被告與一名金髮男子其後同到律師行收支票，除去償還政府的欠款後，被告獲得五百多萬元。 期間因訂金支票抬頭寫杜紹昌名字，被告未能收款，故被告着律師行直接把款項存入其戶口。 由一四年一至三月，被告把兩張合共五百多萬元的支票，先存入自己的中信銀行戶口，又在五間銀行開立戶口，由中信戶口開出五張各一百萬元的支票，分開存入該五個戶口，再分別於櫃台及櫃員機提走大部分款項。 暫時市場沒有百分百的方法可以杜絕物業騙案的方法，所以只可靠買家自己保持警惕、注意細節，以免墮入騙徒的圈套。 根據香港法例，以欺騙手段取得財產罪，一經定罪最高判囚10年；行使虛假文書罪一經定罪，最高更可判14年監禁。
該單位有租約在身，該騙徒遂以租客不欲有人「睇樓」為由，再加上行使假身分證，成功瞞騙真業主、地產代理、律師樓及買家把單位「出售」，並現身簽署臨時買賣合約及正式買賣合約。 而另一名早前被捕的疑犯，則負責到銀行開設戶口，以存入買家開出的支票，為兌現支票，該名疑犯更不惜到入境處改名，將自己真名改為與業主相同的名字。 陳呼籲，地產代理及律師樓負責買賣交易時，應清楚核對業主身分；此外，買家如對業主身分有懷疑，應立刻報警處理。
假業主賣樓: Grand YOHO – 物業資料
有位學員睇中了一個單位, 假業主賣樓2025 想付訂金時不知道訂金應該怎麼處理。 其中，涉案的土瓜灣榮光街72號一個單位，老業主生於1904年，他早於1999年逝世，卻在去年5月離奇「翻生」，偕同梁婦向一間財務公司借錢。 實情是集團安排一個人用偽造的身份證明文件佯裝成老業主，訛稱自己生於1934年，仍然在生，並與梁婦一同向「財仔」借錢。
其中，當期費用資本化是常見的成本費用造假手段，即將當期應計入費用的金額計入當期長期資產（例如固定資產、在建工程、長期待攤費用等），然後在未來期限內攤銷以調整利潤，從而達到少計當年費用、虛增利潤的目的。 假業主賣樓2025 這種做法由於將本該計入經營活動現金流出的費用轉而計入了投資活動現金流出，所以還會導致公司的經營活動現金流淨額虛增。 值得注意的是，財務報表存在異常訊號，並不代表公司財務報表一定是虛假的，但需予以重點關注。 如果公司財務報表存在異常訊息，須進一步進行調查取證、嚴謹分析，最終確定是否存在粉飾的可能。 假設你賣出的物業成交價為$4,000,000，通常你需要支付$40,000予地產代理，而買家同樣也是。
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如果出現存貨周轉速度在不斷下降、銷售卻很旺盛的情形，就需要注意了，因為存貨周轉速度放慢一般意味著營運能力在下降、銷售放緩，實現高額收入的可能性較小。 放售物業過程繁複，業主一般都會委託地產代理代為辦理，而買賣雙方通常都要各自支付物業成交價的1%予地產代理，即是地產代理總共會收到2%的代理佣金。 當然這並不是規定的佣金金額，只是一般最普遍的情況，亦有賣家主動向代理議價，要求降低佣金。
同時，審計收費、審計意見也對變更審計機構有所影響，不排除個別公司涉嫌通過變更審計機構換取有利審計意見的跡象。 因此，若公司多次主動 “換審” 就值得對其財務數據的真實公允性提高警惕。 多次 “換審” 假業主賣樓 的可能原因有兩個：一是上市公司經營和財務風險比較大，超過一些審計機構的風險承受範圍，自動請辭；二上市公司涉嫌購買審計意見，主動換審。 產業由於其產業特殊性，財務報表的收入、利潤、壞帳準備等科目比較容易被虛構，例如，農業公司歷年來的財務造假高發率與其存在的一些特殊特點有關，如對生物物資的審計盤點難度大等，多數公司利用這些特點捏造利潤的空間很大。 如果公司的大客戶是公司的關聯方，或者公司的進貨或銷售價格明顯偏離市場水平，就存在較大的通過關聯交易粉飾財務數據的可能性。 雖然重大關聯方交易歷來是監管層核查的重點，但仍有公司頻繁利用關聯交易進行利益輸送。
假業主賣樓: About the Author: 按揭大師
一套財務數據首先應滿足基本的會計等式，例如 “資產＝負債＋所有者權益”、“利潤＝收入 − 成本” 等。 如果一套財務數據不能滿足這些會計等式，那麼就是不合格的財務數據，就是存在低級錯誤或低級粉飾。 假業主賣樓2025 現階段財務粉飾的手段越來越高明，基本不會出現前述低級的粉飾行為，因此，我們的以下分析是建立在財務數據滿足基本的會計等式之上的。
