韋志成指出，過去20年若政府沒有注資和豁免市建局獲批地項目的補地價，總累積盈餘便會減少至200億元，只足夠應付開展數個小型或一兩個中型重建項目的開支。 不過韋志成強調，即使新的規劃工具可改善財務回報，但若繼續沿用目前高於市場價格的收購補償機制，所涉及龐大的開支，仍遠遠超過社會可以承擔的幅度。 所謂同區，意思是「在特點及交通方便程度方面屬類似地區」，而不是指區議會選區劃界。
按揭種類 七年樓齡2025 發展局局長陳茂波今日在網誌撰文表示，現時全港約有6000幢樓齡達50年或以上的樓宇，當中2590幢的狀況屬「失修」或「明顯失修」。 因此，以「正」方案作為處理油旺舊區更新起步點，是一個務實的方案。 當「正」方案推展成熟，為社會在財政、土地資源以至住屋等累積到較充裕的儲備時，便可以為後續的舊區更新工作，創造條件，滿足部份受重建影響的家庭希望在原區繼續居住的需要，同時亦能夠有序地推動「零」方案，以至作為終站的「負」方案，逐步降低舊區的人口密度。 過去數十年，香港建立了良好的城市硬件，已建設土地面積達270平方公里，佔香港總面積四分之一。
七年樓齡: 七年樓齡收購政策有檢討空間
市建局將參考研究結果，尋求更具效益和效率的方法推動市區更新，並把切實可行的理念和執行模式推展至其他地區及未來市區更新工作策略。 另外，市建局亦已於二○一七年八月開展樓宇復修策略硏究，制定適切及可持續的樓宇復修措施，延長樓宇的壽命。 而在政府的緊急應變系統下，民政事務總署擔當統籌救災工作的角色，透過地區民政事務專員，及在其他政府部門的合作下，統籌地區層面的救災工作。 不過，面對市區缺乏額外土地資源，加上居民希望重建後回到原區居住的訴求，市建局在油旺研究中提出分階段更新的進程，建議以「正」方案為起點，在維持現有人口規模的前提下，增加區內樓面面積，創造額外發展容量及居住面積，為處理舊區更新所需的資源，建立儲備。 筆者多年來在香港和亞洲多個城市從事建築事務、城市發展及保育教學和研究工作，認為市區更新做到「破舊立新」，本身不是問題。
有立法會議員認為，舊樓安全成為市區潛在炸彈，促請政府加快重建復修工作。 七年樓齡2025 維繫社會穩定以保經濟民生持續發展，是創造資源投入市區更新的先決條件。 當經濟穩步發展，政府能夠從不同渠道的稅收積累儲備，便可將收入投放於民生設施、基礎建設以至開發土地的工作上，為城市硬件的更新作儲備。
七年樓齡: 「市場谷底已過」 遠雄：Q3單月總銷達25億元
在簽署正式轉讓契前，市建局職員會再到收購物業單位內拍照、覆核有關租約及所有居住資料。 市建局交付收購價餘款及與業主進行交收鑰匙等手續後，物業的收購工作便正式完成。 所以市建局雖然在過去十年多次表示「同區七年樓齡」的收購價高過，關鍵仍然在於政府意向。 七年樓齡 事實上，由陳茂波、黃偉綸到甯漢豪，歷任發展局局長都未曾有意檢討機制。
由此可見，兩地市區更新所制定的策略、執行模式以及所需的資源均不同，難以比較。 回看《市區重建局條例》賦予市建局的角色和職能，以「重建發展」和「樓宇復修」為兩大核心業務，透過重新整合和規劃舊區，以更有效方式運用珍貴的土地資源，配合不同發展需要。 故此，只要社會有充裕的土地和財政資源撥備，市建局可進行與舊區更新相關的各類型發展項目，包括用作提供「首置」等資助房屋和市民可負擔的住宅單位。
七年樓齡: 按揭rebate5大分析
