雖然未來區內將有5個商業項目，包括酒店及商場等，但需時興建及反映。 油塘「朗譽」首批開出了128個單位，即供平均呎價17,938元，開放式單位折算414萬元，又能否抵銷了長樓花期的缺陷? 我們會透過一文剖析「朗譽」的特色，其景觀、交通等優劣，並就樓盤開則提供揀樓建議。
他們可掌握時間放售舊居、亦可趁樓花期籌集資金上會；亦可以把放售舊居時間拉到入伙後一年。 但其最大弊處是，若希望借取按保換樓的買家，則必須要在樓花期內成功把舊居沽出才可以。 另外，怎樣也要支付15%從價印花稅，因為發展商並沒有提供任何印花稅補貼、或印花稅過渡性貸款。 由兩房入場版本的「兩房開廚」都已有少數光廁提供，故放眼兩房開廚的買家，必須先選擇這兩柱，就是「2座A1室」(472呎)及「2座B1室」(478呎)，但這方位景觀卻非望內園，但也可以望到「港鐵錦田大樓」方向的山景單位。 升級版的一房單位為「一房連儲物室」，面積 呎，其儲物室面積35呎，雖然空間不算很大，但卻可作為工人房或小睡房使用。 共有90個「一房連儲物室」，分布於六柱之中，全望公路景、需要進行噪緩解措施，內櫳分別不算很大，盡量揀細不揀大，故首選為「3座B3室」、次選「6座B3室」、之後為「5座B3室」，其餘則置於尾選，包括「3座B5室」、「5座B5室」、「6座B5室」。
珀瓏: 按地區分： 九龍區
於多石街沿線有813及813A專線小巴路線，來往水泉澳邨至港鐵石門站，途經威爾斯醫院、沙田第一城、濱景花園等多個地方。 樓盤另設有50,671平方呎空中花園及24,642平方呎園林區。 不過要留意樓盤範圍內存在斜坡及護土構建物，業主可能須分擔日後維修責任及費用。 僅設1伙，位於Queen Tower 2 27樓，實用面積為1,635平方呎，配置了1,031平方呎天台、22平方呎平台及35平方呎梯屋。 只有4伙，位於Crown Tower、Queen Tower 1 6樓，實用面積由1,182至1,462平方呎，各配置586至773平方呎花園及17平方呎工作平台。 共設5伙，分佈於各座27樓，實用面積介乎1,235至2,152平方呎，各配置1,073至1,563平方呎天台、36至45平方呎露台及16或17平方呎工作平台。
中證監指，有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額，不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。 不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於3000萬元，在符合一定要求前提下可以擴募。 不動產私募投資基金的投資範圍，包括特定居住用房(存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、商業經營用房、基礎設施項目等。 由於不動產私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產收益特徵等，與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會，在私募股權投資基金框架下，新設「不動產私募投資基金」類別，並採取差異化的監管政策。
珀瓏: 集團所佔權益：100%
第二，現時區內道路網不算完善，但隨著未來附近公屋群陸續入伙，道路也有改善工程，包括由「錦上路公屋6號」地盤跟「柏瓏」連接的「錦河路」可跟「錦田公路」連接，未來會進行擴闊工程外，在「公屋6號地盤」旁會新建單車徑及單車停放。 至於在「錦上路公屋1號」跟體育中心之間的位置，會加建一條長約200米的雙線行車道以連接「東匯路」；同時在「錦上路公屋4A」地盤旁的「錦莆路」也會擴闊為雙線行車道。 當然，這些改善工程是否足以應付突如其來的龐大人口，這則另作別話。
- 平衡态除了由一组状态参量来表述之外，还常用状态图中的个点来表示。
- 華潤醫療發盈警，預期截至2022年12月31日止財政年度母公司擁有人應佔之年度利潤，較2021年同期將下降約65%。
- 更重要是看看錦田的環境如何，因為區內長久以來都是以低密度發展為主，隨著區內不斷開發，其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。
