按揭保險公司在批出按揭之後會抽查物業是否自住，假如業主在收到按揭保險公司的信件之後，能夠提供有關自住的證明文件並作出聲明，確認單位是自住的話，就可以通過抽查。 過去，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 雖然將自住單位改為出租有比較多顧慮，但是將出租單位改為自住用途就直接得多。
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- 自用物業的供款與入息上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%，而連租約單位供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%。
- 大部分香港人買樓的時候第一件事都會想可以向銀行借幾多成按揭。
樓市旺場，部分二手屋苑已出現「鎖匙盤」短缺現象，部分買家可能要退而求次，購買連租約放盤的單位，購買此類單位時，在按揭申請上有不少要注意的地方。 不過，除非協議中載有意思相反的明確條款，一些隱含的業主和租客權責會自動適用於租約，例如業主有確保租客在租賃期內能夠享用物業，以及出租物業適合居住的責任。 你可選用稅務局提供的物業出租通知書（I.R.6129）。 連租約按揭2025 如你已將物業按揭，你必須在出租前先取得承按人（例如銀行或財務機構）的同意，否則你可能違反和承按人所訂立的按揭協議，而承按人可因此收回該物業。 你須了解作為業主的權利和責任，以及注意下列各項要點，以確保出租過程順利進行。
連租約按揭: About the Author: 按揭大師
6月14日，食藥署公布巴比妥藥稽查，稱今年無流向不明藥物[53][54][55]。 連租約按揭 外傳監視器畫面還原發現有教保人員疑似對幼童有暴力行爲，教育局長張明文回應稱5月15日家長陳情有疑似不當對待、疑似餵藥二大重點，二者皆已納入調查範圍[56][57]。 6月11日，已有21位幼童家長向警方報案，新北市政府同日公佈受檢28名兒童的血液檢測報告，8名為陽性，血液中苯巴比妥每毫升微克含量介於1.0至3.5間[35]，副市長劉和然表示可做毛髮采樣[36]。 新北市長侯友宜表示希望檢方加速釐清藥物是從園方或家長而來[37]，要求副總統賴清德應交待檢方儘速偵辦[38]。 當晚侯友宜第二次與家長進行閉門會談[39]，會談中不可錄音錄影[40]，場外有新北市候用校長維持秩序並將在日後對家長進行一對一輔導[41]。
若租客沒有和新業主重新簽訂協議，原有租賃協議上的條款將繼續生效。 你可自行尋找租客或委託持牌地產代理替你處理出租住宅物業的事宜。 不管哪一種做法，你均須在簽訂租賃前向準租客提供準確的物業資料。 如你選擇委託地產代理，則須在簽訂地產代理協議前跟代理澄清有關的委託詳情，例如佣金數額及繳付期限。 有時候，舊租客會擅改單位間隔，例如2房變1房等，所以準買家在買入連租約盤前，應要求業主提供單位內籠相片，大概了解單位的間隔及裝修等，並於簽約買樓前嘗試再向業主安排實地睇樓，避免單位間隔不合心水。 如單位有改動，賣方可能會要求把改動寫入臨約上，並要求買方同意該改動，避免日後買方從民事追討單位還原費用。
連租約按揭: 出租單位最多可以做幾多成按揭？
而非自用物業的的基本供款與入息比率要求則會收緊至40%，假設利率上升3厘，供款不可高於月入50%。 所謂連租約單位，即單位正在出租，業主將單位及租約一併轉讓。 購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利（例如按租約收租）及責任（例如維修，如果合約指明的話）。 在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」。
過往，筆者有見過銀行發現因單位由自住改為劏房出租最後將利率提升至9%。 對於用海外收入申請按揭購入香港物業，銀行一般比較保守，更何況是用中國內地物業的租金作收入計算。 換言之，如果要用中國內地的物業租金向大型本地銀行申請按揭會相對較難。 不過某些小型銀行是願意接受中國內地的物業租金，不過需要提交房產證、租約、租金過數紀錄等等。
連租約按揭: 按揭專區
6月10日，新北市衛生局長陳潤秋在市府記者會上表示，幼兒是否被餵藥要由檢方釐清，但某些支氣管藥物、腸胃藥會有微量苯巴比妥。 中華民國藥師公會全國聯合會副發言人王明媛表示，腸胃藥跟感冒藥含有巴比妥成分非常罕見，幼兒園因無醫事人員必須由家長親自帶幼童就醫所開立的藥品，不可隨意給藥[34]。 新北寶仁幼兒園餵藥案，發生在臺灣新北市板橋區吉的堡教育集團旗下的加盟體系私立寶仁幼兒園[1]，該園出現疑似教師餵食兒童三級毒品巴比妥酸鹽類及四級毒品苯二氮平類之案件[2][3]。