在收購舊區物業，市建局一貫做法是，對於那些自住的業主，收購建議是該物業的市場價值加上一筆以特惠津貼方式發放的「自置居所津貼」，而「自置居所津貼」會以在同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」作為計算基礎。 對於物業被收購的業主而言，收購價最好愈高愈好，但對於市建局而言，運用公帑也要合情合理。 而部分業主對於收購建議不滿的其中一個原因，就是對於同區一個七年樓齡的「假設重置單位呎價」的了解不同。 亦有少部分銀行亦有願意提供「80 減 七年樓齡 」的最長按揭年期，甚至有銀行可用「85 減 」，但利率不能行Hibor，要行P 計劃，而且不能應用在高成數按揭。 身兼市區重建局非執行董事的議員麥美娟則指重建樓宇的成本高昂，建議當局教育業主做好樓宇保育工作，例如為業主提供技術、資金等不同的支援，確保結構安全適合市民居住。 最近有銀行可以用90減人齡去計算最長還款期，即是70歲長者亦可以做20年按揭年期，但會以是以資產審批而不是入息審批，同時資產審批最多只可以借樓價的4成按揭，如申請人已有按揭則會減一成至3成按揭。
- 局方向業界及區議會分享垂直城市概念，獲得正面反應，局方會再作技術評估，大約要2年時間完成所有程序，期間相關用地會作臨時用途。
- 韋志成以油旺區為例，指市建局若沿用現時的收購及補償機制，涉及的收購支出將會超過7,000億元，以市建局現在約500億元的總資產計算，要分開多個周期來完成，整區的更新工作需長達100年才能完成，重建後要面對1,000億元的虧損。
- 他續指，當局擬引入「垂直城市概念」，將不同土地用途放入同一大樓中，包括寫字樓、零售、酒店和住宅，以將「住宅拉返高」，並會繼續沿用「浮動參數機制」，讓發展商可自行調節不同用途的比例。
- 然而，若務實了解在人口極為稠密的舊區進行更新，清拆一個充斥劏房的舊樓單位，便等於要照顧3至4戶甚至更多家庭的調遷需要，而減低密度卻會令重建後的單位進一步減少；另外，舊區可利作發展的土地資源非常緊絀，要覓地重置或增加政府和地區設施，同樣困難。
- 《平均地權條例》7月1日正式上路，內政部明令禁止預售屋轉售，不過上路滿3個月了，就有網友發問「結果就是讓建商多賺一段吧？」有網友直言，有投資客才能撿便宜；也有網友表示寧可給建商賺，給房蟲賺很不合理。
- 左右房地產價格的主導因素還是以市場為主，不過，國家政策的持續調整和法規適時完善，將進一步推動全社會對房屋產權及其價值的理解，購房者也將更加理性。
「假設重置單位」將假定位於質素與收回樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度方面屬類似地區。 假設重置單位位於假設樓宇中層，座向一般（即並非向南或向西，無海景）。 被收購的物業通常是那些50年以上，殘破而缺乏基本設施如升降機的舊樓。
七年樓齡: 特惠水平歷來多變 曾按十年樓齡計價
而早前已預計觀塘市中心第四及第五區項目有機會流標，未來會計畫引入垂直城市概念，加入發展住宅元素，混合寫字樓、零售、酒店等發展。 局方向業界及區議會分享垂直城市概念，獲得正面反應，局方會再作技術評估，大約要2年時間完成所有程序，期間相關用地會作臨時用途。 未來數年，市建局有4個項目會招標，根據現時樓市情況預計會少收數十億元，且另有6個不同規模項目收購，涉及400多億元款項，他坦言「唔夠錢用」。 未來，市建局將進入貸款期，有一段長時間的資金流會維持負數，需要靠借貸維持項目推展，而現時最多可借款250億元，並要調整未來5年的重建組合。 按照本局的物業收購準則，本局會依據物業的佔用許可證（慣稱入伙紙）訂明的用途（即住宅或非住宅兩類），評定和計算物業的收購價。 自置居所津貼的金額，是被收購物業的市值交吉價，與在類似地區重置一個面積相若，樓齡約七年的單位市值兩者之差。
七年樓齡: 市區更新持續發展 重建和復修需並重
