如住戶亦感問題未見改善，應向業主立案法團反映，透過法團向管理公司施加壓力。 既然管理處有這麼大的權力，為什麼仍然有這麼多住戶表示投訴無用？ 事實上，一般管理公司都較少會對住戶採取法律行動，主要因為手續繁瑣、需時長，亦要付出額外時間、人手，甚至訴訟費用，對以營利為先的公司而言，當然不願「自找麻煩」，寧願勸投訴人息事寧人、或採取消極態度處理投訴。 不少問題住戶就看準管理處不會告上法庭，一於懶理，令受影響住戶投訴無門。 香港業主會會長佘慶雲指不少受同類問題困擾的住戶，都對管理公司入屋清潔有微言，部分業主會選擇與管理公司磋商，尋求其他可行方法，但部分業主亦可能把問題訴諸法律。
越秀廣場管理公司負責人陳先生表示，已收到法庭判決書，要與律師研究判詞後，才決定下一步行動。 居於新蒲崗越秀廣場相鄰單位的古先生及林太，因廚房及睡房的窗與天井連接，大廈又不設天井通道，便需每兩個月開門讓清潔工入屋，再爬出窗戶清理天井垃圾。 林太早於○七年已拒絕安排，及至○九年中，古先生亦以安排造成滋擾為由，拒絕再讓清潔工入屋。 管理公司向住戶多次強調，根據大廈公契，他們有權經單位進出天井。 其後，管理公司入稟土地審裁處，禁止住戶以任何形式阻止或妨礙管理公司及或其代表，經單位進出天井。 違反大廈公契案例2025 違反大廈公契案例2025 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。
違反大廈公契案例: 管理處不受法例監管
最有效的投訴方式，就是以書面形式向管理公司提出正式的投訴。 因為有白紙黑字的投訴，公司必須按程序處理及正面回覆，比起口頭投訴更有效率。 同時，亦可在投訴信中寫下期限，要求管理處在限期前給出確實回覆及採取行動，確保公司及時跟進。 管理處了解到問題、找出製造問題的單位後，一般會先進行口頭勸喻，提醒住戶。
- 最有效的投訴方式，就是以書面形式向管理公司提出正式的投訴。
- 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
- 現時法例規定，業主如對公契存有意見，必須獲屋苑 100% 業主同意，方可通過更改。
- 居於新蒲崗越秀廣場相鄰單位的古先生及林太，因廚房及睡房的窗與天井連接，大廈又不設天井通道，便需每兩個月開門讓清潔工入屋，再爬出窗戶清理天井垃圾。
- 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。
至於會否有下一輪執法行動，林惠霞表示，會因應第一輪行動作檢討，再決定第二輪情況如何，她強調並非突然採取行動執行契約條款，過往一直有因應投訴巡查並執法。
違反大廈公契案例: 不在「需要即時拆卸」及「不需要即時拆卸」名單之中但混凝土強度嚴重不足的樓宇
1985年11月21日，政府公佈有577座公屋結構在1982至4年間出現問題，需要維修。 而有26座連同一座獨立校舍結構遠低於標準，恐有倒塌之虞，需即時安排清拆，此計劃成為「擴展重建計劃」。 由於事態嚴重，廉政公署就問題公屋事件着手調查是否有人在興建這些公屋時涉及貪污舞弊。 「呢宗案件會成為案例，將來法院處理同類案件時，都會用本案作參考。」執業大律師陸偉雄指本案的裁決結果或會令同類單位的戶主掀訴訟潮，挑戰管理公司經單位進入天井清潔的權力。
- 香港居住環境狹窄，與左右鄰居的距離有限，少少事都可能會造成對方的滋擾或不滿。
- 但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。
- 如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。
- 例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。
- 因此，一旦業主對管理公司有不滿時，亦可以向其總公司作出投訴。
- 其中26座因為結構遠低於安全標準而有即時倒塌危險，需要盡快拆卸重建。
