第四十六條 第四十一條至前條公寓大廈管理維護公司及管理服務人員之資格、條件、管理維護公司聘僱管理服務人員之類別與一定人數、登記證與認可證之申請與核發、業務範圍、業務執行規範、責任、輔導、獎勵、參加訓練之方式、內容與時數、受委託辦理訓練之機構、團體之資格、條件與責任及登記費之收費基準等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。 第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 答： 「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。 在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。 另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」為公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。
透過這個例子可知，看似不起眼的小細節，卻大大影響法院判決，先不論「擔任財務委員之住戶，擔任期間可免繳管理費」之提議是否公平（獨厚財務委員之爭議性），依最高法院92年台上字第2517號民事判決指出，當召集人身分不符規定，則會議不成立。 也就是說不論會議內容為何，只要程序不合法，則當次會議所作之決議皆為無效。 此案例除了提醒管委會處理社區事務要更加謹慎，也為我們上了一課：了解法律以保障權益！ 社區的任何決議，都需經過區分所有權人會議討論，並在流程符合規定的前提下，方可作出決議。 五、公共基金或管理費逾期繳納，分別積欠達二期（月），管理委員會將依法催繳後，以存證信函方式函送法院處理。
大廈管理條例施行細則: 三、漏水誰負責？因「漏水原因」而異
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。 大廈管理條例施行細則2025 大廈管理條例施行細則 但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。 因此，各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉，故被上訴人使用系爭停車位若未逾越使用執照所核准之使用目的及社區規約所約定使用方法，即不應加以干涉。 不過，對於到底怎麼樣才算是妨害安全、衛生，怎麼樣才算是妨害正常使用或違反區分所有權人之共同利益，相信對於許多住戶而言，恐怕也難以存有一個相當一致的標準，且住戶往往更會針對這樣子的問題爭論不休。 因此仍然建議，住戶在將停車格用作停放汽車以外之用途前，應該先瞭解一下社區對於「停車位使用」是否有透過規約訂有具體使用規範，以避免相關爭議的產生。
管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 第三十四條 （管理委員會之職務範圍） 大廈管理條例施行細則2025 管理委員會之職務如下： 一、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 大廈管理條例施行細則 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。
大廈管理條例施行細則: 第二章 住戶之權利義務
第四十四條 （建物所有權登記） 公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約。 公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記： 一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。 四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周 牆壁之厚度。
- 答：查勞雇關係存續期間，勞工除有提供勞務的義務外，尚有忠誠、慎勤之義務，亦即勞工應保守公司的秘密及不得兼職或為競業行為的義務。
- 五、公共基金或管理費逾期繳納，分別積欠達二期（月），管理委員會將依法催繳後，以存證信函方式函送法院處理。
- ﹝1﹞管理負責人或管理委員會應定期將基金保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
- ﹝1﹞管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
- 共用部分之持分依建築物登記為準，期以公示性拘束受讓人或繼受人。
- 屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
另外，也可請具備專業證照之合格抓漏人員（水電或防水）鑑定，協調相關住戶共同配合檢查及處理（需提供專業鑑定說明），要是無法協調相關住戶配合檢查，也要請管委會居中協調；若協調不成，可經由調解委員會介入調解（建議提供書面資料，如漏水鑑定報告、修繕處理費用等）。 第七條 本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。 第二條 本條例所稱區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。
大廈管理條例施行細則: 第三章 管理組織
答： 依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」所稱催告，應以書面為之，例如郵政存証函或是法院認証函，以管理委員會主任委員之名義進行催告即可。 第三十九條 （罰則二） 有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰： 一、區分所有權人違反第五條之利用者。 二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。 三、住戶違反第十五條第一項擅自變更專有或約定專用之使用者。 六、區分所有權人或住戶違反第十八條第一項第二款未繳納公共基金者。 七、管理負責人、主任委員或管理委員違反第二十條之移交義務者。
大廈管理條例施行細則: 管委會必看，疏忽小細節恐導致會議無效！
因此，規約的內容只要不牴觸法令，效力相當於住戶間之法律，甚至可拘束第二手承買人，效力強大。 至於尚未成立管理組織的公寓大樓若要制定住戶規約，應先依「公寓大廈管理條例施行細則」第7條之規定推選召集人，由召集人依據「公寓大廈管理條例」第30條、第31條、第32條等規定召開第一次區分所有權人會議，經區分所有權人會議決議通過制定規約。 區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣（市）主管機關處理。
大廈管理條例施行細則: 社區網站滿意度調查
如區分所有權人會議之決議及規約，有「管理費之繳納，須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」之硬性規定，建議仍應容許區分所有權人親自交到管理室(實際上，此種親自交到管理室者，已是少數)。 蓋尚有其他手段（區分所有權人會議親自交到管理室或與代辦收費者協議免手續費），可達到繳納管理費且免手續費之目的，但卻硬性規定「管理費繳納須透過轉帳方式，而且手續費由區分所有權人負擔」，自有違反比例原則中的損害最小原則。 第五十三條 多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。 召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。 第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。
大廈管理條例施行細則: 社區位置：
﹝2﹞住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。 ﹝1﹞區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 大廈管理條例施行細則 但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。 ﹝4﹞前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。 ﹝4﹞住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。
大廈管理條例施行細則: 建築物管理條例(第344章)
﹝2﹞前項公寓大廈有危險之虞之認定要件及成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限，由中央主管機關公告；直轄市、縣（市）主管機關認有必要時，得公告擴大認定要件並另定其成立管理委員會或推選管理負責人並辦理報備之期限。 出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。 大廈管理條例施行細則2025 ﹝1﹞區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 ﹝1﹞管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
大廈管理條例施行細則: 公寓大廈管理自治網
規約並未規約停車位如何使用，但使用執照載明停車位為汽車停車位，甲在其停車位停上機車，乙社區管理委員會制止甲之行為。 大廈管理條例施行細則 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。 第十條 本條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。 本條例第二十六條第一項第四款、第三十五條及第三十六條第八款所稱會計憑證，指證明會計事項之原始憑證；會計帳簿，指日記帳及總分類帳；財務報表，指公共基金之現金收支表及管理維護費之現金收支表及財產目錄、費用及應收未收款明細。 但於計算區分所有權人會議之比例時，應受本條例第二十七條第二項規定之限制。
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同時顧及區分所有權人因事不克參加會議，故允許書面委託他人代理出席。 住戶違反規定時，「管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。」同條第四項已有規定。 大廈管理條例施行細則 大廈管理條例施行細則 第二、三項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
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答： 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。 另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。 答： 依公寓大廈管理條例第30條規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」所以有關管理委員的選任事項必須要在開會通知單上載明並公告而不得以臨時動議提出的。 第 四 條 主管機關對六樓以上既有公寓大廈，得分類分期分區公告輔導暨補助計畫，並輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人。 」；2.又該約定專用之停車位得否與房屋之產權分別而為讓與？
大廈管理條例施行細則: 停車場管理辦法（草案）
但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 答： 公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。 而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。 亦即第15條第1項之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林總總。