局長在有人”提出好的因由”時，可取消司理的委任，並可挑選新司理及將其註冊以代替該司理。 若祖堂未能在指明情況下，於一定期限內委出司理並證明該項委任，其土地或會被政府重收。 21《新界條例》第15條列明，如祖堂在取得土地後3個月內並未委出司理並證明該項委任，或在更換司理後3個月內並未證明已委任新司理，政府即可將祖堂所持有的土地重收。 謝偉銓在接受香港文匯報訪問時認為，工作小組兩年來未能發揮作用，最基本如祖堂地的數量，政府亦未掌握。 近年政府每每提到發展新界土地，聽到的不外乎農地、棕地、郊野公園邊陲等等，但其實在這些土地用途之上，尚有一個較少人提及，卻是關鍵中的關鍵──祖堂地。 顧名思義，祖堂地是由氏族所擁有的族產，以祖堂名義擁有並管理。
考慮到以上種種問題，政府在真正落實農地和濕地保育政策前，宜先擱置研究放寬祖堂地在這些地段的買賣限制，待保育工作完成再作考慮。 硏究結果發現，這些當年的祖堂地地段，在元朗及北區的面積分別約1,425及717公頃，合計超過2,100公頃。 換句話説，以上分類並不能代表祖堂地售出與否，例如本土研究社在《竭澤而築：新界西北魚塘業權調査》中査冊後發現，部分原封不動的地段已經被售出(參考資料1)。
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他認為政府及城規會長期以來單方面向環保團體利益傾斜，將保育凌駕香港整體發展利益，又指土地業權人提出修改地契及換地申請時間長，是嚴重拖慢土地發展的成因。 2,400公頃的祖堂地，面積上較「明日大嶼」大四成，可以提供多少單位呢？ 祖堂地買賣 若以近年新界大型新發展區作參考，洪水橋新發展區規劃佔地707公頃（發展用地441公頃），提供6.1萬個單位，容納17.6萬人口。 而2,400公頃祖堂地，規模則相當於3.4個洪水橋新發展區，以此類推，可供應約有20.74萬個單位，並容納約59.84萬人口。
不過，發展局局長黃偉綸今年3月發言時提及APA的顧問研究，目前亦都是「積極推行中」，至今仍未有具體數字、以至研究方式為業界所知，農業優先區會否作為分區規劃大綱的其中一個受限制土地規劃用途，亦是未知之數。 祖堂地買賣 業界其中一個憂慮，是APA未落實、農戶就因發展、以及今次的祖堂地交易門檻放寬，祖堂及其他業主亦沒有受到APA農業優先的限制，可以隨時不再將土地繼續租予農戶。 祖堂地買賣 有很多準買家想買村屋的其中一個原因，是大部分的村屋都有花園和天台。
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她又稱，政府未有充分利用其權責委任司理及收回土地。 位於元朗市中心的一幅土地因司理離世，導致司理一職懸空約70年，黃金地段遲遲未能發展。 祖堂地買賣2025 然而根據法例，若持有土地的任何宗族或堂的成員在取得土地3個月內，並沒有委任及證明該司理，政府可收回土地。 鄉議局則表示，鄉議局與民政事務總署去年共同制訂了《祖堂內部守則範本》，並透過27鄉送達新界各祖堂，鼓勵各祖堂參考並通過採用；至於司理委任問題，經過工作小組協調後，據了解新界各區民政事務處已加快處理轉換司理的申請。
- 買賣一手村屋時，滿意紙能否及時獲批會影響入伙日期。
- 資訊述要為立法會議員及立法會轄下委員會而編製，它們並非法律或其他專業意見，亦不應以該等資訊述要作為上述意見。
- 一旦立法會通過法律，容許祖堂成立家族基金，並把祖堂地納入家族基金，交由家族基金的董事會去管理。
- “。換言之，祖一旦成立，其土地業權便不應分割和出售，而應永續存在，福澤後人。這種對土地業權的重視，在當時以土地為重要生產要素及謀生工具的農業社會裏，似乎也不難想像。
- 惟他指，現時情況下，有不少祖堂地的業權持有人已經離港，難以聯絡，另有小部分人士因為本身有既得利益，例如私下出租單位等，故亦不會理會大多數人意願，可見現時要求全體宗親成員同意的做法並不合理。
而「祠堂」也可以一種「堂」，所以當年侯強所講的「只要有錢祠堂都可以賣」，可能也是在講祠堂地。 被收回的土地包括粉嶺新運路近黃崗山用地、元朗十八鄉路近龍田村用地及元朗元龍街與攸田東路交界用地，當中涉及祖堂地。 土地面積合共達13.2萬方呎私人用地及3.7萬方呎政府土地，預計合共可提供約1,600個單位。 新界鄉議局主席劉業強在接受香港文匯報訪問時則指出，政府提出訂立內部規則用意甚好，但個別祖堂本身並無內部規則，無法由無到有，而有關內部規則又能否影響未來子孫出售意向，都需要法理依據。 在簽訂鄉村屋宇的買賣合約前，買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件，以備查閱。