有測量業界估計，港府期望殺一儆百，但認為做法令其他違契工廈單位自行糾正機會微，要視乎是次措施的衝擊多大。 違反大廈公契案例 只要用對方法，都可以提高管理處理投訴的積極性，令投訴更有效。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反大廈公契案例 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。 例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。
違反大廈公契案例: 問題公屋醜聞
本港大部分住宅大廈均設有天井，但部分私樓在規劃時，未有為天井預留通道，供清潔及維修。 有管理公司為清理天井垃圾，便引用大廈公契，要求低層業主大開「方便之門」，讓清潔工定期經他們的住宅進出天井。 政府對屋苑管理處未有立法監管，現時只透過鼓勵及協助業主成立法團，來對管理公司進行監查。 不過，一旦屋苑未有成立法團，管理處就擁有更大權力，亦無能夠與之抗衡的業主組織，可謂是一權獨大。 根據法例，地政總署可援引權力極大的《政府土地權（重收及轉歸補救）條例》啟動重收違契單位，根據條例，當業權人違反土地或物業單位的政府租契條文、並在收到警告後仍未糾正，政府即有權啟動重收。 有關重收的註冊摘要一經註冊釘契，該土地及物業單位便完全重新轉歸政府。
違反大廈公契案例: 大廈公契
建築界人士估計，以這宗案件為例，若管理公司額外加建一條通道通往天井，建造費用近五十萬元，該大廈有三百一十二戶，每戶便要分擔約一千六百元。 違反大廈公契案例2025 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。 如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。
違反大廈公契案例: 管理處投訴無人理？教你殺手鑭，投訴更有效
過去1個月接連發生兩宗工廈火警、其中淘大工業村導致兩消防殉職的迷你倉大火仍歷歷在目，發展局局長陳茂波昨日聯同保安局局長黎棟國、消防處及地政總署等部門人士宣布，政府下了大決心，要嚴肅處理工廈安全問題。 接連發生工廈火警，政府決定就工廈安全加強執法，首階段鎖定「嚴打」6幢工廈，內有不少單位用作違契用途：包括補習社、宗教聚會場所、食肆等，而此6幢工廈有單位持有消防處發出的危險品牌照，對公眾安全造成風險。 26座問題公屋醜聞是1980年代至1990年代多座香港公共屋邨被揭發存在結構問題的事件，一共發現577座由工務司署及152座由香港屋宇建設委員會及香港房屋委員會負責興建的樓宇存在結構問題，總共729座。 其中26座因為結構遠低於安全標準而有即時倒塌危險，需要盡快拆卸重建。 如果住戶對屋苑管理處有不滿，例如管理方式、環境衛生、甚至財務運用等，就可以向總公司或業主立案法團投訴。
違反大廈公契案例: 大廈公契限制多，業主無得反對？
1992年底，第二個整體重建計劃拆卸周期開展時覆檢屋建會及房委會負責興建的公共屋邨，揭發另有152座出現問題，其中華樂樓、華康樓及華昌樓需要於1996年加裝鋼架作鞏固工程以延長壽命。 廉政公署在一年內調查3,000名人士或公司，卻未有突破性的進展，直到1987年初，有兩名涉案者願意擔任污點證人，成為破案的關鍵。 案件有3名承建商及7名現任及前任政府人員被控以貪污罪名，1988年3月11日，其中一名涉案人士（蕭漢森）共6項行賄罪名成立，入獄33個月，罰款325,000港元。 另一名承建商（潘伯勝）兩項罪名成立，被判入獄3個月，緩刑一年及罰款4,000港元。 業主立案法團是由業主組成的組織，擁有法人身份，可以行使法定權力，更重要的是擁有物業管理公司的任免權。 一般而言，屋苑的管理公司會在大廈公契中由發展商訂明，物管公司再分派人手管理屋苑。
違反大廈公契案例: 住戶成功挑戰大廈公契 禁登堂入室掃天井
因此，一旦業主對管理公司有不滿時，亦可以向其總公司作出投訴。 大廈保安是家居安全的第一道防線，如果經常見到樓下保安不專心，例如打瞌睡或者玩電話、煲劇等等，萬一有可疑人士進入都察覺不到，作為住戶自然無法放心。 保安員如果在當值時打瞌睡，可被即時解僱，甚至被吊銷牌照，因此如果情況許可，問題不嚴重，住戶都會諒解夜班當值容易疲倦，一般而言會先作先向保安員作口頭提醒。 主要權利包括：業主享有其單位的使用權；共同享用大廈的行使權；共同享用公用地方及設施；業主大會上享有投票權。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 地政總署會在8月29日起14日內，要求業權人糾正違契用途，否則啟動程序重收有關單位。
