對於天水圍居民，一定對號稱「四大天王」的漫長燈位不陌生。 有網民笑言，「四個連續燈位，歷史上沒有多少車輛可以不用停車一次地駛過去。絕大多數車還要在每個燈位都停一次，時間足夠聽兩首歌」。 而每天搭巴士往返天水圍及市區的乘客亦一定深諳，由天水圍北開出的路線要在區內多個屋朥載客「兜路」很久後才能出市區，而天水圍南居民又經常因巴士爆滿而無法上車。 談及對天水圍的印象，「交通不方便」是不少區內居民的心聲。 工聯會元朗區議員姚國威（宏逸選區）、劉桂容（富恩選區）日前接受本報訪問時，對一系列的交通問題逐一拆解。
約101.6公頃的土地劃為「住宅（甲類）」地帶，主要是作高密度住宅發展。 約37.78公頃的土地劃作「住宅（乙類）」地帶，作中等密度的住宅發展。 一幅約1.86公頃、劃為「未決定用途」地帶的土地，已發展為住宅發展。
天水圍北發展: 九龍及新九龍規劃區
按港鐵最早提交予城規會的文件顯示，項目計劃發展為四幢樓高43層的建築物，共提供約1,500個住宅單位，平均單位面積約為600平方呎，另設有287個私家車停車位及25個機車停車位。 特區政府要重新策劃開發新界西北的發展，這似乎是政務官主政的特區政府慣常手法，在政府任期最後階段推出大計劃。 不過，開發大西北，不如「明日大嶼」那樣屬全新規劃，早在2007年政府提出的「香港2030規劃遠景與策略」或更早，便已提及新界北，包括西北大發展，其中部分已進行，但主要的規劃意圖還未達致。 其後亦有2015年的「香港2030+」，規劃與討論不多，但真正切實發展多是拖延不決。
1980年代發展之前，天水圍新市鎮原址為一大片紅樹林池塘，其後於1987年至2000年池塘分階段被填去。 但是港鐵在2015年1月為項目展開第三次招標，最後收到21份意向書及4份標書。 港鐵於當年2月9日公布招標結果，由新鴻基地產奪得天榮站上蓋物業發展權。 新鴻基副董事總經理雷霆當時表示，項目將以中小型住宅為主，預計投資額約70億元。 回歸20多年，香港的發展幾經波折，經歷了幾個經濟周期的起跌、政治層面變本加厲的虛耗空轉，以及外部勢力的干擾侵害。 經濟上，我們從中汲取經驗，優化風險管理機制，力保金融的穩定和活力，同時推動經濟向前發展。
天水圍北發展: 天水圍
2013年12月，房協中止長者屋計劃，政府隨即將土地用作發展私人住宅，可提供2,200伙單位，新鴻基地產於2014年7月9日分別以22.21億元及19.68億元獨攬第112區及第115區地皮，兩地樓面呎價均分別逾1,800元。 天水圍北發展 擁有鄰近栢慧豪園屋苑的輕鐵天榮站地皮的港鐵公司現與新鴻基地產發展天榮站物業項目。 北部都會區包括天水圍、元朗、粉嶺、上水，當中有6個新發展樞紐，即古洞北/粉嶺北、洪水橋/厦村、元朗南、新田/落馬洲、文錦渡和新界北新市鎮。 區內擁有7個跨境陸路口岸，連接深圳的都市核心，包括南山、福田及羅湖三大區。 這個都會區是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的區域。
- 住戶亦可步行十餘分鐘前往北面天晴邨內的天晴商場或天悅苑內的T Town大型購物中心，提供多元化飲食及購物選擇。
- 天水圍位置偏遠，若要前往或離開天水圍必須使用公共交通工具。
- 其實，天水圍南、北所面對的街市困局，豈是興建單一街市能夠解決？
- 在距離市中心不遠處，有「天水圍南北分界線」之稱的天華路上，其南面之31區早於1993年6月規劃作居屋之用，天頌苑第一期（即天頌苑總站旁邊6座樓宇）在1996年9月動工。
- 筆者支持政府壓縮土地規劃流程，事實上，要加快土地房屋的供應，修改法例及簡化程序是至關重要的一步。