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沈豪傑又提到，過往有鄉紳拒絕出售祖堂地，部分人是不滿意補償安排，但亦有人認為如出售土地或土地一旦被政府收回，就等同自己守不住家業。 祖堂地買賣 祖堂地是否屬於《基本法》第40條當中，受到香港特別行政區保護的「新界原居民的合法傳統權益」，亦是專責委員會要探討的範疇。 祖堂地買賣2025 鄉議局日後如就修例提出建議，政府接受建議進行修例時，會否受到法律挑戰亦有待研究。
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祖地的買賣除了要獲得所有受益人不反對外，亦需得到地政署同意。 1995年前，黃維則堂可算是長洲的最大地主，曾是長洲九成私人土地的註冊業權人。 直至前立法局於1995年《集體政府契約（長洲）條例》通過後，終止政府批給黃維則堂的集體官契，其影響力才消退。 祖堂地俗稱阿公地，是指新界原居民承繼祖先而集體擁有的土地。
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賣方應出示鄉村屋宇所在土地由政府 發出的租契或批約的正本或核證副本，以證明他擁 祖堂地買賣2025 祖堂地買賣2025 有鄉村屋宇的業權。 倘租契附表或新批約所載的 地段資料，顯示有關地段並非「屋地」或其他建築 物，有關土地應已獲政府發出建築牌照，准許將租 契或新批約訂明的原本用途，改變為建築用途。 如果真的要降低出售祖堂地門檻的話，比較合理的做法是先放寬劃作「住宅」用途的祖堂地出售門檻，以解決房屋供應短板的問題。 北部都會區和祖堂地牽涉新界北的農業發展、文化和自然遺産，規劃署亦曾在2005年發布的《具景觀價值地點研究》言明，新界北的低地郊野景觀是「香港少數仍能讓人感受到傳統鄉村的面貌和其他鄉郊景觀特徵的地方」(參考資料3)。 因此，在未來規劃北部都會區前，政府應該先進行全面研究，制訂保育政策及平衡發展與保育，確保新界北在城市化的齒輪下，仍然保持獨特的地方面貌。 待最新的規劃圖出爐後，政府可在確保保育得宜的大前提下，再審視祖堂地買賣政策，令城市發展達至真正的城鄉共融，讓祖堂地得到合宜的發展之餘，同時保障香港市民的生活質素和幸福感。
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居屋按揭在預備文件、可獲批按揭成數、按揭年期及息率等方面，也跟私樓按揭完全不同。 不同的居屋類型，如一手居屋、二手居屋等，在審批程序及要求也有出入。 《胡．說樓市》希望透過本文解釋居屋市場按揭，並羅列各銀行的現金回贈及息率。 美國通脹強勁，聯儲局重啟加息周期，近月加息步伐變快，本港拆息亦急速上升，我們會為大家追蹤最新的H按、P按息率，以及現金回贈情況。 至於按揭年期方面，銀行也傾向保守一點，多數以25年為上限，同時會規定村屋樓齡加還款期總和最長只是55至65年，比起一般私樓高達70至80年有所不同，以上種種都是村屋按揭跟私樓按揭的不同之處。 倘建築工程在一九八七年十月十六日前展開，只須 在動工前取得租契或新批約所指定的批准（如有指 定的話）（見上文第5.1 段）。
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雖然「祖堂地」位置分散，無法集合成一個較大的土地範圍進行規劃，但釋放分散的「祖堂地」有助新界土地整體規劃。 近年土地問題嚴竣，中央多次開腔要求特區政府致力解決，近日便有消息指林鄭月娥將於《施政報告》提出放寬「祖堂地」出售門檻至八成持份者同意。 祖堂地買賣 政府近年提出引用《收回土地條例》收回3類私人土地作百分百公營房屋及「首置」和相關設施發展。 然而相關政策卻離不開新界祖、堂的「配合」，現時爭拗點一般在於出售祖堂土地要所有子孫同意，難度過高，加上政府賠償不足、強制收地或侵擾業權人權益等，一旦引起訴訟，隨時令事情陷入無止境拖沓。
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很多時地產代理在推介新界農地時，也會表示上蓋有「TS」屋可以一併出售，實情什麼是「牌照屋」呢？ 我們希望透過一文釐清各項細節及流程，希望準買家能認清權益。 祖堂地買賣2025 業權、地權和路權模糊不清的狀況因爲早期這些都沒有分割清楚所以很常會聽到關於業權、地權和路權很奇特的問題。 例如，村屋前面的道路可能是全村村民集體擁有、村屋被私家路包圍、村屋的地屬於大家的「阿公地」等等奇難雜症。 官方批地文件內有註明轉讓限制，即使在取得「滿意紙」後五年內轉讓的丁屋仍是需要補地價的。