連租約按揭: 簽訂租賃協議
但若協議包含續租權的條款或訂有其他保留續租權的協議，租客便可優先選擇是否延續原有的租賃。 根據《土地註冊條例》，租期超過三年的租約須於簽訂後的一個月內向土地註冊處辦理註冊。 其他租賃協議，尤其是包含續租權條款的協議，也可在土地註冊處辦理註冊。 總括而言，連約盤擁有上述不少優點，但缺點是最高只能承做樓價五成按揭，而且要有心理準備大裝修或支付巨額維修費，所以準買家必須在單位內籠、租客及按揭等方面多加留意，減低「中伏」機會。
連租約按揭: 銀行會接受沒有交印花稅的租約？（沒有打釐印）
如你就租務事宜有任何問題或需要協助，可向差餉物業估價署尋求免費的諮詢、協助及調解服務，你也可透過當值律師服務尋求免費法律意見。 6月11日晚，侯友宜與幼兒家長見面，全程禁止錄音錄影。 新北市議員張維倩、黃淑君、陳乃瑜三人到場關心，被市府派來的人士阻隔、推擠。 連租約按揭 後得知這些人為新北市的候用校長、公務員及便衣警察加班支援[41]。
連租約按揭: 出租單位的利率會較自用單位貴嗎？
但如果是通過轉按，由於新的銀行需要重新審核信貸報告（TU）,所以需要扣減成數。 好處方面，連租約盤的買家可享有租金收入，方便預早計算租金回報以及省卻找租客的煩惱。 此外，買家不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。
連租約按揭: 獨家A.I.按揭評估
要留意的是，如果原有租約的租期較長，例如尚有1年，即使租客承諾1年後不續約，銀行仍難以接受買家購買單位是作自住用途。 相反，如果現有租約期較短，例如只3個月，而租客又願意簽訂退租同意書，銀行便較可能採納申請人購買物業為自用，可以用較寬鬆的條件批核按揭及計算壓力測試。 一般租約都是需要打釐印（交印花稅），這個動作能夠同時保障業主及租客雙方的。 根據過往經驗，就算租約沒有打釐印，有銀行願意接納租金收入。 換言之，一般租金收入有無打釐印都好，都可計算在按揭申請入息內。
連租約按揭: 計算器
比如話，租約上顯示租客是公司名，公司為一間按摩公司，而單位又是高樓齡的洋樓或唐樓，銀行便可能懷疑單位被改建為樓上按摩店。 而如果地契是住宅用途，改建為樓上鋪是違反了土地用途。 如向大行申請按揭，不獲批的機會很高，除非業主肯讓銀行驗樓，證明租客只在單位內居住。 按揭保險只適用於樓價$1,000萬或以下，假如租約期滿後，物業估值升穿$1,000萬又如何安排呢？
連租約按揭: 出租住宅物業
你或租客須根據租賃協議所訂條款，承擔繳交差餉及地租／地稅的責任。 業主或租客均可利用差餉物業估價署及地政總署提供的多項網上服務，繳付差餉及地租／地稅。 你可選擇透過互聯網、郵寄或親臨稅務局的印花稅署為租賃協議加蓋印花。 一般情況下，印花稅的費用會由業主和租客分擔，但也可因應個別協議而異。 另一方面，要獲理想的按揭條款組合，例如較低的按揭利率，以及較高的按揭成數，其中一個重要條件是本身需要有一個良好的信貸評級。
連租約按揭: 第一招) 先以短罰息期上會 租約及罰息期完結後再轉按
雖然這個情況下銀行是不會有收費，但必須當時的收入情況要再一次通過壓力測試。 連租約買入的單位一般會被當作投資用途，按揭成數會減一成。 如果租客能提供退租同意書，那麼有機會可以當作自住按揭。
若買家有能力籌足五成首期，並有足夠入息可通過按揭測試，可先以投資物業的方式向銀行申請按揭。 到租客遷出後，或可向銀行提出物業為自用性質，以「加按」的方式，借得相差的按揭成數。 若希望利用按揭保險，申請高成數例如八至九成按揭，單位必須是自住物業。 連租約單位多數有較大的議價幅度，平均可以較市價低約5%。 其中一個原因或許是因為單位正在出租中，準買家不可以睇樓，單位裡是否有維修補養上的問題，也不得而知。 另一方面，若不幸遇上租霸，或租客在退租時對單位有所破壞，額外的處理麻煩和翻新物業開支，也將由新業主來承受。
連租約按揭: 有關環聯
不過要留意，由於沒有為租約繳交印花稅，在用租金收入計算按揭壓力測試的時候的折扣可能不止6-7折，筆者曾經見過銀行用5折計算，非常不划算。 所以如果業主打算為放租物業申請按揭，而又需要動用租金收入作入息證明，最好先為租約打釐印。 ROOTS上會奉勸各位業主為租約打釐印，除了可以保障自己，萬一遇上租霸都可以憑著租約採取相應法律行動。 經常會有投資者購買多個房產物業收租，當申請房屋按揭時，除了要有足夠的首期，最重要的是供款與入息比率，事實上，租金是可以計作收入的，不一定只能計薪資。 不過需留意的是銀行會將租金打折扣，並非租金收入5萬元，銀行就以5萬元計算收入，因為業主還需要支付維修費、差響及管理費等，因此淨收入沒有5萬那麼多。 而只要投資者能提供租金收入證明，就可以將租金打7折，計為收入。