- 區內擁有7個跨境陸路口岸，連接深圳的都市核心，包括南山、福田及羅湖三大區。
姚國威續說，正如居民對去年的巴士線路重組期望很大一樣，希望重組之後，過往的問題一次過掃走，但結果落差很大，「所以我們做議員都很有無力感」。 劉桂容補充指，天水圍南的發展時間較北部早10年，雖然近年來北部的已陸續通車，但由於天水圍北的人口仍相對年輕，多數都外出工作，因此北部所承受的交通壓力很大。 天水圍北發展 然而，西鐵站建設在天水圍最南端，當北邊不斷發展起來的時候，規劃者應該要設法解決將北部居民接駁到西鐵站的問題。 天水圍北發展 在香港南端的維港都會區，將繼續為金融和商業服務業提供發展空間。
天水圍北發展: 天水圍健康服務
天水圍新市鎮早於上世紀90年代中期入伙，由於較遠離市區，過去一直在交通配套及就業機會上有所不足，加上被指北面公屋過度集中，社區資源欠奉，導致居民生活嚴重失衡，其後更一度因為沙士疫症期間令不少基層生活困難，致一度被外界貼上「悲情城市」的標籤。 香港特別行政區政府運輸署，〈開辦九巴第69號線 (天水圍市中心 – 元朗(德業街))〉［交通通告］，2022年12月14日。 天水圍（Tin 天水圍北發展 Shui Wai），是香港第8個新市鎮，位於元朗區西北部，目前人口超過27萬，而該區總計劃人口約為30萬6000人。 綜合以上規劃發展，新界西北未來發展將更清晰，洪水橋疑不再是工商業發展區，香園圍口岸一帶則將成為新興科創產業園，新界北的古洞及落馬洲一帶則將成為集居住與深港往來的重要據點。 在都會區裏，由於土地用途多元且佈局緊湊，居住和就業人口及企業高度聚集，可以帶動鄰近地區經濟發展 。 在未來二十年，香港北將成為城市建設和人口增長最活躍的地區。
天水圍北發展: 北部都會區的概念界線
特首林鄭月娥表示，根據目前在北部都會區內多個已規劃或規劃中的發展項目，住宅單位預計約35萬個。 天水圍北發展 按照有關策略，北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，估計可提供住宅單位約16.5萬至18.6萬個。 為配合當地居民及／或該地區、區域，以至全港的需要，約27.91公頃的土地劃作「政府、機構或社區」地帶，以提供多項政府、機構或社區設施。 三號幹線及大欖隧道雙雙於1998年5月25日下午三時三十分通車，九巴在翌日將原有行經屯門公路往返區內與市區的路線64M、69M、69P及69X提升為全空調服務，並連同提升為全日服務的269C線改為直接取道大欖隧道，令車程大幅縮短。 九巴更把上述路線與新開辦的269B線和元朗市的68M、68X、968線結合，推出「大欖隧道巴士路線轉乘優惠」，方便乘客在大欖隧道轉車站轉乘其他路線往返港九新界各處，大大改善了天水圍對外交通。 （三） 就有關協議限制政府在天水圍撥地興建商鋪及街市的報道，我想指出協議從來沒有限制當時屬於政府土地儲備的３１９公頃的規劃和使用，即主要發展成為今日天水圍北的區域。
天水圍北發展: 加速發展 天水圍城
元朗市中心西面則有天水圍及洪水橋，天水圍以大型商場+WOO 天水圍北發展2025 嘉湖及天水圍公園一帶為市中心，區內公共設施齊全，例如公園、運動場、醫院、社區會堂等，並以輕鐵為主要交通運輸，連接屯馬線。 天水圍一向是上車天堂，區內嘉湖山莊為香港十大藍籌屋苑之一，亦是香港規模最大及單位數目最多的私人屋苑，區內其他上車盤例子還有Wetland Seasons系列、柏慧豪園、柏慧豪廷等，都受中小戶家庭歡迎。 與柏慧豪園一帶是天水圍33區，曾擬議作綜合上蓋發展，興建政府合署、法院、街市等新市鎮應具備的設施，惟最後未能統一市中心發展權，相關土地被分割開來，令建議無法實行。 由於政府與天水圍發展的協議同時就區內鄰里商鋪的商業設施作出限制，訂明這些商鋪的供應不得導致天水圍公司擁有的38.8公頃土地上提供的商業設施，在商業上不可行。