他強調，從整體規劃角度出發，若部分重建項目可為社會帶來整體裨益，但經估算後會涉及財務虧損，市建局亦會推行。 而面對私人樓宇單位老化問題持續，市建局亦按當年立法會的要求，採用財務委員會批准《收回土地條例》下的法定補償而釐定的「七年樓齡」補償機制，將出現所需負擔的龐大收購開支、舊區剩餘可建樓面面積小而缺乏重建誘因等棘手問題。 即使市建局利用現有及新的規劃工具提升發展面積，包括提升建築物高度或地積比轉移等，但亦不能不斷增加舊區密度，形容提高密度的做法僅屬「一次性措施」，不能濫用。 【明報專訊】市區重建局2001年起採用「同區7年樓齡」單位呎價作計算物業收購價基礎，近年多次提出需尋求替代方案。 市建局行政總監韋志成昨表示，當初制定同區7年樓齡補償機制時沒有深思熟慮，產生很多社會問題及欠缺持續性，市建局將做詳細研究，適時檢討。
七年樓齡: 樓齡: 物業種類：村屋及唐樓
將破舊失修的樓宇，按最新的設計建造標準重建成現代又環保的樓宇，甚至可加入具前瞻性的設計和設施；另一方面，藉著重建的機遇，重新規劃土地，為當區居民提供更多綠化休憩空間和社區設施，讓居民生活得更美好。 七年樓齡2025 以上種種創造社區裨益的市區更新目標，是市建局近年來檢討了策略後的目標，使市區更新真正達到「以人為先」的市區更新可持續發展。 七年樓齡2025 這藍圖屬宏觀規劃，以不同發展密度和資源分配作不同的概念方案，為油旺這個舊區勾劃一個可持續發展的目標和願景。 至於餘下六成樓宇，由於剩餘地積比率已所剩無幾，即使適量增加密度，仍然欠缺足夠的財務誘因吸引市場參與，只能留待市建局推行。
七年樓齡: 香港文匯網
不論重建項目規模的大小，估價顧問公司會考慮重建項目的特點及採納足夠可資比較的物業成交數據來評估有關物業的市值。 估價顧問公司是經由獨立外界人士以公開抽籤方式，從市建局登記名冊內的估價顧問公司中選出。 當七家估價顧問公司分別獨立評估七年樓齡的假設重置單位呎價後，市建局會剔除當中最高及最低的估值，再根據餘下五個估值，以平均法計算出七年樓齡呎價作為自置居所津貼計算基礎（計算機制）。 一般而言，測量師會盡可能選取在特點及交通方便程度方面屬類似地區，貼近估值日期合適的物業成交個案，作為可資比較個案，而物業的估值日期會盡可能貼近物業收購建議日期。
七年樓齡: 樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好？ 需要抬錢上會？醒你4大解決方法
例如有不少網紅名店的天玉街38巷上，「Churros吉那圈咖啡天玉店」僅經營4年多，宣告19日將熄燈。 《平均地權條例》7月1日正式上路，內政部明令禁止預售屋轉售，不過上路滿3個月了，就有網友發問「結果就是讓建商多賺一段吧？」有網友直言，有投資客才能撿便宜；也有網友表示寧可給建商賺，給房蟲賺很不合理。 大陸各地連日傳出國企拋售房產，北京、濟南、廣州等地相繼有國資平台出售價值人民幣上億元甚至幾十億元的房產，專家認為恐對當地樓市帶來負面影響。 輿論認為國企賣房是管理方各級國資委的決定，分析指出，過去房市下行想賣房較難，現在趁著官方救市，市場活絡下把手中資產處置變現。
七年樓齡: 比起「七改十」 政府更要調控樓市
影響銀行批出最長按揭年期的主要因素有幾個，包括：樓齡、申請人年齡以及物業種類，各大銀行均有其內部指引。 以熱門上車盤沙田中心為例，樓齡40年，假設自住十年後，樓齡已屆50年。 七年樓齡2025 若到時想賣樓，銀行一般計算按揭還款年期，會看買家年齡及樓齡，作為批核按揭年期的依據，取當中較短期者。 市建局的收購建議及「假設重置單位」的計算機制，因為牽涉公帑，所以要小心估算，亦應與政府其他收回市區土地及補償的機制相若，以達致公平及一致性。 故此，市建局評估「假設重置單位」的估值指引，是參考上述所提的地政總署收地補償指引而制定。 無論是購房者還是整個房地產業，都沒有意識到產權期限潛在的危機。
七年樓齡: 「市場谷底已過」 遠雄：Q3單..