- 當買家向律師樓支付買賣款項後，律師樓會按團伙指示，先將款項償還財務公司貸款，其餘會轉入成員戶口並以現金方式提走。
- 警方商業罪案調查科訛騙案調查組總督察陳靜心表示，是次被捕的騙徒涉向地產代理訛稱出售一個連租約的大圍單位，其售價比市價為低，終吸引一名買家下訂近300萬入市。
- 近日發生的假業主賣樓事件轟動全城，不少讀者及傳媒人士來函詢問筆者，買樓時如何防止假業主？
- 雖然重大關聯方交易歷來是監管層核查的重點，但仍有公司頻繁利用關聯交易進行利益輸送。
- 對於保留意見、否定意見、無法表示意見的審計報告，我們應關注其中的 “導致保留意見的事項段”、“導致否定意見的事項段”、“導致無法表示意見的事項段”。
業主賣樓可以選擇自行出售物業，又或者委託地產代理放盤。 若是打算找地產代理放盤，就要緊記要找持牌的地產代理，並要跟代理簽訂《地產代理協議》。 協議中應列明協議有效期、佣金及繳付佣金的時間、委託形式是「非獨家代理」還是「獨家代理」，還有委託代理只代表你，還是同時代表你和置業人士。
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因此，如果公司主營業務收入成長率與可比對象或產業的趨勢、平均水平偏離較大，通常就是財務粉飾的訊號。 所以，毛利率忽高忽低的企業，特別是那些毛利率遠高於可比對象或同產業平均水平的企業，存在財務造假的可能性很高。 首先，我們需要強調一下毛利率這一指標，毛利率是企業核心競爭力的財務反映，且相較於淨利潤等，毛利率最適合與同產業公司進行比較。 還有一家銀行(香港最大、全球皆有分行)與三家律師樓(分別代表賣家、買家與銀行；前兩家是本地的，後一家更是國際知名的大行)。 我沒見過這張假身份證，但若果它能連過五關，相信仿真度不會做得太差。
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數月後，兩人再到該律師行，由假業主簽署一份新的授權書，更訂立一份遺囑，指明杜死後的財產將贈予被告。 假業主賣樓2025 如果騙徒以連租約為由，不準睇樓，買家亦可以要求業主提供租約證明，以證實物業是否出租中。 假業主賣樓 有些業主會授權他人出售單位，此時便需要求對方提供業權證明、水費、電費與管理費等單據，去核實業主身份。
假業主賣樓: 律師費
一般準買家除了了解該區環境，大廈本身狀況，和物業狀況之外，亦會檢查有沒有滲水的問題。 其實如果當大家買賣物業需支付訂金時, 記緊要以支票形式支付並且將支票抬頭是寫對方律師樓的。 因為此舉是將訂金支付予對方的律師樓暫托, 假業主賣樓2025 以防對方是假業主。 該詐騙集團針對已離世原業主或已移民的空置單位，以假身份證宣假誓補領樓契後，透過抵押申請貸款或出售，涉及8個單位，據悉，當中4名業主已離世、一人已移民、一人如果仍然在生可能已有128歲高齡。 如果賣方提供影印契，而且該契沒有註入田土廳，意味原裝樓契已不知身在何處，筆者建議不要購買該單位。
假業主賣樓: 國民法官審酒駕肇逃案尖銳提問 被告有點招架不住
商業罪案調查科訛騙案調查組去年底接獲市建局轉介，懷疑有騙徒以非法手段將業主已離世21年的榮光街物業據為己有，向市建局出售謀利。 商罪科經調查及情報分析，發現最少共8個物業的業權被人以類似手法非法挪佔，涉款金額達6,270萬元，並拘捕12人，包括執業大律師「熊貓大狀」蕭震然與妻子賈倩明，執業律師衛珮璇及林欣芳。 案件仍然有人在逃，警方正追緝該名「葉師爺」、一對負責假冒業主的夫婦及一名協助洗黑錢的人士。 詐騙集團偽造文件冒充大圍名城業主，並透過地產代理成功放售單位及騙取買家292萬訂金，仍在單位居住的真業主收到律師樓文件後始知受害。 涉及此案的第4名35歲男疑犯落網，涉嫌串謀詐騙及行使假身分證，今午被警方押返天水圍天恩邨寓所搜查。
假業主賣樓: 代理佣金應該何時支付？
而”外賣”形式就是在律師樓以外的地方(例如餐廳)辦理手續。 在2016年, 有一名聲稱是業主, 利用假身份證在著名物業代理放售大圍名城一個3房單位。 並聲稱單位是連租約放售, 不方便到單位睇樓, 因此以市價低一成約900多萬放盤。 近日發生的假業主賣樓事件轟動全城，不少讀者及傳媒人士來函詢問筆者，買樓時如何防止假業主？ 雖然此次詐騙團隊是由專業人士組成，操作手法亦非常複雜，但只要小心警惕此案最大的端倪「影印契」，便能逢凶化吉。 如果物業賣家持有原裝樓契，並有按揭在身，買入相關樓盤接近萬無一失。