天水圍北發展: 北部都會區發展｜建92.6萬個住宅單位｜3個鐵路網連接港深｜專家料1區樓價升2成
華潤檔案記載巍城與政府一起在這之前處理好天水圍約3000村民的安置問題和魚塘損失賠償，戴卓爾聽見鄧小平說：「天水圍的問題解決了」。 當天水圍的「小問題」解決了之後，中英雙方才正式開始談判涉及香港未來的「大問題」。 理論上，若然政府期望增建街市能抗衡領展，新街市必須具一定規模，且位置便利；若相反，恐怕不能為居民在日常消費上提供替代選擇，市民依舊須要訴諸鄰近的領展街市，繼續「捱貴餸」。 帖文引來大批網民熱議，部份人認為樓主的分析欠數據支持，指在天水圍居住並非太差，「輕鐵貫通整個天水圍，天水圍北到西鐵站都是10分鐘」、「其實分析的因素都係天水圍唔好住啫，同唔好買係無乜關係，有水位就買得」、「每個區都有優點缺點」。 惟亦有人支持樓主的論點，稱該區交通配套差，「交通差，西鐵一係太逼一係上唔到車，轉K車太多人逼」、「西鐵站離大部份屋苑好遠，聽講搭巴士兜十幾分鐘至出大路，你揸過車入去就知啲燈位等好耐」。 綜觀以上3點，樓主認為天水圍的投資價值太低，直言「買天水圍真係死路一條」，同樣價錢大可在屯門和元朗置業，至少有上升及發展潛力，稱「天水圍有咩好？我答你：無」。
天水圍北發展: 天水圍南（天華路以南部分）
龍運巴士有限公司，〈龍運機場巴士A43P 線與九巴 B1線增加八達通轉乘優惠折扣 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉［新聞稿］，2017年7月17日。 九龍巴士（一九三三）有限公司，〈B1 繳付指定分段車費新安排 （页面存档备份，存于互联网档案馆）〉［乘客通告］，2017年7月。 2013年1月1日起，優惠分段收費正式恢復正價$10.9，至此本線全程及分段收費均恢復正價。 乘客以同一張八達通或電子支付工具乘搭本線往天水圍方向轉乘九巴69、269M、276A及276B往天水圍方向，次程可獲免費優惠；或由上述路線往上水／葵涌方向轉乘本線往落馬洲站方向，可獲回贈首程車費，轉乘優惠不能連續享用。 九龍巴士、新世界第一巴士、城巴、龍運巴士及陽光巴士全職員工及家屬（不包括外判職員）可免費乘搭本路線，惟必須拍職員或職員家屬八達通。 2021年4月4日：九巴加價，全程收費$13.9，元朗至落馬洲分段收費調整至$12.6（然而因福田口岸暫時關閉，實際於2023年1月8日起生效）。
天水圍北發展: 人口
留作政府土地儲備的土地其後已於一九九○年代起主要發展成為現時的天水圍北。 政府於1995年完成天水圍北規劃研究，相關基建工程於1997年展開。 天頌苑及天華邨於1999年入伙，其後的數年是天水圍北部屋邨入伙的高峰期。
天水圍北發展: 北部都會區｜東鐵線延伸至深圳羅湖
早於1998年，政府已計劃於天水圍北興建泳池，但『殺局』後多年來未有動工。 天水圍北發展2025 直至2018年1月，康文署向城規會申請於天水圍北107區興建游泳池，預算工程費用約13億4000萬元。 2007年10月14日，天水圍再度發生倫常慘劇，一名領取綜援的新移民家庭，丈夫患上鼻咽癌在醫院留醫，患精神病的妻子將一對12歲及9歲的子女，用繩索綑綁從24樓擲下，自己隨後亦跳樓，3人當場死亡。 天水圍北發展2025 蘋果日報翌日指天水圍在2004年倫常慘劇發生後成立了3間綜合家庭服務中心，但中心的查詢電話假日竟無人接聽，若有緊急求助，電話錄音會要求求助者致電社署熱線或者留下聯絡口訊，幾經轉接竟然轉介至九龍灣明愛向晴軒的熱線電話。。 水務署在天水圍天祥路與天柏路交界一個面積約3400平方米一座新大樓。 該座新大樓樓高七層，合共提供約12900平方米建築樓面面積。