連租約按揭: 【按揭智庫】物業連租約 按揭又想借多啲 可以點做呀？
剩餘租期在6個月內；短的剩餘租期會令銀行願意批出自住物業的按揭成數。 但要注意，銀行很大機會要求在一取回單位自住後，就要立即補回該單位的水電煤單據以證明已取回自住。 由自住單位轉出租，按揭成數需要降至5成或以下，但按揭成數不會再多減一成，因為在原銀行自轉為出租，銀行不會重複審核你的信貸報告（TU），因此，不會扣減按揭成數。
你可以做的最簡單就是老實地向按揭保險公司申報自己的物業正在出租。 這樣做的話，按揭保險公司就會要求你補償按揭借款的差額。 例如，在高成數按揭之下你借了8成按揭，但申報物業出租後實際你最多只可借5成，當中的3成差價就是你要清還的部分。 不過正如上述所講，有消息指出曾經有業主試圖隱瞞出租單位事實被按揭保險公司發現，最後被廉政公署起訴。 連租約按揭 因此ROOTS上會建議各位業主避免隱瞞按揭保險公司。
連租約按揭: 按揭問題如何拆解？
近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業，並提交賣家現有租約予銀行參考，然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。 第一、租客是以公司名稱註冊，而公司本身是一間中醫診所。 如果單位買入時未有租客，而業主打算將它出租，則可以向銀行申請「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）。 但需要留意的是1000萬以上的樓價，無論報自住或報出租都最多可借5成，因此，如有租約，報出租，租金便可以當作收入，幫助過壓力測試。 由於申請按揭程序需時，如買家購入連租約單位自住，而租約將於短期內完約，買家可與業主商議延長交吉期，方便雙方進行交接。
坊間其實有按揭貸款機構提供較有彈性的高成數按揭，$1,000萬以上的物業最高敍造7成按揭，利率大約2.5%至2.65%，按揭年期最長30年。 做法同樣需要先將連租約物業按於融資機構，待租約完結，便可申請轉按到上述按揭貸款機構。 有關按揭貸款機構的優勝地方是批核較有彈性，亦可以套現資金，但會收取類同保費而且金額較高，因此購入單位前記得要計清楚呀。 買連租約物業而又首期不足人士，可考慮先在融資機構申請8成按揭，目前最優惠利率約6.5%起連手續費，兼享彈性罰息期。 業主可按租約期滿日隨時轉回銀行，倘若樓價$1,000萬或以下更可透過按揭保險，將整筆貸款餘額轉回銀行，息率降至大約1.44% (以HIBOR+1.3%計算)。
如果業主先自住（為申請高成數按揭），後放租而被按揭保險公司（HKMC/QBE）發現，有機會被要求即時清還按揭貸款，俗稱call loan。 若業主要為高成數按揭單位放租，需要抬錢減低按揭成數至物業樓價5成。 不過，「連租約」單位仍潛在不少風險，最大問題是買家多數未能親身睇樓，買家難以知道單位內部情況，例如有否更改間隔、喉管狀況、內籠裝潢等，買家只能靠業主提供照片，推測單位內部情況。 連租約按揭2025 而且你亦無從得知現租客是不是「租霸」，只可靠業主了解租客背景及交租記錄，存在一定風險。 加上買入「連租約」單位申請按揭時會比較困難，而按揭成數亦會較低，最多只能做到 5 成按揭，如果手頭較緊的準買家便需留意。
連租約按揭: 租約如註明單位有改動，銀行驗樓機會便大增
要留意的是，如果買家購入單位的確用於投資，有時連租約也有一定的好處：雖然按揭成數會較「自用」下調、壓力測試要度較高。 連租約按揭2025 連租約按揭2025 但由於租約列明有租金收入，在計算「入息」時，租約便是租金收入的最佳證明，有助於納入申請人的整體收入一部分，有助於通過壓測。 一般來說，銀行會以租金打7折計算，例如月租2萬元，計算壓測時可視為1.4萬元的收入。 目前金管局指引，自住物業的按揭成數：樓價$1,000萬以上5成；$1,000萬以下6成(上限$500萬)，而出租物業就不論價值最高5成。 假設購入$800萬連租約單位，建議先找一間設有短罰息期的銀行申請5成($400萬)按揭上會，目前市場上有個別銀行可提供短至一年罰息期。
連租約按揭: 連租約單位 按揭須知
如果不涉及結構性改動，有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位，按揭才會放款；亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。 此外，很多大型公司會提供員工宿舍，有關租約都是由公司簽署。 若果業主將單位易手，而銀行見到租約上有公司名稱，大型銀行都需要確定單位沒有改變用途，驗樓機會頗高。 另外，買這些連租約物業前，通常都需要賣方同意安排驗樓。