假業主賣樓: 物業交付前，業主有責任清繳管理費嗎？
中區警區重案組第3隊案件主管督察蔡浩然表示，被捕3男2女年齡介乎18至31歲，其中3人報稱無業，其餘兩人報稱學生。 中區警區特遣隊人員前日進行反罪惡巡邏期間截停該5人，在他們身上搜出假學生證，調查後發現他們涉用假學生證，以優惠價購買大量電子產品，企圖其後以較高價錢轉售獲利。 警方前日（29日）在中區進行反罪惡巡邏期間，截查5名可疑男女，揭發他們涉用假學生證，以優惠價購買共值逾25萬元的電子產品，再經二手市場轉售圖利，遂以涉嫌以欺騙手段取得財產及行使虛假文書拘捕該5人，當中兩人是學生。 案中警方檢獲10多名人士的學生證，當中包括被捕人，懷疑有學生收取僅僅百多元的報酬，提供個人資料及照片予不法分子製作假學生證購物。
假業主賣樓: 提防假業主 警惕「影印契」免墮騙案【星之谷專欄－經濟一週】
以這種方式行騙，本小利大，估計今後還可能會陸續出現，所以有需要讓讀者知道騙徒的具體行騙方法，以免有人再次上當。 電腦科技的進步，已令製造假身份證比以前容易，而且可以做到假可亂真。 買張假身份證，不外一萬幾千吧了，這樣的起步「投資」，騙徒樂於付出。 簽訂好臨時買賣合約後，業主就可以委託律師起草正式買賣合約，合約的條款只要不觸犯法例都可以加入，而買方亦可提議加入條款，合約最後會由買方的律師負責審核。 當業主和準買家在物業的價格上達成共識，就可以簽訂臨時買賣合約並繳交臨時訂金，又稱細訂，一般是樓價的3-5%。
假業主賣樓: 買樓最怕遇著假業主？警惕「影印契」騙案 嚴重可導致殺訂收場｜子飛魚
如果對業主身份有懷疑，買家在落訂時可以要求查看其他身份證明文件，例如護照、回鄉證、物業稅單等。 有沒有按揭在銀行都好，物業騙案的發生大部分都可以透過監測土地查冊發現。 「田土廳」是土地註冊處的前身，主要職責是為一切影響土地/物業的文件辦理註冊。 （3）公司資產中有大量過時、毀損及其他預計未來不能產生收益的資產。
許多人以為賣樓只需要坐等收錢，不知道其實賣家背後也需要支付一筆賣樓費用，賣樓並非零成本。 假業主賣樓 即使你是賣家，也需要計算準確自己的成本，以免失了預算，本來賣樓打算穩賺，最後變成倒賠。 如果你作為新手業主，對賣樓支出未有深入研究，以下文章將會為你列出賣樓的每項支出，並且提醒你作為賣家的注意事項。
假業主賣樓: 財務粉飾的基本邏輯
雖然上述騙案中，假業主的代表律師亦有疏忽，竟然讓騙徒以手機副本矇混過關，但某程度都要負上法律責任，在這情況，買家亦有權向律師樓追討，減低損失。 雖然騙徒最終落網，但買家亦不好受，本來以為執到平貨，豈料物業買不到之餘，更被騙去訂金。 根據過往的經驗，騙徒向來是取易不取難，通常會選擇一些樓齡較新，而且無申請按揭、或按揭紀錄較簡單的物業作目標，主要是因為較容易偽造樓契及騙取貸款。 [ 28Hse 三地產焦點 第二百零五期 2019年2月20日 ] 買樓是人生大事，本應是一件開心的事，但往往有些不良份子，利用買家置業心切，又想執平貨的心理而行騙。 騙徒的手法五花八門，買家稍一不慎便會墮入圈套，以下為比較常見的行騙手法。 一些公司由於本身的產業屬性波動較大，提前預測業績有出入是可以理解的，但是變更次數頻繁的話，就會讓大家對其訊息披露的真實性產生懷疑，甚至猜測是否是公司治理存在問題，就很容易被監管部門關注。
簡單而言，影印契為業主遺失原有樓契後，於律師樓宣誓遺失樓契，並補做的「核證副本」（certified copy）。 據了解，騙徒在過程中以Whatsapp等方法出示身分證，並沒有直接出示假身分證實物，於是得以瞞天過海。 而案中所騙取的近300萬元贓款，據悉在「真業主」報案時已經被提去及花光。
假業主賣樓: 身份證如何辨偽？
值得留意的是，涉及騙案的單位叫價通常較市價低，以增加買家「落搭」的機會。 除了上述的營業收入、應收帳款、存貨、毛利率、經營活動產生的現金流量淨額、在建工程等外，還有公司的其他應收款、其他應付款、營業成本、銷售費用、管理費用、財務費用等等。 通常，存貨的減少意味著銷售的實現，銷售實現就意味著主營業務收入的實現，除非存在在建工程領用等其他情況。