- 項目將分為兩期發展，合共興建5幢分層住宅大廈，均樓高19層，另設5層式基座平台，預計提供335伙住宅單位，以中大型單位為主，逾9成單位的實用樓面面積將介乎600至900平方呎。
- 由信置、嘉華及中海外等合作發展，建築師為巴馬丹拿建築及工程師有限公司，承建商為中國海外房屋工程有限公司。
瓏珀山 1期 CROWN TOWER 於過去3年共有19宗成交。 作者簡介：劉兆昌為資深地產傳媒人，自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出版首本買樓入門書。 樓主心目中的第二位為瓏門，原因是其認為會所內的工作人員夠好：「啲會所姐姐很正式，大部分都很仁善」但有網民立即質疑其說法的真實性並問：「圖？」，基於無圖無真相下，樓主的說法則有待商榷。 雖然我們未能證實瓏門會所最出色之處，是職員及服務水準，瓏門會所其中一個賣點，是位於第2座20及21樓的「天際會所」，提供空中酒廊及空中健身室，可飽覽屯門河景及赤鱲角海景，與凱旋門的空中會所類似。 最低售價： 2座1樓B2室的一房單位連開放式廚房，面積為354平方呎，折實價為607.9萬元，即每平方呎價為17,175元。 該區發展潛力不可小覷，港府在2021年施政報告中發佈《北部都會區發展策略》，與「明日大嶼」計劃一樣旨在增加本港土地及房屋供應，目標打造300平方公里的新都會，預期可以容納250萬人居住，相當於現時本港人口的三分之一，同時創造65萬個職位。
珀瓏: 元朗柏瓏I一手新盤
綜合市場資訊，復活節公眾假期四天假期，整體新盤成交錄約70宗，令4月迄今總體一手成交增加至逾230宗，相對3月全月錄約150宗，增加四成。 除了即將開售的全新盤外，貨尾銷售亦加快速度，無他，盤不等人。 珀瓏2025 珀瓏2025 現時香港的住宅會所如恆河沙數，其他網民當然亦提出了各自的心水住客會所，有網民大讚紅磡的海逸豪園：「我覺得海逸豪園都唔錯，泳池又大，設施都算多，另外仲有條私家海濱長廊，連住大環山游泳池條海濱長廊」。 不過亦有網民指出海逸豪園會所的缺點：「泳池望出啟德係靚，不過設施開始舊，會所員工超hea」。
珀瓏: 地產代理重啟推廣街頭戰
最高呎價：第1期第2座15樓A3單位，2房開放式廚房，實用面積455平方呎，價單售價1029萬，呎價22,624元，扣除折扣優惠後，折實價 865萬，呎價19,004元。 最高售價： 第1期第5座15樓A5單位，3房1套+工作間(連洗手間)，實用面積762平方呎，價單售價 1666萬，呎價21,864元，扣除折扣優惠後，折實價1399.4萬，呎價18,365元。 本月初，信和置業、嘉華國際及中海外宣布將於月內推出預售樓花，樓花新盤位於元朗錦上路鐵路站，命名為柏瓏I（GRAND MAYFAIR I）。
珀瓏: 沙田瓏珀山單位連沽兩伙 吸金逾4943萬
而站的東面，也就是日後「錦上路站二期」則興建了八個巴士停車處、四個專線小巴停車處、及一個路旁停車處。 正因為招標條款為地價帶來攤薄效應，直接看地價高低來定奪售價高低未必完全準則確，究竟「柏瓏」開價幾錢為之合理? 更重要是看看錦田的環境如何，因為區內長久以來都是以低密度發展為主，隨著區內不斷開發，其未來配套發展、環境變化、以及對住戶影響對價格更有決定性影響。
珀瓏: 瓏珀山 (第一期) 項目簡介
需知道附近公屋起碼要到2025才落成、「北環線」起碼2027年才動工，是否可在入伙時見到其升值，這點就值得投資者自己衡量。 沿西鐵線搵盤，揸著「柏瓏」一房期貨價，在兩站之隔的朗屏站的「朗．城匯」，你可以買到類近質素的一房單位，現貨介乎620多萬至630萬元的選擇比比皆是。 上到兩房單位，都是由信和及嘉華的「朗屏8號」，兩房單位800萬也有大量選擇。 還有如果走到元朗站，參觀一下「Grand Yoho」其三房一套連工人房及工人廁，光廁設計單位，二手價也不用1,200萬元。 另一個要留意的因素就是供應，並不是說供應重貨會影響私樓樓價，也不是說對「柏瓏I」會構成景觀上阻擋，因為這些供應對「柏瓏」其他期數的阻擋更大，而是說其居住密度肯定不是當下到現場視察的面貌。 現時興建中的「柏瓏」原屬交通交匯處(西面)用地，在1999年由立法會撥款興建，總工程金額5,630萬元，設有一個可供六部市區的士輪候的停車處、一個可供十部新界的士輪候的停車處、以及兩部供私家車上落的停車處。