違反大廈公契案例: 大廈公契可否修訂？
管理處接到住戶的投訴後，一般會先了解問題，派員進行視察。 以噪音滋擾為例，會先派管理員到受影響單位查看，了解問題的嚴重性，並找出發出噪音的單位。 住戶在投訴時更可附上相關證明，包括問題發生的時間、地點、日期、持續時間等，亦可提供錄音、相片、影片等。 這些確實的證據不但有助管理處調查，更表達出自己對問題的認真性，以促使公司認真看待問題。 不少住戶投訴時為了方便，都只會以口頭方式向樓下的保安反映。
違反大廈公契案例: 問題公屋
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違反大廈公契案例: 投訴處理程序
時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。 但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。
例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。 當有住戶提出對管理公司或管理處的不滿時，法團就有權監查或要求管理公司提供合理回應，作出改善等。 如果住戶投訴管理公司對有問題的住戶視若無睹，或在有合理證據下，仍消極處理投訴，就表示管理公司未有盡其職責，法團都有權要求公開資料，甚至罷免相關職員。
違反大廈公契案例: 管理處投訴無人理？教你殺手鑭，投訴更有效
如果未有改善問題，就會發出通知書，書面警告住戶如果在限期內未有改善，就會採取法律行動。 香港居住環境狹窄，與左右鄰居的距離有限，少少事都可能會造成對方的滋擾或不滿。 最常見的就有鄰居的噪音滋擾、樓上漏水、衛生問題等，不過為避免正面衝突、日後尷尬，通常住戶都不會當面向鄰居投訴，反而第一時間先向樓下管理處提出投訴。
違反大廈公契案例: 飼養寵物
由於沒有根據，往往保安都未必會確實跟進問題，或向上級反映，導致最後不了了之。 有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。 不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 1989年起，政府逐步為當時現存徙置大廈及政府廉租屋進行大規模維修。
如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！ 現時法例規定，業主如對公契存有意見，必須獲屋苑 100% 業主同意，方可通過更改。 違反大廈公契案例 即使所有業主同意，修訂公契不可與政府批地書互相抵觸。 換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。
違反大廈公契案例: 問題公屋醜聞
不少大廈公契列明，管理公司有權進入任何單位，保養維修公用設施，惟早前有兩名業主以滋擾為由，拒絕管理公司進入清潔天井，管理公司因而興訟。 土地審裁處暫委法官許家灝近日作判決書，內容指單位的廚房及睡房窗戶，皆非正式通道，管理公司恒常利用它進出天井，只屬方便，絕不適當。 法律界人士直指判決將可能成為案例，其他受類似滋擾的業主若提出訴訟，管理公司隨時要另闢通道清潔天井，開支勢轉嫁住戶身上。 管理處或管理公司可根據大廈公契，處理投訴事件，例如住戶被投訴發出噪音滋擾，管理處就可翻查公契所列出的規例，向問題住戶發出通知信，要求住戶改善問題。 如果問題未有改善，管理處有權向法庭申請禁制令，甚至要求住戶遷出。 重要聲明：本討論區是以即時上載留言的方式運作，香港討論區對所有留言的真實性、完整性及立場等，不負任何法律責任。
用戶切勿撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論，敬請自律。 根據大廈公契所賦予的權力，管理處有權向違反公契守則的住戶採取進一步行動。 管理公司可以就投訴，向法庭提出申請禁制令，通過法律文件要求住戶在期限內改善問題，否則可以強制要求遷出單位。 違反大廈公契案例 因此，法官認同廚房和睡房的窗戶皆非正式通道，恒常地利用進出天井只屬方便，絕不適當，遂撤銷管理公司的申請。