略性運輸基建。
祖堂地: 陳恒鑌︰東鐵線爆滿 需要興建新鐵路解決交通需求
地政總署發言人表示，涉事土地為私人農地，屬舊批不可建屋地段，並無土地用途限制，惟不得在其上搭建未經批准而又非已登記寮屋的構築物。 由於業權人在地政處多次警告後，仍未糾正違契情況，並將相關構築物改為住用用途，故地政總署於去年10月重收土地。 地政處收到相關申請後會約見申請人，之後會要求申請在村內及鄉事委員會張貼通知，若14天內沒有人反對就可獲批准起屋，並會會向申請人發出「批地建議書」。
祖堂地: 新屋范姜祖堂二、三號屋協議價購卡關 部分土地遭假扣押
對比規劃與實際用途，本研究發現約173公頃的祖堂地被劃作「住宅」用途，卻僅有8公頃現為私人住宅，即近165公頃住宅用地尚待善用。 另一方面，在大量被規劃作「政府、機構或社區」和「休憩空間／康樂」用途的祖堂地中，有關發展尚未被落實，實際用地比規劃分別少23和94公頃。 再者，當年的祖堂地中，僅有約75公頃被規劃作「露天貯物」用途，現時卻有423公頃用作「貨倉和露天貯物」，足足多出348公頃。
祖堂地: 祖堂地小知識
同時又指，為研究進一步改善有關祖／堂事務，民政事務總署與新界鄉議局於2018年成立新界祖堂事務工作小組。 工作小組備有內部規則，倘祖／堂能訂立內部規則，能方便日後處理委任司理及內部事務事宜。 祖堂地 基本法保護私有財產權，業權人把土地出租、使用或閒置，即使土地未被業權人使用，亦不代表他人可任意取用。
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一直沒有公開回應大坑西邨居民重建要求的房屋局局長何永賢，在7月16日（週日）深夜首次在Facebook發文重申政府的立場，拒絕介入安置居民。 翻查資料，鄧佑明早於2003年已獲委任為司理，一直管理涉事農地至今，而鄧劍雄則於去年初獲委任為司理。 此外，雖然農地已被充公，但城規會仍於去年11月，批准部分農地改為停車場用途；申請文件顯示，鐵皮屋外共劃出19個私家車車位。 在農地的另一端，有個約六米長的白色貨櫃，設有門口，惟用途不詳。
祖堂地: 祖堂地
尤其政府當局近年多番被問及「祖堂地」數量皆稱沒有備存數字，落實執行定期申報機制正好協助進行相關統計，長遠來言亦便利於計劃新界地區未來發展，主事官員不能再找藉口怠政庸懶。 祖堂地俗稱「阿公地」，泛指由整個宗族、家族或「堂」等傳統組織、而非個人擁有的新界鄉村土地。 新界原居民（1898年之前已定居香港）鄉村的祠堂、廟宇及祖墓等多屬祖堂地，但亦有不少祖堂地為農地，租金收入用作支持祖堂運作及該族村民福利，亦是維繫氏族社群的主要關聯。 逆權侵佔源自《時效條例》中關於「逆權管有」的條文，即某人長期佔有土地或單位，可向法庭「逆權」申請佔有物業成為業主，法律上的追溯期為持續佔用私人土地12年，或佔用政府土地60年。 這條法例在港英時期傳入香港，條文以《1939年時效法令》為依據，最早可溯源至十五世紀早期法律對「佔有土地」的釋義。 可是古老法例流傳至今，已不適合時代的發展，現時逆權侵佔更變成鼓勵他人霸佔土地的工具或藉口，嚴重損害土地業權人的權益。
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「祖」地一般以成立者之名命名，例如鄧輯伍祖、李富祖，傳給直系男性子孫，成立者的兄弟或親屬無權染指；「堂」地一般是留給宗族或家族的土地，可建祠堂、廟宇及祖墓等。 祖堂地以往最常用作農地，收入用以祭祀及照顧該族村民，故歷來均不能輕易賣出、分割或侵佔。 祖堂地是氏族社群共同擁有的財產，是維繫其生存、傳承和傳宗接代的主要關聯。 為了走出這個「死胡同」，劉業強表示，修例是唯一可以覆蓋過往法庭案例的方法，並透露鄉議局正委託大律師研究修改《新界條例》的可行性；如可行，他或提私人條例草案要求修例，將出售「祖堂地」的門檻下調。 《新界条例》第15条规定，每一个祖堂须由委任司理管理，司理须取得当区民政事务专员发出的同意书，方可出售该地段。 然而，一个宗族大的随时有几万人，相信当中一些人已移居外地多年，要求获得所有人同意并不现实，更严重窒碍“祖堂地”的流转。
一聽到「祖堂地」（又稱阿公地），大家通常聯想到祠堂、廟宇及祖墓，除此以外，其實不少祖堂地現時是農地、棕地或屋地。 法庭認為，「SCHEDULE」內註明的用途，只是「MERE DESCRIPTION」，是1905年前港英政府委託印度測量師對當時土地的一些描述；當中裡面的描述，會隨住時間不同而改變。 所謂「丁屋」，都是由新界年滿18歲的男性原居民獲得丁權，購入土地所興建的住所。 祖堂地買賣 當中擬建屋的土地必須在自己村的範圍內，可參考地政總署內的《認可鄉村名冊》上載列的鄉村。 祖堂地2025 一般來說，除了綠化地帶及休憩用地之外，均即使土地用途屬「農業」用途，也會獲批建丁屋。