天水圍北發展: 巴士總站
配合政府的原來方案，在天水圍南北均建公營街市似乎頗為可行。 誠然，分散發展需要更大的財政投入；但天水圍街市困局已輾轉數十年，政府絕對有負任為區內市民舒困；既然林鄭決心解決問題，就必須徹底根治。 誠如民間團體所慮，天秀墟交通相對不便，距離輕鐵站數分鐘路程；不過，相較天水圍南，天秀墟的位置對天水圍北的居民絕對更為方便；加上，天秀墟的失敗亦和政府只許墟內出售乾貨的安排有關，若發展成乾濕貨均備的街市，絕對不會重蹈覆轍，並且能照顧市民所需。 政府已落實於天水圍興建公眾街市，並擬選址天水圍南部港鐵站旁的天福路路段；當中，詳細方案有二，其一是道路上蓋方案，在不影響路面行車的狀況下，於天福路加建上蓋空間；其次為車站廣場方案，天福路內兩條行車線將永久封閉，並與旁邊土地一併發展街市用途。 兩者各有優劣，前者雖然對交通影響較小，但街市面積亦相對較小，同時造價較高；後者雖能容納更多攤檔，成本效益較高，但卻嚴重影響道路交通，特別是天福路為接駁市區的重要道路，影響極為深遠。
有立法會換屆選舉參選人期望能帶領天水圍變「新」，天水圍需借未來都會區致力天水圍產業發展，解決以往職住不均的問題。 當年政府為了開發天水圍新市鎮，填平數百公頃魚塘，但並未有特別生態補償方案，於是在天水圍預留區東北面設立一個60公頃濕地生態補償區，以緩解預留區土地開拓工程對生態的影響。 1999年，政府決定在補償區內興建以自然生態為主題的「香港濕地公園」，為天水圍與米埔沼澤區拉姆薩爾濕地提供緩衝區。 濕地公園的鹹淡水環境可供野生生物繁衍棲息，並提供多項保育、教育及生態旅遊設施，已於2006年5月20日開幕，是亞洲首個濕地主題公園。
天水圍北發展: 社區環境
此外，新市鎮內亦設有很多單車徑並連成完善單車徑網絡，可達鎮內大部分地方。 項目早前亦曾獲城規會批准興建3幢分層住宅，提供512伙。 不過由於領展壟斷天水圍的街市，令物價高昂，加上附近只有超級市場，有天水圍居民表示蔬菜昂貴得買不起。
天水圍北發展: 北部都會區置業良機：
非常渴望與巍城合作的港英政府把天水圍規劃與一直進行的新界西北發展研究放在一起考慮。 在區域策略規劃中，麥理浩政府考慮的是天水圍能怎樣扮演陸路和水路交通樞紐的角色，與香港整體和中國連結起來。 天水圍不僅需要有輕鐵網絡以連接元朗及屯門，和有公路連接香港其他地區，更需要有交通網絡協助將香港和中國內地更緊密地連繫。 當時已有的沙田－大埔－羅湖的公路走廊已見飽和，麥理浩政府認為可藉規劃天水圍的機會，建造一條西部走廊，連接擬建的大嶼山機場、葵涌貨櫃碼頭，經天水圍接通內地。 也許麥理浩沒有忘記1979年底曾向新華社提議興建專供中國航運的設施，在考慮交通規劃時，也提到該條西部走廊會連接天水圍及擬建在屯門的碼頭，即特區政府近年提議用作建屋的內河碼頭。 國家就粵港大灣區及深化前海深港合作區提出新計劃，港府亦擬在邊境發展上動「大手術」，除考慮改變十餘年前規劃的洪水橋新發展區大綱外，還會在新界西北及新界北大興土木，猶如「港版開發大西北」，令新界巨變。