珀瓏: 建築期付款
而條款提到若項目建築費超過80億元以上（即每方呎建築費約6,469元），公司即可獲分紅。 本公司擬使用閣下的個人姓名、電話號碼、傳真、地址或電郵地址處理閣下的申請、回覆閣下查詢並作地產代理服務的促銷及向閣下提供中原集團其他公司的資訊。 本公司在未得閣下的同意之前，不能如此使用閣下的個人資料並向閣下作直接促銷。 GEORGE’S MANSIONS，再錄成交個案，信和營業部集團聯席董事田兆源指，為2座7樓A室，面積1870方呎，成交價8000萬，呎價42781元，單位屬三房連雙套房間隔，可享加多利山翠綠及洋房群景觀；單位設私人電梯大堂，私隱度極高。
珀瓏: 景觀
展望未來，大灣區各個城市加速一體化，尤其是深圳屬於創科孵化基地，因此錦上路站相當適合科技人才居住，屆時可能不足1小時就可以到達工作地點。 參照第1期第3座8樓A5單位，面積達474方呎，為兩房連開放式廚房間隔，單位客飯廳呈長方形設計，客廳外接露台。 另設22方呎的露台及16呎工作平台，該示位屬兩房交樓準則。 2020年5月1日，通宵路線NR338完成歷史使命，是珀麗灣客運首條取消的居民巴士路線，同時全線巴士只接受八達通繳付車費，不再接納現金付款。 珀麗灣客運於1年後，稱各方未達成共識，決定不再向政府續牌經營相關航線，而航線於2012年12月14日停止服務。
珀瓏: 【柏瓏 I 示範單位直撃】
）負責營辦香港的離島馬灣（包括島上大型私人屋苑珀麗灣）的對外交通服務，現時共營辦4條屋邨巴士路線及兩條渡輪航線。 公司由載通國際及港九小輪共同創立及營運，曾經是載通國際的全資附屬機構，但2009年則重組為新鴻基地產的全資附屬機構。 新界2022年潛在供應項目有30個，涉及單位總數達15,128伙，當中焦點落在元朗及西貢區，兩區合計已有10,739伙，佔全港比例逾三成(31.5%)。
珀瓏: 樓盤資料
啟德新盤開價後，復活節長假入票情況不俗，其他全新盤亦加快推盤步伐，其中由信和、嘉華國際及中國海外合作發展的錦上路站栢瓏Ⅰ亦變速，今日率先開放示範單位，料短期內有機會公布首張價單；恒基旗下旺角利奧坊． 賣方亦建議準買家到有關發展地盤作實地考察，以對該發展地盤、其周邊地區環境及附近的公共設施有較佳了解。 賣方對發展項目期數的周邊環境、建築物及設施並不作出不論明示或隱含之要約、承諾、陳述或保證。 並不保證上述資料或廣告與上述網站同步更新內容，客戶需自行向發展商/一手銷售監管局查証以取得最新資料。 新地發展的沙田瓏珀山單日連沽7伙，其中Queen Tower 1低層Garden 珀瓏 珀瓏2025 Suite B室，面積1182方呎，連花園586方呎，4房1套連多用途套房間隔，成交價3126萬，呎價26447元，創項目成交價及呎價新高。
珀瓏: 沙田區
2020年第四季的新盤焦點也集中在新界區，新地在沙田多石街33號的「瓏珀山」，也會分開兩期推售，全數以三房大單位起步，明顯針對換樓客。 由於項目在2020年8月已獲批預售樓花同意書，預計短期內也會發售。 雖然樓盤規模不算大，但我們也希望一文讓大家了解清楚項目背景及特色。 所以，柏瓏I開價是否抵買，好視乎買家如何詮釋未來樓價走勢，如果認同樓價已由谷底反彈，並看好錦上路未來發展潛力，柏瓏I屬抵買之選。 不過，發展商已表明柏瓏I未來會加價，低價開賣只是銷售策略，如果買家相信未來一手供應多，而二手市場仍有低價選擇，可以再作觀望。 珀瓏 錦上路項目配套明顯不及元朗及大圍完善，住戶要自行乘車至元朗市中心鳳攸北路或大棠路一帶，才有較多的飲食、購物選項，尤其要到在西鐵線元朗站才有大型商場（如形點）。
當中，元朗區主要受惠3個分別逾千伙的大型項目支撐，其中包括今年伙數次多的單一大盤─天水圍天榮站上蓋項目的1,929伙，其次為西鐵錦上路站餘下期數的1,485伙，帶動整個元朗共11個項目合共提供7,503個單位，成為全港潛在供應量第二多的分區。 【新盤2022】2021年香港隨著新常態逐步放緩，住宅市場表現及買賣登記金額都有上升。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2021年一手私宅市場於發展商積極推盤下，全年共錄得近1.75萬宗一手私宅買賣登記，除按年大升17%外，更為過去4年的次高水平。 至於買賣登記金額方面，亦隨登記量大升，全年勁錄2,368.58億元，按年增加37%，為史上次高水平。