根據《新界條例》，若要出售祖堂地，既須得到司理一致決定，亦同時須先得到當區民政事務專員同意。 不難想像在家族繁衍，人丁興旺的祖堂，要取得一致共識並不容易。 雖然曾有新界名人豪言：「俾夠錢的話，祠堂也可以賣」，但筆者並不相信這是一個人能說了算的事情，而過往因司理行使其權力而引發族人爭議和訴訟的案例並不罕見。 到星期五（8月13日），鄉議局副主席林偉強又在電台節目上指該局具體建議門檻為內部75%成員同意。 開發新界土地議題，料為本周三（6日）公布《施政報告》的重頭戲。 《香港01》早前報道，當局計劃放寬「祖堂地」出售門檻、增加新界北地積比等方法，加速土地發展，預計新界未來有多項大規模發展計劃，同時配合前海發展及融入「十四五規劃」。
祖堂地: 農地司理未回應是否有人居住
《香港01》最新取得消息，料《施政報告》內將有著墨，提及研究多項基建工程，配合新界北發展。 祖堂地2025 其中除早前「已見光」，將進一步研究由洪水橋接駁深圳前海的跨境鐵路外；因應新界北一帶發展，現有東鐵線隨時壓力爆煲，當局擬於新界北增建新鐵路線。 綜合多方消息，新鐵路初步走線將由蓮塘/香園圍口岸出發，至少會途經坪輋、皇后山等新發展區，並將於大埔區設立新站，其餘走線方向仍然待定，當局亦正就走線延伸方向，向多方「摸底」。
祖堂地: 何謂 「祖堂地」？
這裡棚屋可以是有「牌照屋」，亦即是有登記的屋宇；也有一類本屬非法建築，但政府在1982年透過登記制度容許暫時存在的「寮屋」。 如果在香港以外地方致電的話，請在電話號碼之前加撥地區號碼「852」（不適用於駐海外辦事處）。 記者致電鄧佑明查詢，他未正面回應鐵皮屋是否有人居住，僅稱該處曾申請作士多，「諗住賣下汽水同啤酒畀村民」，稱正向地政處了解，將贖回農地。 當記者追問鐵皮屋為何仍未清拆，他指農地由另一司理打理，會將查詢轉交對方，惟截稿前二人未再回覆。
祖堂地: 祖堂地買賣2023詳解!專家建議咁做…
这些土地很多已经閒置，完全可以发展成大量的公私营房屋，但现时最大问题是要发展“祖堂地”，需要所有宗族成员同意才能出售，门槛极高，令到大量“祖堂地”资源白白浪费。 每當要發展新界地區，不論是政府還是發展商的項目，規劃過程中難免產生種種爭議，但真正的矛盾卻離不開收地議價賠償時的利益問題。 一般私人土地買賣，只要買賣雙方談妥條件，隨後依約履行便可，然而一但涉及祖堂地的轉讓，不單手續繁複，更好像披上了一層神秘色彩。 祖堂地 經修訂後，出售祖堂地門檻由目前須全體祖堂成員一致同意降低至七成；負責出售土地的祖堂司理更換門檻，亦降低至需取後五成祖堂成員同意。 法改會在2014年發表報告，提出完善逆權管有的相關法例，惟當局一直沒有進展。 基於現時不少海外司法管轄區已廢除逆權管有的法律條文，政府可參考箇中案例及廢除理據，對本港逆權管有條文作出廢除。
祖堂地: 香港文匯網
祖堂土地源遠流長，據薛浩然所指，祖堂設置可追溯至宋朝（公元1050年），范仲淹創建義田，改變以往由門第或大官壟斷的傳統，開創氏族擁有土地的形式，以收益資助族人生計。 中共上台後採土地國有制，氏族瓦解，香港卻如「時空交錯」，在英國殖民政府治下保留了祖堂這種氏族經濟共同體，「是研究宗族制度的活化石」。 他形容這是中國特色的信託制度，但信託有時限，祖堂卻是永續（perpetual），「是中國唯一保留下來的特殊土地持有形式」。 祖堂地意義重大，上水區鄉事委員會主席、鄉議局當然執行委員侯志強卻說有足夠賠償，祠堂也可以拆，言論似顯得悖理違情，但值得留意的是，祠堂並非一定建於祖堂地。 因祖先視祖堂地為收入來源，故在農耕社會，祖堂地一般位於河溪旁邊、方便耕作的平坦地段，而且地段隨祖先財力日漸增加。 祠堂則另請風水師傅選址興建，而且在建村之際早已設立，兩者並不等同。
祖堂地: 圖搶先出售祖堂地 新界五大氏族 謀終極瓜分2千億太公豬肉
“明日大屿”是香港房屋问题的远水，当前房屋问题已是迫在眉睫，现在需要的是能够最快解决近火的方案。 文化局文化資產科長董俊仁指出，當時與所有持分者協商，古蹟價購目標為取得全數所有權人價購同意書後辦理產權移轉，但因4.01％未取得，市府因此暫緩執行價購作業。 祖堂地 桃園范姜宗親會理事長范姜群會表示，現卡在18坪土地遭法院假扣押，致協議價購無法順利進行，文化局已說明，會想辦法加速進行。 2年來，文化局及家族分別找地政士一一取得所有人同意，但仍有4.01％未取得，其餘持分者擔心文化局不願意協議價購。
（iv）現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。 至於「土地共享先導計劃」，政府鼓勵有意者於2023年5月截止申請前盡快提出申請。 大公文匯全媒體報道：行政長官林鄭月娥今日（6日）發表任內最後一份《施政報告》。