據華潤檔案，華潤在1982年8月16日致函外貿部知會北京協議內容，表示「我方與港英談判為時一年半以上，幾經波折」，終於簽訂協議。 華潤巧妙地形容港英政府無償批予他們熟地來作私人發展，但所謂的無償只是因為政府用部分收地成本抵消了巍城應付之地價，加上華潤此前已付出了為數不小的投資額，故這有誤導北京之嫌。 華潤又向北京強調其參與天水圍發展的重要性：「希望利用我華潤公司的參加發展，可以起到一定的穩定投資者信心的作用。這與中央提出的『使投資者放心』，『維持香港作為自由港和國際金融、貿易中心的地位』的方針政策是符合的」。 與其執意在某一地點興建大型街市，倒不如分散投資，在天水圍南北分別增建全新的公眾街市，更充分地照顧區內居民需要之餘，同時亦更有效為區內街市帶來競爭，徹底調整各個領展街市內的價格水平。 事實上，民間討論過的選址均十分適合發展作北部街市，當中以女童軍活動中心及天秀墟尤甚。 前者礙於面積細小（4,830平方米），一直未被採納，但若然圍城南北均建公眾街市，該址未嘗不可。
過去曾有香港電影、書籍及歌曲以天水圍為創作題材，描述許多天水圍居民生活上所遇到的困難和甜酸苦辣。 對於傳媒不斷渲染天水圍發生的種種悲劇，以及大多創作均圍繞這個市區內的不幸和家庭問題，令不少天水圍居民大為不滿，認為外界把社區塑造成悲情城市，將他們標籤。 但創作人表示無意歧視或貶低天水圍，只是希望大眾對天水圍有更多的認識，關心這個社區。 天水圍居民多年來爭取公營街市，現今人口已達30萬，卻連一個公營街市也沒有。 區內共5個街市，其中天盛、天瑞、頌富、天澤4個均由領展外判管理，餘下1個天恩則由房屋署外判管理。 區內不少市民為求省錢會跨區買餸，但一些年老或不良於行的街坊便只可「捱貴餸」，苦不堪言。
81年7月，行政局討論天水圍時，參考了政府對80年代基建開支和建造業界的容載力預測，了解到面臨的基建造價上漲壓力。 考慮到已在進行的多項基建發展，包括公屋、居屋、現有新市鎮繼續發展、新建的將軍澳和馬鞍山新市鎮、大嶼山新機場及連接大橋、貨運碼頭及多條地鐵線路等，政府本身已預測80年代中後期公共財政的開支將達到高峰，剛好會與天水圍規劃中的施工期重疊。 天水圍北發展 然而，麥理浩政府從未考慮放棄天水圍新市鎮，甚至認為必要時即使要考慮暫緩其他急需或應進行的基建項目，也要持續地優先考慮發展天水圍新市鎮（這也許是遲遲未正式建設已規劃好的大嶼山新機場的原因）。 一方面，行政局決定與巍城商討讓政府收回全部土地再重新批租部分土地作發展的協議書內容，另一方面要求彭勵治計劃未來政府怎樣處理基建涉及的公共財政管理。 【on.cc東網專訊】規劃署早前宣布物色4組位於上水及元朗、可作公營房屋發展的棕地群，預計可提供逾1萬個單位。 上述棕地的具體選址範圍近日終於曝光，當中面積及潛力最大的地塊位於元朗區沙江圍北，與天水圍市中心僅一河之隔，料可作市中心的伸延地帶。
雖然這些設施是為新市鎮居民而設，但它們並非位於天水圍內，實際上位於屏山。 自2001年天水圍北部多個屋邨入伙後，區內發生了一些嚴重的家庭問題，引起社會的廣泛關注，天水圍的形象變得較為負面。 2006年7月時任政府民政事務局常任秘書長林鄭月娥稱天水圍是個「悲情城市」，結果被傳媒批評發表太遲，落藥不夠重。 為了科技發展能夠與深圳匹配，除了新田科學城外，面積22公頃的白石角科學園亦會大規模擴展，施政報告提出重啟馬料水填海，加上沙田污水處理廠搬遷騰出現址，合共提供88公頃新土地，大部分用於科學園擴展。
同年，大欖隧道正式通車，天水圍居民從此不需要依靠屯門公路來往市區。 該團體解釋，考慮到交通、地段面積等因素，首數項的選擇較不理想；加上位於天水圍北的欖球場的使用者以中產為主，非本區居民，故重新發展為最好選擇。 公園南端為天水圍運動場，於1994年9月24日正式啟用。 至於1995年7月22日啟用的天水圍游泳池，只設嬉水池，卻沒有標準泳池，當時市民需要到元朗游泳池才可暢泳。 九鐵為方便居民往返區內康樂場館，於1996年7月28日增設輕鐵接駁巴士路線658循環來往天耀及天水圍市中心；到1998年5月18日，接駁巴士路線658由輔助巴士路線A70取代，服務範圍擴展至朗屏邨與元朗廣場。