珀瓏: 樓盤位置
三款則之中，「3座B2室」屬少數光廁設計，若不介意單位沒有儲物室，建議把「3座B2室」列為首選。 一房單位全屬黑廁設計，全盤最細的一房開廚( 呎)，共有124個單位，分布於八柱單位之中，首選一定是「2座A2室」356呎的單位，因為是唯一望內園的「一房開廚」設計。 次選單位就以望公路景方向為主，包括「2座B2室」(354呎)、「3座B7室」(353呎)、「5座B8室」(354呎)及「6座B8室」(355呎)，雖然要安裝隔音窗，但總比望樓景的單位吸引。 尾選單位為樓望樓單位，包括「3座B1室」、「5座B1室」及「6座B1室」都可以棄選。
珀瓏: 服務
由於「錦上路」周邊的規劃，人口密度的大增，也對樓盤的居住環境、以及景觀構成一些不穩定因素。 至於樓價方面，目前仍未開價，不過嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明透露，會參考元朗站樓盤及荃灣西站沿線項目樓價。 當中就以元朗站上蓋新盤Yoho Hub為例，一房折實入場費由685萬起，兩房由840萬起，折實呎價約1.8萬元至2.2萬元。 有市場人士預期，由於伙數眾多，相信作為頭炮項目定價或有驚喜。 當年政府規劃珀麗灣交通服務時，預計水陸交通比例是75%及25%，新鴻基地產發展須提供渡輪服務，以免青嶼幹線負荷過重，亦有責任提供巴士服務。 根據發展商與珀麗灣業主及屋苑管理公司簽訂的公契，發展商有「專有權利」（Sole and exclusive right）在珀麗灣範圍內提供對外巴士及渡輪服務，發展商同時有權委派代理人或承辦商提供上述服務。
第5、6座之中，最大單位是5座A6室的3房單位，面積達768呎，而5、6座B1室為最細，一房單位，面積為339呎。 削減渡輪班次不成，珀麗灣客運轉而於2018年10月19日去信珀麗灣業主委員會，要求調整旗下4條邨巴路線票價，居民收費平均加幅18.4%、訪客平均加幅21.5%，進一步引起爭議。 2019年，馬灣鄉事委員會就NR331、NR331S服務作公開招標，珀麗灣客運沒有投標，最終由陽光巴士投得經營權，並於同年12月15日起接辦兩線。
珀瓏: 會所
有關字型率先出現在2013年開辦NR331S線使用的路線資料，後來再陸續於其他珀麗灣路線資料上出現，由於九巴自1995年已停止使用有關字型，這種九巴獨有的字型遂成為現時珀麗灣路線的特色。 珀瓏 此外，市區重建步伐持續，公營機構市建局2022年共有4個成熟項目有機會應市，涉及單位總數876伙，當中較大規模者為長沙灣映築提供的337伙等。 總伙數第二多為新地共有7,043伙，惟當中若以獨資項目計算(包括港鐵項目)，則有達6,568伙，算是今年實際的潛在推盤王。 至於其他較多獨資項目的發展商包括如會德豐的3,402伙。
珀瓏: 樓市成交
NR332珀麗灣巴士總站↔葵芳站（新都會廣場）$13.5$9.2$2.024小時服務，通宵服務繞經青衣站。 NR334珀麗灣巴士總站↺機場（一號停車場）$31.2珀麗灣機場專線。 港九小輪於2005年12月13日將手上持有的珀麗灣客運股權售予九巴控股；2009年6月1日，由九巴控股改組而成的載通國際，出售全數珀客股權予新鴻基地產旗下的Sun Hung Kai Transport Co Ltd，作價1.1億港元。
屋苑設計方面，設有13.5萬方呎室外園林、3.7萬方呎雙會所；發展商表示，在發展第二期時亦會同時興建43萬方呎的大型商場，商場設立於車站旁邊，便利居民日常娛樂及起居飲食。 珀瓏 此外，區內未來將會有5個商業項目，包括酒店及商場，樓面面積佔156萬平方呎。 珀瓏2025 地理位置上，從錦上路站僅一站可抵達元朗站或荃灣西，車程亦只需10分鐘以內。 元朗站旁邊就是YOHO MALL 形點，即使入住是周邊配套尚未成熟，亦可以前往元朗就近商場添置日常所需或進行娛樂活動。 中國證監會表示，啟動不動產私募投資基金試點，支持不動產市場平穩健康發展。 中證監發文指，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低於1000萬元人民幣，而且以機構投資者為主，鼓勵境外投資者以合格境外有限合夥人方式，投資不動產私募投資基金。