以今次收購的九龍城區三項目為例，同區有不少私樓樓盤，例如翔龍灣、港圖灣等，實用呎價超過1.6萬元，不排除是令收購價破紀錄的原因之一。 就媒體的報道和評論，筆者早前也發表署名文章，闡述油旺研究「正」方案以「增長與宜居」並重的規劃目標。 七年樓齡2025 七年樓齡 韋志成昨日接受電台訪問時表示，由於樓市波動，市建局土瓜灣及上環兩個項目收到的款項較預期少兩成，加上今年2月觀塘發展區第四及第五區發展項目流標，令市建局上個財政年度的收入大減，前期款項收入僅約47億元，較預期少兩成。
長者為社會貢獻多年，如何為他們締造一個宜居、優質的生活環境，建構一個關愛共融的城市，讓他們樂享晚年，是大家的共同責任和願望。 早在2012年下發的《吉林省人民政府關於加快推進養老服務業發展的意見》中就指出，吉林省將嘗試“以房養老”的融資模式，利用老年人已有住房資源，將房屋作價並抵押給銀行、保險公司等金融機構，拓寬老年人養老的資金籌措渠道。 土地是歸國家所有的，一般説的使用年限70年就是指住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年）。 實際上，商品房的土地實際使用年限很少有70年的，大部分在30-60年左右。 九龍城區議員林德成向香港文匯報表示，目前大部分市民都希望放寬舊樓強拍申請門檻由八成至七成，若降至七成，相信大部分居民都不介意收購舊樓的補償條件收緊。 當年政府曾經推算「十改七」只會令重建成本增加百份之一至二，現在就算政府同意「七改十」，對於市建局的收購成本又能節省多少？
七年樓齡: 業主常見問題
他透露，特區政府至今已舉行16場不同形式的諮詢會，參與人士逾1,200人。 七年樓齡2025 七年樓齡 他會積極考慮各界的意見，但施政報告篇幅有限，若果有意見未被吸納，會盡量在其他政策上回應訴求。 七年樓齡2025 繼上星期六的2022年施政報告地區諮詢會後，香港特區行政長官李家超昨日出席第二場施政報告地區諮詢會，聽取市民對新一屆特區政府首份施政報告的意見和建議。
一般來說，雙方會在簽署正式買賣合約後一個月左右，簽署正式物業轉讓契。 若果業主有特別困難，希望本局在交吉期方面作特別安排，他們可向本局提出要求，本局會按個別情況酌情處理。 市建局在釐定非住宅物業的收購建議時，是委托兩家獨立的專業測量師行，為物業的市場價進行估值。 一般來說，評估方式包括比較同類物業的售賣交易，再就各種因素，如地點、環境、物業狀況、樓齡、交通方便程度、交易日期、面積等因素作出調整。 油旺地區規劃研究旨在探討如何提升該兩區目前土地使用效益及重建潛力。
七年樓齡: 樓齡: 【按揭教學】心儀單位 估價不足點算好？ 需要抬錢上會？醒你4大解決方法
她亦提出，市建局需要檢討單靠重建，是否能夠解決市區樓宇老化的問題，例如加強維修代替重建。 故此，真正需要解決的，是市建局如何能與政府配合，配置足夠的土地資源和財政儲備，以支持舊區更新的需要，滿足市民的訴求。 市建局在去年完成油旺地區研究後，已於去年聯同政府向立法會介紹該研究的結果和建議，並完成諮詢專業團體及其他相關持份者，包括區議會和城規會的意見。 筆者從媒體的報道及評論知悉，大部分意見均認同市建局應加快推動市區更新工作，而油旺研究有助為舊區更新訂下發展藍圖。 韋志成提到，受樓市波動影響，土瓜灣及上環兩個項目的收入較預期少兩成。